Khối ngoại thắng thế trong cuộc chiến "săn" đất

Hoạt động vận tải, xuất nhập khẩu phục hồi kéo theo nhu cầu về bất động sản logistics gia tăng mở ra cơ hội đầu tư hấp dẫn cho chủ đầu tư trong bối cảnh thị trường bất động sản nhà ở chưa thoát khỏi trạng thái trầm lắng.

Mới đây, công ty bất động sản toàn cầu CBRE đã công bố báo cáo về thị trường logistics hàng hải, trong đó đề cập tới việc nhu cầu về bất động sản logisitics tăng vọt do khối lượng container vận chuyển quốc tết tăng vọt 36,5% trong thập kỷ qua.

Nhìn tổng thể thì bất động sản logistics là thị trường tiềm năng cho cả “tay chơi” cũ và mới, nhưng ở giai đoạn hiện tại, các doanh nghiệp nước ngoài vẫn đang giữ vai trò dẫn dắt quan trọng do nhà đầu tư ngoại "bắt mạch" được tiềm năng và nhu cầu phát triển hạ tầng logistics tại Việt Nam, trong bối cảnh làn sóng dịch chuyển sản xuất từ nước ngoài vào Việt Nam dâng cao cùng với dòng vốn FDI vào lĩnh vực công nghiệp chế biến - chế tạo năm 2022 (đạt 18,1 tỷ USD), tiếp tục tăng so với năm 2021.

Thông tin từ Sembcorp Industries (Singapore) cho hay, trong tháng 12/2022, tập đoàn này đã khởi công dự án Sembcorp Logistics Park tại Khu công nghiệp VSIP Quảng Ngãi. Đây là dự án nhà kho một tầng xây sẵn được xây dựng trên khu đất quy mô 6 ha, diện tích mặt sàn 35.500 m2, với khả năng kết nối, tiếp cận cao với các trung tâm hậu cần như cảng biển Sa Kỳ và Dung Quất, sân bay Chu Lai và Đà Nẵng, cùng với đó là trục đường cao tốc Đà Nẵng - Quảng Ngãi. Theo kế hoạch, dự án sẽ hoàn thiện trong quý IV/2023.

Bằng việc tiến vào thị trường Việt Nam, ESR Cayman Limited (Hồng Kông), nhà phát triển bất động sản logistics lớn nhất châu Á - Thái Bình Dương, đã chính thức đánh dấu bước mở rộng hoạt động tại Đông Nam Á, một thị trường được công ty này đánh giá có tốc độ tăng trưởng cao.

Cụ thể, ESR Cayman Limited đã bắt tay Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp BW thành lập liên doanh để phát triển KCN Mỹ Phước 4 ở phía Bắc TP.HCM. Sau khi hoàn thành, KCN Mỹ Phước 4 sẽ có quy mô 240.000 m2 diện tích logistics và cơ sở công nghiệp nhẹ. Bước đi đột phá này được kỳ vọng “đặt nền tảng vững chắc cho các kế hoạch tăng trưởng” của ESR tại Việt Nam.

Đặc biệt, phần đông các dự án logistics xuất hiện trong danh mục các dự án đầu tư nước ngoài đăng ký cấp mới. Đáng chú ý là dự án cấp mới 185 triệu USD do Amigos An Phu Holding Pte. Ltd (Singapore) đầu tư vào Công ty TNHH Công nghiệp New Motion tại KCN Phú Tân, thuộc Khu liên hợp công nghiệp - dịch vụ - đô thị Bình Dương, với hai mảng miếng chính, gồm sản xuất màn hình vô tuyến và màn hình hiển thị; đầu tư xây dựng nhà kho, nhà xưởng, văn phòng trong khu công nghiệp để hoạt động, cho thuê, cung cấp dịch vụ kho bãi và lưu giữ hàng hóa...

Trước sự lớn mạnh như vũ bão của khối ngoại, các chuyên gia nhìn nhận, để không đánh mất thị phần, bên cạnh gia tăng nguồn cung về số lượng, doanh nghiệp nội cần tập trung nâng cao chất lượng để gia tăng sức cạnh tranh với các doanh nghiệp nước ngoài, vốn được đánh giá “mạnh về gạo, bạo về tiền”. (75% doanh thu thị trường logistics Việt Nam đang về tay các doanh nghiệp nước ngoài nhưng lại có sản lượng thấp).

Theo bà Lê Thị Ngọc Diệp, Giám đốc Thương mại Công ty SLB Việt Nam, điểm nghẽn hiện nay của bất động sản logistics Việt Nam là cơ sở hạ tầng từ sân bay, cảng biển, kho bãi… chưa được quy chuẩn, còn phân tán. Quy hoạch hệ thống kho bãi có sự chênh lệch giữa các vùng dẫn đến hạn chế trong khâu vận chuyển hàng hóa đi khắp cả nước.

