Trong giai đoạn khó khăn hiện tại, bất động sản không còn là kênh đầu tư “một vốn bốn lời” nhiều như trước và điều được quan tâm nhất lúc này là phân khúc nào đảm bảo tính “phòng thủ”, có cơ hội sinh lời bền vững sẽ là những yếu tố quyết định.

Thực tế, đầu tư nhà cho thuê đang là giải pháp được nhiều nhà đầu tư lựa chọn vào thời điểm hiện tại. Các chuyên gia cho rằng, nguyên nhân chính thúc đẩy nguồn cung phân khúc nhà ở trung và cao cấp cho thuê tại các Thành phố lớn tăng trưởng mạnh mẽ đến từ việc giao dịch mua - bán bất động sản ảm đạm, giá bán bất động sản còn neo cao, dẫn đến việc người mua có nhu cầu ở thực không còn nhiều lựa chọn và phải tính đến phương án đi thuê.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, khoảng hai năm vừa qua, giá trên thị trường bán đã chứng kiến cú "lội ngược dòng" đầy ngỡ ngàng khi mặt bằng giá bán tăng trung bình 30 - 40%. Trong khi giá trên thị trường cho thuê chưa có sự tăng trưởng tương ứng. Hiện tại, khi mặt bằng giá bán quá cao, nhà đầu tư chuyển sang quan tâm mảng cho thuê nhiều hơn.

“Giai đoạn trước là giai đoạn dòng tiền mua bán tăng trưởng khá tốt, còn bây giờ khi thị trường chững lại thì bắt đầu đến giai đoạn bất động sản cho thuê có sự tiến bước. Tiến bước ở đây là về tỷ suất sinh lời, còn từ trước đến nay bất động sản dòng tiền vẫn là kênh đầu tư bền vững chứ không phải đến giai đoạn này chúng ta mới nhìn thấy câu chuyện đấy”, ông Quốc Anh nhấn mạnh

Cụ thể, theo các báo cáo khảo sát thị trường của Batdongsan.com công bố mới đây cho thấy, từ đầu quý 3/2022 đến nay, phân khúc bất động sản cho thuê đã phục hồi trở lại. Mức độ quan tâm đến tìm thuê bất động sản tại Hà Nội tăng 58%, trong khi đó tại TP. HCM, lượng quan tâm phân khúc cho thuê tăng đến 70% so với cùng kỳ 2021.

Đáng chú ý, lợi suất cho thuê nhà phố ở 2 thành phố lớn nhất cả nước, vốn sụt giảm trong năm 2021, nay đã chứng kiến "cú đúp" hồi phục mạnh, gần bằng mức năm 2019 – thời kỳ trước Covid-19. Cụ thể, năm 2019, lợi suất cho thuê ở Hà Nội là 3,2%/năm, nhưng trong 9 tháng qua đã tăng trở lại, đạt bình quân 3%/năm. Còn tại TP.HCM, lợi suất cho thuê nhà phố trong năm 2021 giảm xuống mức 2,7%/năm từ mốc 3,1% của 2019, tuy nhiên đã phục hồi về mức 2,9% trong 9 tháng đầu năm nay.

Đặc biệt, thị trường đã ghi nhận giá thuê đã được thiết lập lại theo chiều hướng tăng. Đơn cử, giá thuê các văn phòng hạng A đang ở mức trung bình 5 - 8% so với đầu năm. Giá thuê hiện tại đang dao động phổ biến từ 450 - 620 nghìn đồng/m², tương đương 19 - 26 USD/m². Ví như tại tòa Keangnam Landmark ở Nam Từ Liêm đạt mức giá thuê trung bình 30 - 36 USD/m², tất cả đều đã tăng giá 5% cho các hợp đồng thuê mới. Các văn phòng hạng B tại Cầu Giấy, Nam Từ Liêm giá thuê hiện tại đang dao động từ 315 - 450 nghìn đồng/m², tương đương 13 - 18 USD/m², mức giá này tăng khoảng 3 - 6% so với đầu năm 2022.

Ngoài các phân khúc trên, tỷ lệ lấp đầy các trung tâm thương mại đạt 97%. Dự báo mặt bằng bán lẻ tại vị trí "đắc địa" tiếp tục được săn đón nhiều trong thời gian tới với nhu cầu thuê tiếp tục được duy trì, dẫn đến giá thuê sẽ giữ đà tăng.

