Giảm giá sâu thanh khoản vẫn èo uột

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho biết, cả nước có 115.129 giao dịch bất động sản thành công, tổng lượng giao dịch "khiêm tốn" chỉ bằng khoảng 54% so với quý II/2022. Cụ thể, tại miền Bắc có 21.806 giao dịch; tại miền Trung có 18.789 giao dịch; tại miền Nam có 74.534 giao dịch.

Cộng hưởng bởi nhiều yếu tố, có thể thấy thị trường bất động sản đang ở trong thời kỳ thực sự khó khăn. Biểu hiện rõ nét nhất là việc tắc thanh khoản, không riêng gì các nhà đầu tư nhỏ lẻ như “ngồi trên đống lửa” mà ngay cả những doanh nghiệp lớn cũng không thể đứng yên.

Mới đây, gây "chấn động" thị trường là thông tin nhiều sản phẩm tại một dự án của một tập đoàn lớn ở Đồng Nai có mức chiết khấu lên tới 50%. Chẳng hạn, một căn biệt thự có giá hơn 12 tỷ đồng nhưng chỉ cần thanh toán 95% giá trị, thì mức giá người mua thanh toán chỉ còn hơn 6 tỷ đồng. Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn cam kết thuê lại sản phẩm với mức lợi nhuận 18% trong 3 năm đầu sau khi nhận nhà, cam kết mua lại 6-10%/năm.

Việc các doanh nghiệp đưa ra các mức ưu đãi cho người mua nhà xưa nay không phải là chuyện hiếm gặp. Nhưng với mức chiết khấu lớn như hiện nay thì không nhiều. Nhiều môi giới bất động sản tại các khu vực "nóng" trong thời gian qua cũng phải thừa nhận, nhiều nhà đầu tư đã giảm giá khoảng 40% so với thời kỳ đỉnh nhưng vẫn khó thoát hàng.

Lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản trong quý vừa qua tiếp tục tăng cao. Trong đó, Novaland dẫn đầu danh sách khi có hàng tồn kho lên đến gần 130.000 tỷ đồng, chiếm gần 50% quy mô tồn kho của 15 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán.

Tập đoàn Nam Long (NLG) cũng nằm trong danh sách hàng tồn kho với con số lên tới 16.104 tỷ đồng, tăng nhẹ so với quý trước và giảm gần 8,8% so với cùng kỳ. Chủ yếu, tồn kho đến từ các bất động sản dang dở như Dự án Izumi, dự án Southgate, dự án Paragon Đại Phước, dự án Vàm Cỏ Đông (Waterpoint), dự án Hoàng Nam (Akari), dự án Cần Thơ, dự án Phú hữu..., và một số dự án khác.

Bên cạnh đó, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG) và Công ty Cổ phần Tập đoàn CEO (CEO), cũng có tỷ lệ hàng "đắp chiếu" tăng đáng kể. Cụ thể, hàng tồn kho của DXG là 14.108 tỷ đồng, tăng 12,1% so với quý trước và tăng 2,8% so với cuối năm ngoái.

Báo cáo của một số doanh nghiệp và công ty chứng khoán cũng cho thấy, hoạt động bán hàng của doanh nghiệp gặp khó khăn hơn trong quý vừa qua khi tỷ lệ mở bán thành công thấp hơn các đợt mở bán ở giai đoạn trước. Các đơn vị cũng đưa ra dự báo tình hình khó khăn này sẽ kéo dài ít nhất đến hết năm nay.

"Thời gian vòng quay hàng tồn kho tăng ở mức cao đáng báo động cho các doanh nghiệp bất động sản. Con số này tương đương với thị trường Trung Quốc, cho thấy rủi ro đáng lo ngại”, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup cho hay.

Đâu là cửa sáng?

Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết hiện nay thị trường bất động sản đang rất khó khăn và đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái nếu Nhà nước không sớm ban hành các giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ kịp thời và hiệu quả.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đứng trước rủi ro mất thanh khoản, buộc phải thực hiện các biện pháp chưa có tiền lệ để tồn tại như thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh như dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO.

Bên cạnh đó, có trường hợp doanh nghiệp bất động sản tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động, thậm chí giảm 50% lực lượng lao động.

Cũng theo Chủ tịch HoREA, do “tắc” nguồn vốn tín dụng, “tắc” nguồn vốn “trái phiếu”, “tắc” cả nguồn “vốn huy động từ khách hàng”, nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải vay vốn ngoài xã hội (tín dụng đen) với lãi suất rất cao, đầy “rủi ro”, hoặc phải bán bớt tài sản, dự án, bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (có khi đến 40% giá hợp đồng).