Do đó, các doanh nghiệp logistics cần tìm địa điểm “đóng đô” có hệ thống hạ tầng giao thông hoàn thiện nhằm đảm bảo vận chuyển hàng hóa đến các cảng biển, sân bay diễn ra trơn tru, thông suốt.

Bên cạnh đó, ngành logistics đang phát triển theo xu hướng sản xuất dựa trên công nghệ cao và công nghiệp sạch. Cho nên các khu nhà xưởng, kho vận cần được xây dựng cảnh quản, không gian xanh kết hợp hệ thống quản lý thông minh vận hành 24/7 nhằm tạo lợi thế cạnh tranh thu hút khách hàng thuộc nhóm cao cấp, qua đó tạo ra tỷ suất sinh lợi đầu tư cao hơn.

Nêu quan điểm, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, để đón đầu “sóng” logistics, doanh nghiệp logistics cũng cần lưu ý tới vấn đề cắt giảm chi phí. Bởi theo Agility, trong năm 2021, chi phí logistics của Việt Nam chiếm đến 20% GDP, vượt xa mức trung bình thế giới, chỉ 11% GDP.

Vùng vẫy trong "chiếc áo" chật

Có thể nói, sự xuất hiện của những đơn vị quốc tế đã khiến cuộc tìm kiếm lợi thế cạnh tranh trong sân chơi bất động sản logistics ngày càng nóng tại Việt Nam. Song, điều đáng nói là trong khi nhu cầu được dự báo tăng vọt, thì nguồn cung nhà xưởng, kho bãi đang ở mức rất thấp.

Theo đánh giá của doanh nghiệp kinh doanh loại hình kho lạnh, nguồn cung loại hình này đã gần như “cạn kiệt”. Hiện, tổng nguồn cung nhà kho ở Hà Nội và TP.HCM chỉ đạt lần lượt 705.000 m2 và 180.000 m2. Nguồn cung không thể đáp ứng nhu cầu đang đẩy sức ép cạnh tranh của doanh nghiệp bán lẻ và vận chuyển tăng lên.

Không chỉ dừng lại ở mức độ hiện tại, theo các đơn vị nghiên cứu, sức ép về nguồn cung bất động sản logistics tại Việt nam có thể sẽ tiếp tục gia tăng mạnh trong thời gian tới. Đơn cử, Google và Temasek dự báo Việt Nam sẽ là thị trường thương mại điện tử tăng trưởng nhanh thứ hai tại ASEAN, chỉ sau Indonesia, với tốc độ trung bình 29%/năm đến năm 2025.

Các chuyên gia của CBRE dự đoán rằng đến năm 2026, các doanh nghiệp sẽ cần thêm từ 160 triệu đến hơn 200 triệu m2 không gian bất động sản logistics dành riêng cho thương mại điện tử để hỗ trợ bán hàng qua internet.

Điều này chỉ ra, nhu cầu đối với bất động sản logistics tại Việt Nam là cực kỳ lớn. Dự báo, trong những  tháng đầu năm 2023, nhu cầu từ thị trường bán lẻ sẽ tăng vọt kéo theo nhu cầu tìm kiếm bất động sản logistics tăng cao càng làm “cơn khát” nguồn cung loại hình này trầm trọng hơn.

Trong khi đó, Việt Nam vẫn chưa có khu công nghiệp (KCN) logistics dành cho các doanh nghiệp logistics mà chỉ trong các KCN (dành cho các doanh nghiệp công nghiệp) ở các địa phương, thành phố, các doanh nghiệp đầu tư xây dựng trung tâm phân phối của mình để cho thuê kinh doanh và phục vụ sản xuất kinh doanh.

Hiện đang có sự bất cập trong quy hoạch các KCN và các trung tâm logistics ở Việt Nam, dường như chúng ta chỉ chú ý đến quy hoạch phát triển các KCN mà không tính đến các KCN logistics dành cho các DN logistics và thương mại. Chúng ta chưa đầu tư, xây dựng cơ sở hạ tầng logistics một cách bài bản, xây dựng và vận hành thị trường bất động sản logistics một cách hiệu quả. 

Vì vậy, việc phát triển cơ sở hạ tầng logistics cần hướng vào đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng logistics cả phần cứng và phần mềm (các KCN logistics, KCN logistics công nghệ cao, trung tâm logistics, cụm logistics...) đồng bộ, hiện đại...