Tâm lý thị trường sẽ tích cực

Bước sang năm Quý Mão 2023, thị trường bất động sản được dự báo đón bình minh sau đêm dài. Trong đó, tâm lý thị trường được "hàn gắn" nhờ sự can thiệp kịp thời từ các chính sách của nhà nước.

Các chuyên gia đang trao gửi hai niềm tin lớn vào thị trường vốn (trái phiếu và chứng khoán) sẽ được cải thiện sớm nhất, đặc biệt khi Nghị quyết 01 mới ban hành có hiệu lực. Cùng với tín dụng, đây là hai kênh huy động vốn chính của thị trường. Do đó, khơi thông dòng tiền sẽ thúc đẩy giao dịch bất động sản và đảm bảo dự án được tiếp tục triển khai.

“Tâm lý thị trường sẽ ngày càng phục hồi và niềm tin của nhà đầu tư được chữa lành nhờ sự can thiệp kịp thời của Chính phủ. Nhìn chung, dư địa tăng trưởng của thị trường bất động sản Việt Nam còn lớn nhờ các nền tảng mang tính dài hạn như tốc độ đô thị hóa nhanh, cơ sở hạ tầng được hoàn thiện, và nhu cầu vẫn ở mức cao trong khi nguồn cung hạn chế. Do đó, cơ hội đầu tư hiện diện ở hầu hết các phân khúc với tiềm năng lợi nhuận và tăng trị giá vốn cao”, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers (Việt Nam) nhấn mạnh.

Rõ ràng, đã đến lúc thị trường chuyển đổi sang hướng lành mạnh và bền vững hơn, với nhiều bài học đã được đúc kết sau một năm 2022 đầy giông bão. Đó là bài học về huy động vốn, vay mua, đầu tư bất động sản một cách an toàn, là kiến giải về pháp lý, các hình thức đầu tư mới rõ ràng hơn.

“Nội soi” thị trường, các chuyên gia nhìn nhận, tùy phân khúc và vị trí địa lý, thị trường bất động sản được kỳ vọng ổn định trở lại ở mức hợp lý tương đối từ quý IV/2023. Với các chủ đầu tư, đây là cơ hội để tái cơ cấu nợ, củng cố năng lực tài chính và danh mục dự án, tái cấu trúc phát triển sản phẩm. Quan trọng nhất, doanh nghiệp bất động sản đang "nghe ngóng" chặt chẽ các động thái điều chỉnh thị trường của Chính phủ cũng như những sửa đổi luật và quy định trong thời gian tới.

"Thị trường bất động sản có khả năng sẽ phục hồi một cách từ từ chứ không có chuyện bùng phát trở lại. Bởi có rất nhiều vướng mắc hiện nay cần phải có thời gian mới xử lý được, tâm lý và niềm tin của nhà đầu tư, doanh nghiệp cũng cần thời gian để dần quen với nhịp độ chung của thị trường, đưa ra chiến lược phát triển bền vững hơn, tự vực mình dậy sẽ làm cho thị trường dần dần vào quỹ đạo”, giới phân tích nhận định.

Cơ cấu sản phẩm trên thị trường sẽ có sự thay đổi

Dù thị trường địa ốc đầu năm 2023 vẫn duy trì nhịp độ ảm đạm, song, các phân khúc phục vụ nhu cầu thực được nhận định sẽ vẫn có sự tăng trưởng nhờ lực cầu mạnh.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết, lực cầu hiện là điểm sáng nhất của thị trường bất động sản. Trong bối cảnh nguồn cung thời điểm đầu năm được dự báo sẽ không có nhiều thay đổi, nếu chính sách vĩ mô được điều chỉnh, từ cuối quý I, những dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội đang triển khai dở dang, vướng mắc ở giai đoạn trước có khả năng sẽ được khơi thông, giúp đưa vào thị trường một nguồn cung mới.

"Năm 2023, giao dịch cho nhu cầu thực sẽ tăng trưởng. Trong đó, quý I/2023 giao dịch đạt thấp, nhưng có thể duy trì ngang bằng cùng kỳ năm 2022, vì thị trường vẫn có những dự án chất lượng tốt, giá bán phù hợp. Từ quý II đến cuối năm 2023, giao dịch sẽ tăng tốt hơn, nếu chính sách vĩ mô được thực hiện như dự báo", ông Đính nói.

Đưa ra khuyến nghị cho các chủ đầu tư, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, cần cố gắng đưa ra những chính sách phát triển hướng tới sản phẩm phù hợp nhu cầu người dân. Hiện nay, thị trường tuy khan hiếm nguồn cung nhưng vẫn có hàng tồn kho lại thuộc phân khúc cao cấp. Để tăng thanh khoản, các chủ đầu tư cần căn chỉnh lại những sản phẩm tung ra thị trường.

Cũng theo ông Đính, một trong những thay đổi của thị trường bất động sản 2023 chính là sự thay đổi trong cơ cấu phát triển sản phẩm. Thay vì tập trung vào những căn hộ cao cấp, doanh nghiệp sẽ điều chỉnh giỏ hàng, hướng đến ưu tiên phát triển những sản phẩm bình dân để tiếp cận nhu cầu thị trường và đảm bảo thanh khoản bền vững. Đây là một trong những bài học mà doanh nghiệp cần rút ra và thực hiện nếu muốn “tồn tại” trong thời gian tới", ông Đính nhận định.

Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, đánh giá có khoảng 20-30% số nhà đầu tư có tiền mặt để sẵn sàng mua bất động sản mà mình yêu thích, vị trí tốt, giá tốt trong thời điểm hiện nay. Ông Quang lấy ví dụ tại khu vực trung tâm hành chính TP. HCM hoặc khu dân cư hiện hữu nếu giá giảm 5-10% chắc chắn có giao dịch.

"Đây cũng là cơ hội cho người mua có nhu cầu ở thực vì hiện nay, với các dự án bán ra, người bán không còn dám bán giá cao. Hiện nay, các chủ đầu tư bán sản phẩm bán để duy trì hoạt động, dòng tiền thay vì sinh lời cao như trước đây. Hiện một số chủ đầu tư khi thấy dòng tiền khó cũng sẵn sàng kéo dài thời gian thanh toán", ông Quang cho hay.

Khi "mổ xẻ" thị trường địa ốc, Bộ Xây dựng và nhiều chuyên gia đều chung nhận định, lệch pha cung - cầu đang là nguyên nhân khiến nhà ở chỗ thừa vẫn thừa, chỗ thiếu vẫn thiếu. Các con số tổng hợp cho thấy, nhà ở giá cao đang khó bán, còn nhà giá vừa túi tiền lại gần như vắng bóng. Phát triển nhà ở xã hội đang là định hướng được các doanh nghiệp hướng tới trong những ngày đầu năm mới.

Song, cũng phải khẳng định, trong bối cảnh hiện nay, rất cần có các giải pháp để thị trường bất động sản "chuyển mình" mạnh mẽ sang phân khúc bình dân. Các doanh nghiệp cũng nên nhìn nhận lại cơ cấu sản phẩm của mình để cân đối, tính toán, đưa bất động sản có giá trị thực ra thị trường nhiều hơn là đưa bất động sản có giá trị cao, mang tính thụ hưởng.

Theo đó, các chuyên gia cho rằng, chính sách cần được ban hành theo 3 hướng: Thúc đẩy phát triển dự án phù hợp với nhu cầu thị trường; cải thiện dòng tiền cho người vay mua nhà ở xã hội, nhà ở bình dân; cải thiện điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp thông thoáng hơn nhưng vẫn được kiểm soát.