Nhà đầu tư nên chậm rãi để nghe ngóng

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư bất động sản nắm giữ tiền mặt trong tay cũng đang "sốt sắng" với thị trường. Song, việc bỏ tiền vào phân khúc bất động sản đất nền, nhà thấp tầng hay chung cư… lúc này nhà đầu tư cần phải cân nhắc. Bởi, diễn biến tiếp theo của thị trường vẫn đang là ẩn số.

Đánh giá về tình hình thị trường bất động sản hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho hay "hiện tượng đầu cơ bất động sản không còn vì giá đang rất cao từ Hà Nội, TP.HCM, đến cả những nơi rất xa như cao nguyên… Nếu nhà đầu tư mua vào thời điểm này thì một vài tháng nữa không bán được, nếu có bán được thì cũng lỗ, nên không ai dại đầu cơ cả”.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho biết, hiện tượng sốt đất, bong bóng bất động sản gần như không còn xuất hiện, hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu mà hướng về dòng vốn trung, dài hạn. Hoạt động đầu tư xoay chiều vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực tại các thị trường giàu tiềm năng. 

Bên cạnh đó, chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công với nhóm dự án hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn đã và đang tạo ra nhiều khu kinh tế, du lịch, đô thị..., kéo theo đó là nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng, dịch vụ văn phòng, khu công nghiệp... tăng cao. 

Ông Đính cho rằng, thị trường bất động sản rất nhiều năm mới gặp bối cảnh khó khăn, lãi suất tăng cao, sự trầm lắng của thị trường là lý do khiến nhiều nhà đầu tư ngập ngừng xuống tiền... Mặc dù vậy nhưng vẫn nhìn thấy "cửa sáng". 

Song, để nhìn nhận chính xác câu chuyện giảm giá của bất động sản thời điểm này, còn tùy thuộc vào từng sản phẩm, từng khu vực. Bởi có những sản phẩm, chủ đầu tư là những đơn vị phát hành phải chi trả phí đầu vào rất cao ở năm 2020 - 2021, cho nên giá bán không thể giảm sâu. 

“Với những thị trường thứ cấp có tính "sốt nóng" trong giai đoạn vừa rồi khiến thị trường tăng trưởng 60 - 80%, cá biệt 100% trong vòng một năm, trong khi không có nhiều hạ tầng hỗ trợ, đặc biệt nhóm đối tượng tham gia thị trường đa số là đầu cơ lướt sóng thì mức giá giảm 20-30% tôi cho là vẫn nên cân nhắc”, ông Đỗ Quý Duy, người sáng lập CLB Nhà đầu tư bất động sản NAC nêu quan điểm. 

Cũng theo ông Duy, phân khúc sẽ giảm giá sâu nhất trong bối cảnh hiện nay khi thị trường đang khó khăn, những sản phẩm không vay được ngân hàng sẽ “gãy” đầu tiên. Tiếp đó là những sản phẩm mang tính chất đầu cơ cao, diện tích lớn, đơn giá rẻ và không vay được ngân hàng sẽ là những sản phẩm đầu tiên bị điều chỉnh giá. Nguyên nhân là khi thị trường phát triển, đây sẽ là những sản phẩm đầu tiên có sự tăng trưởng nhiều nhất. 

Với những nhà đầu tư muốn tham gia vào "cuộc chơi" trong giai đoạn nhiều biến động này, các chuyên gia khuyên, trong vòng 1-1,5 năm tới, nhu cầu sử dụng thực tế bất động sản sẽ cao hơn nhu cầu đầu tư, đầu cơ. Do vậy, với nhà đầu tư không chuyên hoặc bán chuyên, có thể sử dụng vốn thực tế của mình để mua những sản phẩm có nhu cầu sử dụng thực như mua đi bán lại những chung cư có giá tốt, vị trí tốt, nhà mặt phố, nhà liền kề nội đô giá chưa tăng quá nhiều và vẫn có khả năng sử dụng thực tế. 

"Thị trường sẽ chứng kiến sự xuất hiện hai loại hình nhà đầu tư trong thời gian tới. Một là nhà đầu tư có kinh nghiệm, có nhiều tiền và họ đã chờ đợi thời điểm này của thị trường trong vài năm qua, họ có tích lũy tiền mặt tốt để tham gia với tính toán cụ thể về giá bán, thanh khoản, chu kỳ. Tiếp theo là nhà đầu tư không chuyên đang có xu hướng tham gia vào thị trường. 

Những nhà đầu tư này nên chậm rãi để nghe ngóng và thận trọng trong việc tiếp cận thông tin thị trường để đánh giá cơ hội, từ đó có được quyết định chính xác trong bối cảnh sắp tới, chỉ cần 1-2 thương vụ là có thể tạo ra lợi nhuận lớn hơn những nhà đầu tư đã tham gia thị trường thường xuyên", ông Duy nhấn mạnh. 

Trong một năm tới, cơ hội này là "kim cương", có lẽ chỉ xảy ra trong chu kỳ cả thập kỷ mới có một lần, không phải thời điểm nào cũng có thể tiếp cận được với bất động sản giá tốt, pháp lý tốt và có khả năng tạo ra thanh khoản tốt trong tương lai. Đặc biệt, cơ hội này dành cho cả những nhà đầu tư không chuyên, do đó nên tập trung nắm bắt. 

Đâu là tọa độ đầu tư dẫn đầu về thanh khoản? 

Số liệu từ Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho thấy, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, bất động sản nhà ở đô thị và bất động sản công nghiệp đang là những phân khúc dẫn đầu về thanh khoản và tiềm năng tăng giá, trong đó, bất động sản nhà ở đô thị được coi là kênh trú ẩn an toàn nhất trong bối cảnh lạm phát và lãi suất có nhiều biến động, các kênh đầu tư khác chứa đựng nhiều rủi ro. 