Điều đó tạo ra cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ hơn, nhưng cũng tiềm ẩn “rủi ro” vì là sản phẩm hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, việc bán dự án với “giá hời” có thể tạo lợi thế cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, trong đó có nhà đầu tư nước ngoài có cơ hội “thâu tóm”, có thể làm mất đi “lợi thế” của các doanh nghiệp trong nước.

Chủ tịch HoREA cho rằng để tháo gỡ các khó khăn hiện nay của thị trường bất động sản cần Chính phủ và nhiều bộ ngành thực hiện đồng bộ giải pháp. Giải pháp lớn nhất là hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, đảm bảo tính thống nhất để phát triển thị trường bất động sản an toàn, bền vững.

"Trước mắt, kiến nghị UBND TP.HCM tiếp tục chỉ đạo các Sở, ngành tập trung tháo gỡ “vướng mắc” cho 116 dự án bất động sản trên địa bàn thành phố. Đồng thời đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét lựa chọn khoảng 10 tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn có nhiều dự án bị vướng mắc pháp lý đang phải dừng triển khai để tập trung tháo gỡ, tạo niềm tin và “cú huých” cho thị trường", ông Châu nói.

Trước khó khăn của thị trường bất động sản, sáng ngày 8/11, Văn phòng Chính phủ tổ chức cuộc họp về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản với sự tham dự của đại diện Bộ Xây dựng, HoREA và các doanh nghiệp địa ốc phía Nam. 

Một số giải pháp trước mắt đã được đưa ra để hỗ trợ thị trường bất động sản. Đáng chú ý nhất, việc phát triển nhà ở cho công nhân, người thu nhập thấp được các bên liên quan nhấn mạnh. 

Cụ thể, Bộ Xây dựng yêu cầu rà soát, bổ sung quy hoạch, bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân theo đúng quy định pháp luật, thực hiện nghiêm quy định dành quỹ đất 20%- 25% trong các dự án nhà ở, khu đô thị và đảm bảo nhu cầu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trên địa bàn TP.HCM. 

Có thể hiểu, với giải pháp này, đồng nghĩa với việc giao quyền chủ động cho thành phố trong việc tiếp nhận, bố trí, sử dụng quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại để xây nhà ở xã hội, giúp tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc cho chủ đầu tư khi không phải thực hiện "2 trong 1", trong cùng dự án nhà ở thương mại vừa xây nhà ở phân khúc trung, cao cấp, vừa xây nhà ở xã hội. Đồng thời, gỡ khó cho cả hai cộng đồng cư dân khi phải sống trong những dự án "xôi đỗ".

Nhìn sang một số nước tương đồng với Việt Nam về văn hóa, kinh tế - xã hội như Trung Quốc, Singapore, Thái Lan… thì thấy hầu hết các nước đều đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê, thông qua các hình thức trực tiếp đầu tư công hoặc giao cho doanh nghiệp nhà nước đầu tư hoặc có các chính sách hỗ trợ chủ đầu tư hoặc người dân thuê, mua nhà ở xã hội. Cách làm mỗi nước tuy có khác nhau nhưng đều có điểm chung là những ưu đãi về đất đai, tài chính và thuế để người thu nhập nhấp có thể mua hay thuê được nhà ở giá rẻ.

Do đó, cần phải dựa vào quan điểm này để huy động sức mạnh tổng hợp của xã hội, đặc biệt là của các doanh nghiệp, tập đoàn kinh doanh bất động sản lớn; tiếp tục có cơ chế, thu hút nguồn lực của các nhà đầu tư nước ngoài...

Bên cạnh đó, Bộ xây dựng đề nghị thúc đẩy xử lý dứt điểm đối với các dự án bất động sản đang triển khai thực hiện bị "đắp chiếu" từ nhiều năm trước do liên quan đến sử dụng quỹ "đất công", cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước hoặc rà soát thủ tục pháp lý để để tăng nguồn cung nhà ở và tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án.

Ngoài ra, Bộ xây dựng cũng chỉ đạo nghiên cứu tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để hướng dẫn, chỉ đạo các địa phương thực hiện các thủ tục giao đất, cho thuê đất, tính tiền sử dụng đất để tạo điều kiện cho các dự án bất động sản triển khai thực hiện; tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất đặc biệt là đối với các công trình du lịch, lưu trú...