“Room tín dụng không còn thiếu, nhưng ngân hàng ứng xử như thế nào mới là vấn đề. Ngay khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố nới room tín dụng năm 2022, tôi đã tiếp cận một số ngân hàng thương mại lớn, nhưng các ngân hàng đều trả lời là phải đợi đến năm 2023 mới biết có giải ngân được hay không, chứ năm 2022 thì không thể”, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT, kiêm Tổng giám đốc GP.Invest cho hay.

Không riêng gì GP.Invest, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang trong cảnh “thắt lưng buộc bụng”, hồi hộp chờ được ngân hàng tiếp vốn khi room tín dụng được mở năm 2023.

Song, các động thái mới nhất của nhà điều hành trước thềm năm mới đã gần như dập tắt hi vọng cho doanh nghiệ địa ốc khi không có “món quà” nào cho tín dụng bất động sản bởi thông điệp được phát đi cho năm 2023 vẫn là kiểm soát chặt tín dụng ,đặc biệt bất động sản đầu cơ, bất động sản cao cấp.

Cụ thể, hiện nay, việc kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản được NHNN sử dụng thông qua hệ số rủi ro. Ví dụ, đối với các khoản cho vay để kinh doanh bất động sản, sẽ áp dụng hệ số rủi ro là 200%; đối với các khoản cho vay mua nhà có giá trị trên 4 tỷ đồng, thì áp dụng hệ số rủi ro là 150%. Trong khi đó, đối với các khoản cho vay mua nhà ở có giá trị dưới 1,5 tỷ đồng và nhà ở xã hội thì áp dụng hệ số rủi ro dưới 50%...

Phát biểu tại Tọa đàm “Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và triển vọng năm 2023” mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, cuối năm 2022, NHNN đã nới room tín dụng, nhưng việc "bơm" chậm khiến dòng vốn không kịp chảy vào nền kinh tế, không hỗ trợ kịp thời cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VBMA) cho rằng, việc tăng room tín dụng 14% NHNN điều chỉnh và phân bổ chỉ tiêu là rất cần thiết.

Theo ông Hùng, một bài học minh chứng nhất trong thời gian vừa qua là NHNN rất bản lĩnh khi giữ được room tín dụng 14%, trong bối cảnh nguồn vốn huy động bằng 50% tốc độ tăng trưởng tín dụng.

“Nếu không kiên định như vậy thì sau sự cố trái phiếu và SCB, liệu hệ thống ngân hàng thế nào? Phải bảo đảm ổn định hệ thống, ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát. Khi đã ổn định rồi, tình hình thanh khoản các tổ chức tín dụng ổn định thì ngân hàng mới xem xét tiếp tục bơm vốn. Việc xử lý room tín dụng thời gian qua là phù hợp. Ban lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước rất kiên định và bản lĩnh”, ông Hùng nói.

Đề cập đến việc tại sao các ngân hành thương mại lớn (Công thương, Ngoại thương, Đầu tư, Nông nghiệp) không được cho vay nhà ở xã hội, ông Hùng cho rằng, do không có vốn để cho vay, họ không được phép chứ không phải là bỏ rơi mà ai có nhu cầu đến ngân hàng Chính sách xã hội để tiếp cận. Vì vậy, đặt vấn đề sửa đổi thông tư cho phù hợp.

 Những dự án ngân hàng cho vay, các dự án điều chỉnh, thay đổi, đã làm giai đoạn đầu rồi vẫn điều chỉnh, bổ sung, chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý bổ sung cho nên mới dẫn đến việc vốn bỏ vào rồi sẽ rất khó, các thủ tục pháp lý khác không làm được, và như thế không thể bơm thêm vốn được.

Theo ông Hùng, các tổ chức tín dụng cũng rất mong muốn được hoàn thiện để đầu tư tiếp, để hoàn chỉnh dự án, bán và thu hồi nợ. Hiện nay, không có văn bản nào quy định là ngân hàng trong nước cấm cho vay bất động sản nhưng vẫn lưu ý cho vay bất động sản là lĩnh vực rủi ro nên phải thận trọng, tức là phải rà soát, xem xét những dự án nào thực sự "sạch", dự án nào đáp ứng được thị trường...