Cụ thể, qua khảo sát tại thị trường trọng điểm Phú Quốc, có trên 70% nhà đầu tư được hỏi quan tâm đến các dự án nhà ở và khu đô thị sở hữu lâu dài, có pháp lý minh bạch. Đất đô thị được cấp sổ đỏ sở hữu lâu dài là dòng sản phẩm hoàn toàn chiếm ưu thế hơn so với bất động sản nghỉ dưỡng với thời hạn sở hữu tối đa 50 - 70 năm.

Trong đó, có trên 80% nhà đầu tư tin tưởng và kỳ vọng sản phẩm này sẽ tăng giá mạnh mẽ trong khoảng 2 - 3 năm tới, giúp bất động sản nơi đây gia tăng giá trị trong dài hạn, nhất là có thể vừa kết hợp được mục đích ở, vừa phát huy lợi thế kinh doanh gắn với kinh tế du lịch.

Mới đây, tại Talkshow: Đầu tư bất động sản thời kỳ trầm lắng - Thách thức, thời cơ và động lực bứt phá của Phú Quốc, PGS. TS. Trần Đình Thiên, Thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng khẳng định, Phú Quốc là một trong những địa phương có nhiều lợi thế và tiềm năng trong việc phát triển các loại hình bất động sản. 

“Khi nhìn vào Phú Quốc, chúng ta cần đề cập đến câu chuyện cạnh tranh quốc tế chứ không chỉ là so sánh với các địa phương khác ở Việt Nam. Có hai địa điểm chúng ta cần xác định như là mục tiêu định hướng dành cho Phú Quốc, là Singapore và Dubai. Vậy thì sao chúng ta không thể phát triển như họ. Tôi có niềm tin vào Phú Quốc như vậy và nơi đây có thể trở thành một tọa độ thu hút toàn cầu”, PGS.TS. Trần Đình Thiên chia sẻ. 

Cũng theo ông Thiên, mới đây, Phú Quốc cũng được định hướng trở thành đô thị loại I, đồng thời từng bước phát triển trở thành một thành phố du lịch, đô thị du lịch biển đảo của khu vực và trên thế giới. Vì vậy, bất động sản nhà ở đô thị sẽ là phân khúc hấp dẫn nhất thị trường Phú Quốc. 

“Tôi cho rằng, Phú Quốc không chỉ là điểm đến du lịch, nơi khách du lịch đến vài ngày rồi đi, mà cần phát triển trở thành một đô thị đáng sống, người dân đến làm việc, sống hết sức hết mình, cống hiến và phát triển kinh tế. Nếu trở thành đô thị đáng sống, triển vọng phát triển của Phú Quốc sẽ phải có cấu trúc như Singapore, thậm chí còn cao hơn. 

Tất nhiên, Phú Quốc cần học hỏi thêm mô hình trên thế giới để phát triển đô thị, có hạt nhân là người dân ở đẳng cấp tri thức với một cuộc sống chất lượng cao. Từ đó, thị trường bất động sản cũng sẽ phát triển theo hướng đô thị hiện đại”, ông Thiên khẳng định. 

Ở góc độ khác, là nhà phát triển bất động sản, ông Phạm Minh Đức, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Tân Á Đại Thành cho rằng, chênh lệch cung cầu về phân khúc nhà ở đô thị tại Phú Quốc đang rất lớn. Vì vậy, đây là địa phương có nhiều dư địa cho việc phát triển loại hình này. 

“Nói về nguồn cung bất động sản Phú Quốc, có hai từ là “thiếu” và “hiếm”. Thiếu thì có con số rõ ràng. Trong khi đó, theo quy hoạch của Chính phủ, Phú Quốc sẽ trở thành trung tâm kinh tế - tài chính, tốc độ tăng dân số gấp 3 lần trong 5 - 7 năm tới. Kéo theo đòi hỏi về nguồn cung bất động sản rất lớn.

Ngoài ra, bất động sản nhà ở đô thị tại Phú Quốc cần hiểu rộng hơn khi không chỉ có nghĩa là đến ở mà còn có những chuyên gia nước ngoài đến làm việc. Họ có thể ở 3 - 5 năm hoặc lưu trú dài hạn. Khi các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào Phú Quốc sẽ có những nhà quản lý đến đây và họ sẽ cần một nơi để ở thực sự. Từ đó mà nguồn cầu tăng cao”, ông Phạm Minh Đức cho biết.

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Phùng Thị Hải Vân, Phó Tổng Giám đốc CTCP Bất động sản Meyland cho hay: “Đối với nhu cầu an cư trước làn sóng di dân đang diễn ra mạnh hiện nay, bất động sản sở hữu lâu dài sẽ là dòng sản phẩm được ưu tiên lựa chọn. Bởi lẽ, nhà ở thực trong tâm lý người Việt trước hết phải là tài sản sở hữu lâu dài, có giá trị truyền đời, được linh hoạt định đoạt quyền thừa kế.

Đối với các thành phố du lịch, quyền lợi này còn là hình thức linh hoạt cho thuê khi không có nhu cầu ở. Nói cách khác, loại hình vừa có chức năng nhà ở (sở hữu lâu dài) vừa linh hoạt khai thác cho du khách thuê hứa hẹn là sản phẩm giàu tiềm năng của thị trường Phú Quốc”. 

Trước những biến động của thị trường, các sản phẩm này sẽ không chịu nhiều tác động, thậm chí vẫn tăng giá nếu có nguồn cầu lớn. Và thời điểm hiện tại chính là cơ hội vàng cho những người tiên phong, biết “đi trước đón đầu”.