Bên cạnh "nút thắt" về nguồn vốn, thị trường bất động sản còn phải đối mặt với nhiều trở ngại khác như lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ và thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án… Tuy nhiên, các chuyên gia kỳ vọng bước vào những tháng cuối năm thị trường sẽ khởi sắc hơn.   

Theo báo cáo mới công bố về chỉ số giá bất động sản của Savills (SPPI) quý III, chỉ số giá bất động sản nhà ở và văn phòng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều có xu hướng gia tăng. Ở góc độ phát triển dự án, mặc dù chỉ số giá nhân công xây dựng công trình tại TP.HCM không có biến động gì nhưng chỉ số giá xây dựng công trình và giá vật liệu xây dựng liên tục duy trì đà tăng từ quý III/2021 cho đến nay. 

Chỉ số này tại Hà Nội cũng ghi nhận đà tăng với 8 điểm theo quý, đạt mức 126,1, ghi nhận mức tăng trong 12 quý liên tiếp, cao hơn 21% so với mức đáy 104,1 tại quý III/2019. Giá bán trung bình đạt 37 triệu đồng/m2, tăng 8% theo quý do có các dự án mới gia nhập thị trường và 65% các dự án mở bán tăng giá. Theo phân tích của Savills, nguồn cung hạn chế, chất lượng được cải thiện và chi phí xây dựng gia tăng đã thúc đẩy giá nhà ở tại Hà Nội tăng. 

Trong khi đó, báo cáo về thị trường bất động sản tháng 10 của batdongsan.com vừa công bố cũng cho thấy, mặt bằng giá rao bán chung cư Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Tốc độ tăng giá chung cư Hà Nội mạnh hơn khá nhiều so với TP. Hồ Chí Minh.

Cụ thể, dữ liệu thống kê 10 tháng đầu năm của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán căn hộ tăng từ 3 - 17% tại Hà Nội, và tăng từ 3 - 7% tại TP. Hồ Chí Minh tùy từng phân khúc. Trong đó, căn hộ cao cấp dẫn đầu về tốc độ tăng giá ở cả Hà Nội và TP.HCM lần lượt tăng 17% và 7% so với cùng kỳ năm 2021. 

Nêu quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng, những tháng cuối năm nhu cầu về bất động sản còn rất lớn, nhất là bất động sản nhà ở. Hiện nay, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam đạt khoảng 40%, nhưng mỗi năm con số này tăng 1%, tương đương khoảng 1 triệu người cần có nhà ở. Mặt khác, thời điểm cuối năm cũng là lúc các doanh nghiệp tăng doanh số bán hàng; người mua cũng thường chờ dịp này, sau khi nhận lương nhận thưởng, có thêm thu nhập để xuống tiền mua bất động sản.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đưa ra nhìn nhận tổng quan về thị trường bất động sản: Quý 3 vừa qua, nguồn cung mới của thị trường chỉ bằng 20% so với cùng kỳ. Các sản phẩm cũng chưa thực sự phù hợp với thị trường khi nguồn cung với phân khúc cao cấp đang thừa, trong khi đó sản phẩm giá rẻ đáp ứng nhu cầu tìm nhà ở thực của người dân lại đang thiếu.

“Từ nay đến cuối năm, một số phân khúc có điểm sáng đó là bất động sản nghỉ dưỡng, công nghiệp, nhà ở xã hội thu nhập thấp dư địa tiềm năng vẫn còn lớn. Nhu cầu đầu tư và nhu cầu thực tại các phân khúc này cũng tương đối lớn. Ví dụ như phân khúc công nghiệp đang có tỷ lệ lấp đầy tới 89%, kéo theo đó sẽ là nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng của giới chuyên gia, đội ngũ công nhân cũng rất cao. Do đó, các địa phương sẽ cần đẩy mạnh phát triển các phân khúc, sản phẩm dịch vụ ăn theo”, vị chuyên gia nhìn nhận.