Cùng với đó là cơ cấu nợ, điều chỉnh kỳ hạn nợ, giữ nguyên nhóm nợ lại được vay tiếp. Thống đốc cũng triệu tập các ngân hàng lên bàn bạc và nghiên cứu, đánh giá thực chất thị trường cho vay bất động sản để đề ra giải pháp trước khi gặp gỡ các doanh nghiệp sau Tết. Vấn đề ở đây là vướng mắc khó khăn gì, các tổ chức tín dụng có muốn cho vay tiếp không? Các tổ chức cho vay rồi rất muốn cho vay tiếp và muốn thị trường bất động sản khơi thông để dòng vốn luân chuyển và thu hồi được nợ.

Vấn đề nữa đặt ra là thị trường tiền tệ, thị trường vốn rất kỳ vọng điều chỉnh cho hoàn thiện để các doanh nghiệp có thể lại phát hành được trái phiếu bổ sung vốn đầu tư lĩnh vực bất động sản.

"Ngành ngân hàng hết sức thận trọng và chúng tôi cho rằng cũng phải "tuýt còi" các tổ chức tín dụng nếu không cẩn thận lại bơm vốn tín dụng vào để bù đắp cho phần đến hạn của trái phiếu doanh nghiệp. Điều đó cực kỳ nguy hiểm trong kiểm soát tài sản", ông Hùng nêu rõ.

Đồng thời nhấn mạnh, các tổ chức tín dụng cũng đã đặt ra vấn đề là giá sản phẩm bất động sản có hợp lý để đưa ra tính hiệu quả dự án hay không. Giá bán quá cao thì sao tiếp cận được vốn. Giá cao như vậy ngân hàng có dám cho vay khi không có dòng tiền không?

“Chúng ta đang để bong bóng bất động sản cũng như thị trường chứng khoán, không phải cứ đầu tư vào là có lãi mà tập trung vay vốn huy động, vốn của bạn bè… để đầu cơ kinh doanh và đẩy giá lên. Khi thị trường đóng băng sẽ ảnh hưởng đến việc không thể tiêu thụ sản phẩm.

Chính các doanh nghiệp cũng phải nắm bắt các giải pháp của bản thân để từ đó có kiến nghị với ngân hàng, với các tổ chức tài chính, bộ ngành… chứ không thể đưa ra vấn đề tôi có 10 dự án nhưng chỉ có 2 dự án đầy đủ pháp lý, 8 dự án đang hoàn thiện vốn nằm đấy. Như thế thì ngân hàng cho vay thế nào? Với 8 dự án chưa đầy đủ pháp lý thì làm sao phát hành được trái phiếu...", ông Hùng nhìn nhận.

TS. Nguyễn Quốc Hùng kỳ vọng, năm 2023, những thách thức đặt ra trên thị trường bất động sản sẽ từng bước được tháo và dần tiến tới hoàn thiện thể chế, tạo sự ổn định về lâu dài.

“Đề nghị Chính phủ nhanh chóng sớm ban hành cơ chế, chính sách để khắc phục những tồn tại của thị trường địa ốc. Các chính sách cũng cần có thể sớm được đưa vào triển khai. Khi đó, các tổ chức tín dụng, trên cơ sở hiệu quả dự án, có thể cấp tín dụng đối với các dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý”, ông Hùng nhấn mạnh.

Ngoài ra, các chuyên gia kinh tế cũng cảnh báo, tín dụng chỉ là một trong những kênh huy động vốn của doanh nghiệp. Với riêng doanh nghiệp bất động sản, kênh huy động vốn quan trọng nhất phải thông qua thị trường vốn. Do đó, khơi thông thị trường trái phiếu doanh nghiệp, chứng khoán, giảm lệ thuộc vào ngân hàng vẫn là chìa khóa quan trọng để giải bài toán vốn cho bất động sản hiện nay.