Thay đổi hoặc “chết”

2022 là một năm thị trường bất động sản đối diện "cơn gió nghịch" khi chứng kiến sức mua giảm, thiếu dòng tiền thanh khoản, cung cầu mất cân đối vào giao dịch gần như đóng băng. Để tiếp tục tồn tại,  năm 2023 doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu để có thể nhanh chóng phục hồi và vượt qua cơn bão.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoRA) khi đề cập lại khó khăn của thị trường bất động sản đã nhấn mạnh rằng một số doanh nghiệp và tập đoàn bất động sản đang phải "thay máu" để tự cứu mình, và chờ thời cơ để tái sinh.

"Các doanh nghiệp bất động sản đang dốc sức vượt qua sinh tử ở thời điểm này, để tiếp tục tồn tại, phải đổi mới sản phẩm để đáp ứng được nhu cầu thực rất tiềm năng của thị trường. Các điểm nghẽn sẽ được khơi thông khi nhu cầu thực của thị trường được đáp ứng.

Việc "đại phẫu" cần tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền vốn dĩ đang rất khan hiếm trên thị trường trong suốt thời gian qua. Trong khi đó, các phân khúc bất động sản công nghiệp, văn phòng cho thuê… dư địa khai thác vẫn rộng mở khi các doanh nghiệp tiếp tục có nhu cầu mở rộng hoạt động sản xuất - kinh doanh”, ông Châu nhấn mạnh.

Theo đó, chia sẻ dự án mới của mình ở Hội nghị bất động sản mới đây, ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group cho hay, bên cạnh công cuộc tái thiết hệ thống vận hành, doanh nghiệp này hiện đang mở rộng thêm các mảng kinh doanh mới, trong đó có bất động sản nông nghiệp xanh.

Tập đoàn đặt nhiều kỳ vọng vào hướng đi mới này, bởi “bất động sản xanh” sẽ là một trong những ngành mũi nhọn thời gian tới, Thắng Lợi Group đã nghiên cứu và bước đầu dồn lực "đánh" vào mảng này để vừa đa dạng hóa hệ sinh thái sản phẩm, vừa phù hợp với xu hướng mới.

“Hiện tại, Windfarm - một công ty thành viên của Thắng Lợi Group đang vận hành mảng bất động sản nông nghiệp xanh, mục tiêu là nghiên cứu và phát triển các dòng sản phẩm nông nghiệp theo tiêu chuẩn Organic để mang đến cho thị trường nông nghiệp Việt Nam những trải nghiệm xanh, lành mạnh và thân thiện với môi trường thông qua những sản phẩm nông sản sạch theo tiêu chuẩn quốc tế”, ông Quyền thông tin.

Tương tự, một “ông lớn” bất động sản khác là Phát Đạt cũng đang thực hiện một cuộc “đại phẫu” về sản phẩm nhằm tăng sức hút với khách hàng. Ông Bùi Quang Anh Vũ, CEO của Phát Đạt, cho biết nếu trước đây, công ty chỉ tập trung bán sỉ dự án cho các đơn vị khác và không quan tâm họ bán hàng như thế nào, chỉ cần thu tiền về đúng tiến độ. Thì bước sang năm 2023, đơn vị tập trung vào 3 điểm mấu chốt.

Thứ nhất là đảm bảo có sự tài trợ tài chính cho người mua. Thứ hai là đưa ra nhiều hình thức thanh toán hấp dẫn để khách hàng chọn lựa. Thứ ba là chuẩn bị những sản phẩm chất lượng tốt nhưng có giá bán hợp lý, pháp lý rõ ràng và quy hoạch hoàn chỉnh.

Tại Tập đoàn Đất Xanh, nhà phát triển bất động sản này có kế hoạch chuyển nhượng các dự án nhỏ (quy mô 1-2 ha) ở TP.HCM để tập trung vào các dự án quy mô lớn hơn ở các địa phương, trong đó đặt mục tiêu mở rộng quỹ đất lên 4.148 ha thông qua việc mua thêm đất tại các dự án khu đô thị quy mô lớn như Gem Diamond Bay tại Ninh Thuận (915 ha), DXH Opal Green City tại Bình Phước (300 ha), Gem City Riverside tại Quảng Nam (278 ha)...

