Theo số liệu thống kê của Batdongsan.com.vn cho thấy, sơ bộ 9 tháng đầu năm nay, có hơn 32.200 sản phẩm mới được chào bán, giảm 30% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, 36% số người được hỏi cho biết rào cản lớn nhất là khách hàng lo sợ thị trường tiêu cực nên không dám đầu tư vào bất động sản, 23% chia sẻ giao dịch không thể chốt thành công do khách hàng bị hạn chế trong vay vốn để mua bất động sản, 19% nhận thấy trở ngại chính là giá bất động sản quá cao so với khả năng tài chính của người mua.

Nhiều lãnh đạo doanh nghiệp cho biết, thanh khoản thị trường nhà ở đã trầm lắng nhiều tháng qua do bị nghẽn dòng tiền, trong đó thị trường thứ cấp đã xuất hiện tình trạng giảm giá đối với nhà đầu tư “ngộp vốn”.

Không những thế, trước đây, một trong những kênh huy động vốn chủ lực của các doanh nghiệp bất động sản là phát hành cổ phiếu hay trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, hiện nay, thị trường chứng khoán đang trong xu hướng giảm mạnh khiến nhiều doanh nghiệp phải tạm dừng hoặc thay đổi phương án phát hành cổ phiếu, trong khi huy động vốn trái phiếu ngày càng siết chặt. 

Với diễn biến lãi suất tăng, tín dụng chưa rộng cửa, sức mua yếu, kênh huy động vốn nghẽn..., việc huy động từ khách hàng đang là “sáng cửa” nhất để tạo thanh khoản và cải thiện dòng tiền.

Trong bối cảnh “tâm lý phòng thủ” lên ngôi, bước vào quý cuối cùng của năm 2022, trước áp lực hoàn thành chỉ tiêu, kế hoạch kinh doanh năm, các doanh nghiệp địa ốc bắt đầu tung ra thị trường hàng loạt chương trình ưu đãi hấp dẫn. Những chiêu kích cầu này đã thực tế hơn so với trước, khi chiết khấu thẳng vào giá bán, hoặc tìm cách giảm ngay áp lực tài chính cho khách hàng. 

Cụ thể, những dự án có chính sách thanh toán linh động, được hỗ trợ tài chính từ ngân hàng đang là tiêu chí cho khách hàng lựa chọn. 

Đơn cử, công ty Rio Land - đơn vị đang phân phối chính tại dự án MT Eastmark City (TP.Thủ Đức) đang mở bán giai đoạn II, đã đưa ra mức hỗ trợ vay 70% giá trị căn hộ lãi suất 0%, ân hạn nợ gốc và hỗ trợ lãi suất đến 12 tháng ngay cả sau khi nhận nhà.

Đại diện Rio Land cho biết, thông thường, khi thanh toán theo tiến độ dự án, áp lực tài chính của khách hàng sẽ rơi vào thời điểm bàn giao với số tiền chi trả khá lớn. Tuy nhiên, với chính sách hỗ trợ này, người mua sẽ không phải đối mặt với lo lắng thanh toán khi nhận nhà vì vẫn còn trong thời gian hỗ trợ lãi suất.

Trong báo cáo mới đây của Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho biết, hoạt động bán hàng của Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã NLG) đã chậm lại trong quý III/2022, khi kết quả mở bán đầu tiên 2 phân khu mới là Akari - tòa 9 chỉ đạt khoảng 60% tổng số sản phẩm, thấp hơn nhiều so với mức trên 90% của các đợt chào bán các phân khu trước đó.

Theo đó, để kích thanh khoản, Nam Long đã tung ra gói ưu đãi kích cầu bằng loạt chính sách hấp dẫn cho các dự án tại quận Bình Tân và huyện Bình Chánh (TP.HCM). Cụ thể, căn hộ Flora Panorama thuộc Khu đô thị Mizuki Park của đơn vị này, khách chỉ phải thanh toán 50% là được nhận nhà, dự kiến vào quý III/2023, chủ đầu tư áp dụng gói vay 0%/năm trong vòng 12 tháng và ân hạn nợ gốc hoặc gói vay cố định lãi suất 6% trong vòng 24 tháng và ân hạn ngần ấy thời gian.  

Theo các chuyên gia, những chính sách ưu đãi được áp dụng là kết quả phân tích kinh tế vĩ mô, sức cầu, thanh khoản cũng như tâm lý thị trường được các chủ đầu tư tiến hành kỹ lưỡng. Những chương trình ưu đãi được nhiều chủ đầu tư áp dụng trong giai đoạn này thể hiện rằng họ sẵn sàng chia sẻ lợi nhuận, chấp nhận mức lãi ít. 