Cũng dự báo về triển vọng của thị trường bất động sản, nhiều doanh nghiệp lại tin rằng thị trường sẽ có chuyển biến tích cực hơn trong thời gian tới. Một cuộc khảo sát mới đây cho thấy, đại đa số người được hỏi (chiếm 92%) vẫn có ý định mua bất động sản nhà ở. 24% người được hỏi muốn mua bất động sản ngay, 39% dự kiến sẽ mua sau 6 tháng tới và 22% dự định mua sau 1 năm. Với lực “chờ mua” mạnh mẽ như vậy, thị trường bất động sản khó rơi vào tình trạng suy thoái. 

Giám đốc khối kinh doanh Batdongsan.com.vn Lê Đình Hảo nhận định rằng, quý IV/2022 khả năng thanh khoản trên thị trường vẫn chậm, nhưng tới cuối quý các chỉ báo sẽ tốt hơn. Nguyên nhân vì trong quý cuối cùng của năm, các dòng lợi nhuận từ sản xuất kinh doanh thường đổ vào bất động sản, hơn nữa đầu tư công, vốn FDI cũng thường được đẩy mạnh vào thời gian này. Kiều hối đổ về nước dự kiến năm nay thu hút 14-16 tỷ USD là trợ lực dòng tiền giúp thị trường cuối năm có thanh khoản tốt hơn. 

 Dùng chính sách ổn định thị trường

Hiện nay Chính phủ, Ngân hàng nhà nước, Bộ Xây dựng đã có nhiều giải pháp để hỗ trợ cho thị trường phát triển lành mạnh, bền vững hơn như rút ngắn trình tự thủ tục đầu tư; xây dựng hoàn thiện cơ chế chính sách thông qua việc sửa đổi các luật cơ bản, nền tảng của thị trường như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản... Do đó, những vướng mắc về pháp lý của các dự án trong thời gian tới chắc chắn sẽ được tháo gỡ nhanh hơn.

Đặc biệt, ngày 17/11/2022, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 1435/QĐ-TTg "Thành lập Tổ công tác "giải cứu" các dự án bất động sản, để đưa ra phương án giải quyết các vướng mắc kịp thời, tránh các vấn đề khách quan ảnh hưởng đến việc triển khai dự án, cũng như ảnh hưởng đến tốc độ phát triển chung của nền kinh tế.

Cùng với đó, mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chỉ đạo tổ chức hai cuộc họp để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường. Những thông điệp mà hai cuộc họp này phát đi đã làm tăng niềm tin của cộng đồng doanh nghiệp, người dân và các nhà đầu tư, tác động rất tích cực đến thị trường, trong đó nhấn mạnh: "Một trong những vấn đề quan trọng cần nhắc lại là thị trường bất động sản luôn có vị trí rất quan trọng trong nền kinh tế, đóng góp hơn 11% GDP cả nước, có quan hệ hữu cơ với nhiều ngành nghề, tạo được nhiều công ăn việc làm cho xã hội".

 Bộ Xây dựng đã trình Thủ tướng Chính phủ Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030, hiện cũng đang bắt đầu được triển khai, trong đó cũng chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận người dân. Chính vì vậy, thời gian tới dự báo sẽ có nhiều sản phẩm đa dạng hơn được cung cấp cho thị trường.

Việc thực hiện đề án này sẽ giúp đưa thị trường bất động sản về đúng nghĩa và bền vững, bởi như chính thừa nhận của HoREA, thì thị trường bất động sản bền vững phải là thị trường mà trong đó, “phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu giữ tỷ lệ cao nhất, tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp, còn phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất”.

Tất cả những tín hiệu này khiến giới bất động sản “khấp khởi”, bởi thông qua tổ chức hiệp hội (như HoREA), họ đã “kêu” suốt nhiều tháng qua do lâm tình cảnh dự án “đứng hình”, thanh khoản “đứt”, có tập đoàn phải cắt giảm 50% nhân sự, có doanh nghiệp phải đi vay tín dụng đen…

Và rõ ràng, khi việc thực hiện các nghị định, quy định mới đã "vào guồng", sẽ tạo cú hích cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, giá bán được kiểm soát. Việc tháo gỡ những vướng mắc pháp lý cho doanh nghiệp giúp tình trạng nguồn cung được cải thiện. Ổn định lãi suất cho vay, nới tín dụng, đặc biệt vào bất động sản là các yếu tố quan trọng để giao dịch trên thị trường dần sôi động trở lại.