Lý giải về việc giá thuê mặt bằng thương mại lên ngôi, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng nguyên nhân là do làn sóng mở rộng kinh doanh của những thương hiệu lớn như Breitling, Marc Jacobs, Berluti... lần lượt khai trương cửa hàng đầu tiên ở Việt Nam.

Đồng thời, các thương hiệu lớn Aeon MaxValu, Mothercare, Lyn, Saigon Co.op, Thế giới di động... tiếp tục khẳng định sức mạnh trên thị trường thông qua việc khai trương thêm nhiều cửa hàng mới tại các mặt bằng bán lẻ, trung tâm thương mại lớn.

Theo khảo sát của phóng viên tại thị trường Hà Nội, ngoài những mặt bằng lớn ở trung tâm thương mại tăng giá, thì mặt bằng thương mại diện tích nhỏ từ 30 - 70 m², nằm trên các trục đường lớn tại Hà Nội thời điểm này cũng đã tăng giá. Cụ thể, một số tuyến đường lớn trên địa bàn quận Đống Đa, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân..., giá cho thuê tăng 10 - 20% so với thời điểm năm 2021.

Rõ ràng, trong bối cảnh các phân khúc bất động sản khác khó có chuyển biến tích cực thì phân khúc cho thuê lại nhận được những thanh khoản tốt, dòng tiền nhà đầu tư đang quan tâm mạnh mẽ hơn vào phân khúc này với tâm thế "ăn chắc mặc bền", dù sinh lời không cao nhưng an toàn.

Nhận định về xu hướng này, bà Nguyễn Hồng Vân - Giám đốc thị trường Hà Nội, Công ty tư vấn JLL Việt Nam cho rằng, quan điểm này có vẻ lạ lẫm, "vỡ lòng" đối với một số nhà đầu tư cá nhân, nhưng đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp đến từ các công ty, tập đoàn, họ luôn ưu tiên mục tiêu là dòng tiền ổn định. Và theo bà Vân, đây là xu hướng sẽ phát triển trong thời gian tới ở Việt Nam.

Lý giải thêm, bà Nguyễn Hồng Vân cho biết, đây là thời điểm thị trường rất khác biệt so với nhiều năm trước, tín dụng đang bị thắt chặt và một số kênh đầu tư trở nên khó khăn. Các báo cáo của JLL đều cho thấy, thời điểm này là cơ hội để mua các bất động sản giá tốt ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đối với những người có tiền mặt.

“Trong khi các nhà đầu tư đang phân vân có nên mua hay không thì chúng tôi nhìn thấy nhu cầu đi thuê chung cư đang gia tăng, có thể đây sẽ là một kênh sinh lời không quá cao nhưng giữ vốn an toàn. Nếu không muốn gửi tiền vào ngân hàng, lo ngại tiền mất giá thì đây sẽ là cái kênh đầu tư vừa giúp trú ẩn đồng tiền, vừa mang lại dòng tiền đều đặn trong giai đoạn này”, bà Vân nói.

Vậy, thời gian tới, kênh đầu tư này có quay trở lại thời hoàng kim? các chuyên gia cho rằng năm 2023, thị trường cho thuê dự kiến sôi động hơn khi nhu cầu thuê nhà của người trẻ ngày càng gia tăng, đặc biệt là trong bối cảnh giá nhà và lạm phát vẫn đang tăng cao. Ngoài ra, việc mở lại đường bay quốc tế đang là một trong những tín hiệu giúp cho thị trường bất động sản lấy lại đà tăng trưởng, trong đó có phân khúc căn hộ cho thuê.

Tuy nhiên, đưa lời khuyên, giới phân tích cũng chỉ rõ, tỷ suất sinh lời thấp nên các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính không nên quá mạo hiểm. Còn đối với các nhà đầu tư có vốn mạnh thì nhà cho thuê vẫn là loại hình có thể cân nhắc trong giỏ đầu tư, song cũng nên cẩn trọng để tránh bị "chôn vốn" khi thanh khoản căn hộ vẫn còn thấp.