Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, 9 tháng năm 2022, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới là 7.124, tăng 31,9% so với cùng kỳ năm 2021.

Từ những kết quả trên, Bộ Xây dựng đánh giá, hoạt động của các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đã dần phục hồi, tuy nhiên, “bức tranh” bất động sản vẫn chưa sáng sủa, trong đó thiếu vốn, hụt nguồn cung đang đẩy thị trường bất động sản vào giai đoạn đầy thách thức.

Mặc dù chính sách thắt chặt tín dụng đang dần được nới lỏng hơn, nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vẫn vô cùng khó khăn đối với cả nhà đầu tư cá nhân và các chủ đầu tư dự án. Việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng kết hợp giá nhà tiếp tục gia tăng khiến tính thanh khoản của thị trường bị sụt giảm. Đặc biệt, từ giờ đến cuối năm 2022 và đầu năm 2023, thị trường sẽ vẫn thiếu nguồn cung, trong đó là các dự án về nhà ở, đất nền. 

"Hiện nay, thị trường bất động sản vẫn còn có nhiều khó khăn, chưa thực sự bền vững khi nguồn cung về bất động sản chưa có sự cải thiện nhiều. Nguồn cung về nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội từ các dự án mới được bổ sung vẫn rất hạn chế, chủ yếu vẫn từ những dự án đã được triển khai và đang được mở bán. Đồng thời, thị trường vẫn tiềm ẩn những yếu tố gây bất ổn, cơ cấu hàng hóa chưa phù hợp với nhu cầu thị trường", Bộ xây dựng đánh giá.

Số liệu của Savills Việt Nam cho thấy, trong quý III, nguồn cung sơ cấp thị trường căn hộ TP.HCM giảm còn 6.600 căn, giảm 51% theo quý. Đáng chú ý, lượng tồn kho căn hộ sơ cấp chiếm 66% nguồn cung, lớn nhất kể từ năm 2019. Trong đó, có đến 89% lượng hàng tồn kho này thuộc về các căn hộ hạng cao cấp, trung cấp.

Trong số lượng nguồn cung mới, hơn 60% có giá hơn 11 tỷ đồng/căn và mức giá sơ cấp cao nhất từ trước đến nay là 124 triệu đồng/m2. Đối với giai đoạn tiếp theo của một số dự án, các căn hộ mới cũng có mức tăng 10%. 

Giá cả cao, cùng với việc siết chặt tín dụng khiến thanh khoản thị trường giảm, kéo theo lượng giao dịch giảm 89% theo quý, với 990 căn. Tỷ lệ hấp thụ đạt mức thấp nhất kể từ năm 2019 là 15%, con số này đối với nguồn cung mới là 20% - là mức thấp nhất từ trước đến nay.

Tương tự tại Hà Nội, theo thống kê sơ bộ của Sở Xây dựng Hà Nội, trong quý III/2022, nguồn cung trên thị trường Hà Nội chỉ khoảng 3600 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các quý trước được tiếp tục chào bán trên thị trường, tập trung chính ở các quận như Hoàng Mai, Hà Đông, Long Biên...

Chia sẻ tại Hội thảo “Nguồn cung thị trường bất động sản TP.HCM những vấn đề cần tháo gỡ”, TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng, hiện nay, trên địa bàn TP.HCM có khoảng trên 100 dự án đang bị ách tắc do việc xử lý hồ sơ chậm so với quy định. Ách tắc khâu hồ sơ pháp lý của dự án dẫn đến chậm tiến độ, kéo theo thị trường khan hiếm và mất cân đối về nguồn cung, giao dịch ảm đạm khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn và khách hàng mua nhà ảnh hưởng theo.

Rõ ràng, vẫn còn một số điểm nghẽn tồn đọng trên thị trường với nguồn cung bất động sản là mối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau. Một khi những điểm tắc nghẽn này được gỡ bỏ, thị trường sẽ ghi nhận số lượng lớn nguồn cung mới. Ngược lại, chừng nào chưa giải quyết được các vấn đề còn hạn chế có nghĩa là nguồn cung bất động sản vẫn còn thiếu hụt.

“Rất nhiều các dự án đã được giao dịch chuyển nhượng thành công nhưng thời gian phê duyệt các thủ tục liên quan lại mất từ 3-5 năm. Chính vì vậy, muốn các doanh nghiệp bất động sản có cơ hội tạo ra các sản phẩm có giá trị cùng số lượng nguồn cung mới để phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân thì Chính phủ cần có phương án điều chỉnh các vấn đề pháp lý và những thủ tục liên quan một cách phù hợp”, ông Khương nêu rõ.

GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng quản lý thị trường bất động sản là một nghệ thuật, không chỉ là kỹ thuật. Nếu quản lý không khéo, bất động sản sẽ gây áp lực lại cho nền kinh tế, gây giảm phát. Vì vậy thị trường cần nhanh chóng được tiếp cận giải pháp gỡ vướng pháp lý và khơi thông nguồn vốn.

"Về lâu dài, khung pháp luật cần thay đổi, song ít nhất phải đến tháng 7/2023 mới có thể cải thiện. Nếu chờ đến khi Luật Đất đai mới được ban hành sẽ quá lâu. Trước mắt, Chính phủ cần thống kê lại các dự án đến nay cần phê duyệt, từ đó ban hành khung phê duyệt cho các dự án được cấp chủ trương đầu tư, doanh nghiệp chuẩn bị rót tiền xây dựng", ông Võ nhận định.

Nhận diện rõ khó khăn, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho biết: "Chúng ta đang ở trong giai đoạn phát triển, tuy nhiên lượng cung yếu, thiếu, lại còn không cân đối. Những dòng sản phẩm phù hợp nhu cầu thì không có, nhưng sản phẩm đầu tư, đầu cơ lại nhiều. Ngay cả bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch cũng rất thiếu, mất cân đối trong thị trường bất động sản"

Theo đó, ông Đính kiến nghị trong thời gian ngắn hạn, các chính sách cần cấp bách phê duyệt dự án cấp thiết cho xã hội, tăng nguồn cung mới, giảm giá nhà ở. Đồng thời, đối với gói hỗ trợ lãi suất 2% cần phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh. Đây là việc làm cấp bách.

"Ngoài ra cần khẩn trương xây dựng các kế hoạch để đa dạng hóa nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản. Đặc biệt, công tác triển khai các dự án nhà ở xã hội giá rẻ để phục vụ nhu cầu người dân cũng như để cân bằng tỷ lệ cung cầu", ông Đính nhấn mạnh.