"Việc tăng cường khuyến mãi, tăng chiết khấu cũng là cách cân bằng lại dòng tiền để đảm bảo chi tiêu của doanh nghiệp. Do đó, với những người dân muốn sở hữu nhà giai đoạn này cũng được hưởng lợi nhiều hơn", đại diện doanh nghiệp chia sẻ. 

 Mặc dù chưa thể nói thị trường bất động sản sẽ sôi động trở lại nhờ chính sách kích cầu đồng loạt của các chủ đầu tư, nhưng rõ ràng, tác động lan tỏa từ các chính sách ưu đãi sẽ góp phần khiến thanh khoản dần tốt hơn và về lâu dài, sẽ giúp thị trường bất động sản nhộn nhịp trở lại, tạo đà cho giai đoạn tiếp theo.  

Bài toán "nuôi" dòng tiền bền vững  

Thế nhưng, một thực tế nghe có vẻ như nghịch lý đang diễn ra trên thị trường bất động sản, đó là dù có nhiều ưu đãi song giá bán sản phẩm ra thị trường vẫn ảm đạm, khiến cho khoảng cách cung – cầu ngày càng kéo xa. Nhiều doanh nghiệp “vùng vẫy” tung sản phẩm ra thị trường thời điểm hiện nay, nhưng để bán được hàng không hề đơn giản. 

Bởi, chỉ những dự án được đầu tư bởi các doanh nghiệp uy tín, có năng lực tài chính và có chính sách bán hàng hợp lý là vẫn bán được hàng. Còn phần lớn các dự án mà chủ đầu tư chưa tạo dựng được thương hiệu, chưa tạo được niềm tin cho khách hàng vẫn trong cảnh ế ẩm dù tung nhiều chiêu kích cầu.

Cụ thể, dù đã tung đủ các chiêu bán hàng, gói ưu đãi lớn…, nhưng doanh số bán hàng tại một dự án căn hộ kèm shophouse ở TP. Thủ Đức (TP.HCM) vẫn không mấy khả quan. Trong tổng số gần 100 căn hộ mới được tung ra thị trường trong tháng 8/2022, doanh nghiệp này chỉ bán được chưa đến 30%.

“Khuyến mại khủng cũng có thể khiến nhiều khách hàng đặt nghi vấn về giá trị thực của dự án khi chiết khấu mạnh lên đến vài chục phần trăm. Một số khách hàng có tâm lý lo sợ về khả năng hoàn thành dự án của chủ đầu tư bởi dấu hiệu cho thấy doanh nghiệp đang rất cần tiền, vậy nên thời điểm này thực sự khó khăn với chủ đầu tư và cả môi giới”, một môi giới của sàn giao dịch shophouse chia sẻ.

Nắm bắt được nhu cầu thực và cái khó của khách hàng trong giai đoạn này, mới đây ngày 8/10, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã có kiến nghị lên Thủ tướng Chính phủ nhằm đề xuất tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư, người mua nhà được tiếp cận nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ thuận lợi hơn.

Đồng thời, cho phép các tổ chức tín dụng được chỉ định (Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agrikbank)  cho cá nhân, hộ gia đình vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội...

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết: "Nếu Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng thêm 1-2% nữa thì sẽ có thêm khoảng trên dưới 200.000 tỷ đồng được bổ sung vào nền kinh tế để giải "cơn khát vốn", trong đó có thị trường bất động sản. Các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, nhà đầu tư và người mua nhà đều mong muốn tiếp tục được vay tín dụng dù phải chịu lãi suất vay cao hơn trước".

Song hơn hết, để đảm bảo bài toán dòng tiền "ăn chắc mặc bền", TS. Đinh Thế Hiển – chuyên gia tài chính cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản cần có giải pháp huy động vốn bền vững bằng cách cho vay theo tỷ lệ giảm dần các phân khúc không ưu tiên. Đồng thời, tăng vốn cổ phần để tăng nguồn lực, bởi công ty bất động sản là ngành tài chính đầu tư cần có thực lực tài chính bằng vốn chủ sở hữu. Việc phát hành trái phiếu sẽ tăng áp lực trả nợ.

"Cần định chế tài chính hợp tác phát triển dự án như quỹ tín thác bất động sản, cùng với đó là hợp tác quỹ – công ty theo từng dự án. Nhà đầu tư cá nhân mua chứng chỉ quỹ sẽ an toàn hơn mua trái phiếu doanh nghiệp hoặc ký hợp đồng hợp tác với công ty", ông Hiển nhấn mạnh.

Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng phải biết cách quản trị rủi ro, bởi trong năm nay và năm tới sẽ có một số rủi ro về lãi suất, về tỷ giá và về tài chính. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp phải hoàn thiện mình, hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp hơn, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện đầy đủ các cam kết…