Để có nguồn tài chính phục vụ mục tiêu phát triển quỹ đất trong dài hạn, bên cạnh nguồn tiền từ việc bán các dự án nhỏ, Đất Xanh sẽ gia tăng sử dụng nợ vay trong giai đoạn 2022-2024, mà trước mắt là phát hành 300 triệu USD trái phiếu chuyển đổi kỳ hạn 60 tháng và nguồn tiền thu về từ đợt phát hành này được dùng để mua 800 triệu cổ phiếu phát hành mới của Công ty Hà An, công ty con phát triển hầu hết dự án bất động sản của Tập đoàn.

Tìm kiếm dòng tiền bền vững

Bên cạnh việc "chịu đau" để tái cấu trúc, một điểm dễ nhận thấy giữa các doanh nghiệp trong hành trình khai phá “vùng đất mới” là đều đang tăng cường hợp tác quốc tế để tìm kiếm dòng tiền bền vững. Đây cũng là xu hướng chung của hầu hết các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh bị tín dụng quay lưng.

Nổi bật nhất phải kể đến Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long, thời gian gần đây, thông qua các đối tác như Keppel Land, Mekong Capital, hay các dự án như Nishi-Nippon Railroad, Hankyu Hanshin... công ty không chỉ tận dụng được năng lực để phát triển sản phẩm mà còn có khả năng huy động vốn ở những thị trường giá rẻ.

Doanh nghiệp này cũng đang có chiến lược lâu dài để xây dựng uy tín trên thị trường tài chính, qua đó đẩy mạnh huy động trái phiếu cho nguồn vốn trung và dài hạn. Cùng với đa dạng kênh huy động vốn, các doanh nghiệp có tiềm lực mạnh cũng đang tận dụng thời cơ đẩy mạnh hoạt động M&A nhằm mở rộng quỹ đất, chuẩn bị cho chu kỳ hồi phục.

Rõ nét nhất từ việc hoạt động phát triển quỹ đất vẫn diễn ra sôi động. Cụ thể, theo báo cáo của Dat Xanh Services, hoạt động thâu tóm quỹ đất diễn ra mạnh mẽ ở cả 3 miền. Miền Bắc với sự hiện diện của các tên tuổi lớn như Đất Xanh Group, CapitaLand, KeppelLand, Kita group…

Ở phía Nam, "cuộc chơi" ngày càng rầm rộ với loạt tên tuổi như Novaland, DIC Corp, GamudaLand, Khang Điền, DXG… Trong đó nổi bật có dự án DIC Victory City tổng diện tích hơn 83 ha tại Hậu Giang, Quỹ đất DXG tại Đồng Nai với tổng quy mô 152 ha, hay GamudaLand mua lại dự án Uni Galaxy trị giá gần 1.300 tỷ đồng…

Nêu quan điểm về vấn đề này, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, chúng ta vẫn nói tới sự "thèm khát" có một dòng tiền bền vững, tức là doanh nghiệp phải hoạt động bằng thực lực, bằng những sản phẩm đáp ứng được nhu cầu thực chất của thị trường, phục vụ an sinh xã hội. Vậy thì, từ năm 2023 trở đi sẽ là một thị trường minh bạch hướng tới bền vững và những doanh nghiệp, nhà đầu tư cá nhân giỏi, thức thời, có chọn lọc sẽ có môi trường hoạt động tốt. Tại sao chúng ta phải sợ?

"Ở các nước phát triển, môi trường kinh doanh không dành cho những người có tiền nhưng làm ăn chộp giật, mà dành cho những người nỗ lực sáng tạo, cùng nhau đồng hành. Đó là môi trường bền vững mà chúng ta hay nói đến nhưng trong quá khứ chưa thể xây dựng thì hiện tại Việt Nam cũng đang từng bước tạo ra môi trường minh bạch chuyên nghiệp này", ông Hiển nhìn nhận.