Nhìn vào lượng vốn FDI "khủng" rót vào vào lĩnh vực bất động sản tăng mạnh gần 1,85 tỷ USD, tương đương tăng hơn 70% so với năm 2021. Điều này cho thấy khối ngoại vẫn đang đặt niềm tin lớn vào bất động sản Việt Nam. Các phân khúc như bất động sản công nghiệp và hậu cần, khu đất phát triển, khách sạn và văn phòng... đang là những sản phẩm được các ông lớn ráo riết săn lùng.  Đây được đánh giá là điểm sáng duy nhất của thị trường bất động sản trong giai đoạn tín dụng và trái phiếu bị hạn chế.

Điển hình tại báo cáo nghiên cứu mới đây của Dat Xanh Services đã chỉ ra kể từ năm 2022 đến nay, trước những khó khăn bủa vây, không ít doanh nghiệp nội đã buộc phải tung ra nhiều giải pháp từ tăng chiết khấu, chia nhỏ tài sản để bán, cầm cố cổ phiếu…, trong đó đặc biệt phải kể đến việc hợp tác với quỹ đầu tư quốc tế.

Trong đó phải kể đến thương vụ bắt tay giữa Danh Khôi Group và Tập đoàn Tokyu Corporation tại dự án The Mekari với giá trị hợp đồng lên tới 1.000 tỷ đồng vào tháng 8/2022. Warburg Pincus (Hoa Kỳ) đã rót 250 triệu USD vào phân khu Tropicana - dự án Novaworld Hồ Tràm của Novaland vào tháng 6. Hay CapitaLand Development mua lại một khu đất dự án phức hợp 8 ha tại TP Thủ Đức (TP.HCM), với tổng giá trị phát triển ước tính khoảng 1 tỷ đô la Singapore (khoảng 716 triệu USD) vào tháng 7.

Dưới góc nhìn của "cá mập", bà Khanh Nguyễn - Giám đốc khối Phát triển kinh doanh Gamuda Land nhận định, những biện pháp của Chính phủ thời gian qua như điều chỉnh room tín dụng, kiểm soát trái phiếu sẽ góp phần cải thiện môi trường đầu tư, đảm bảo sự phát triển của thị trường bất động sản lành mạnh và bền vững hơn về lâu dài. Đồng thời, việc này sẽ mở ra nhiều cơ hội thâm nhập thi trường hoặc mở rộng quy mô hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài.

"Gamuda Land vừa sáp nhập một công ty nội địa để qua đó sở hữu dự án khu phức hợp căn hộ cao tầng rất tiềm năng tại TP. Thủ Đức, TP.HCM. Dự án này có tổng diện tích khoảng 3 ha, quy hoạch 1.300 căn hộ có tổng giá trị phát triển (GDV) ước tính lên đến trên 250 triệu USD", bà Khanh Nguyễn cho hay.

Trước làn “sóng nội” trội hơn “sóng ngoại”, cũng dấy lên lo ngại về nguy cơ các doanh nghiệp nội có thể thua trên “sân nhà”. Nếu tình hình không được cải thiện, tình trạng doanh nghiệp tìm kiếm các đối tác để hợp tác hoặc bán bớt các quỹ đất nhằm thu hồi vốn về xử lý các dự án đang tồn đọng là điều khó tránh khỏi.

Dù đang có thái độ thận trọng hơn trong cuộc đua mua bán và sáp nhập (M&A) trên thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, những thương vụ rót tiền khủng thời gian qua vẫn cho thấy doanh nghiệp ngoại chưa bao giờ bỏ qua tham vọng “xưng bá”. Minh chứng rõ ràng nhất là hàng loạt dự án tỷ USD liên tục đổi chủ và nhân vật chính là các doanh nghiệp nước ngoài.

Có thể thấy, trong bối cảnh khó khăn chung của kinh tế toàn cầu, hầu hết lĩnh vực đều đang lâm vào "thiếu oxy". Dẫu biết M&A là xu hướng tự nhiên trên thị trường, nhưng nhìn vào tình trạng các doanh nghiệp Việt đang đối mặt áp lực về dòng vốn, lãi suất, tuột giá cổ phiếu để rồi phải rơi vào vòng xoáy “bán mình” vẫn là điều đáng buồn.

Tuy nhiên, ở góc nhìn khác, theo giới phân tích, thời thế đang dần thay đổi, các thương vụ M&A hiện nay đang có xu hướng chuyển dần từ “mua đứt, bán đoạn” sang hợp tác, tạo nên những giá trị cộng hưởng, lợi cho cả đôi bên.

Theo đó, các doanh nghiệp hiện đã "thức thời" khi không còn xem M&A chỉ là một “game thu gom tài sản”, hay “cá lớn nuốt cá bé” nữa, mà xem đây như chiếc chìa khóa để giải bài toán cùng thắng (win-win). Với những tín hiệu tích cực, các cuộc thăm dò chỉ ra xu hướng M&A sẽ tiếp tục tăng tốc trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Công Ái, Phó tổng giám đốc KPMG Việt Nam nhận định, khi tình trạng quỹ đất ngày càng khan hiếm, thủ tục triển khai dự án bị siết chặt, dẫn đến chủ đầu tư yếu về vốn, chưa kể dòng vốn tín dụng bị “phanh gấp” khiến doanh nghiệp bất động sản nội đuối sức...

Theo đó, thay vì lo lắng "sóng ngoại" trội hơn "sóng nội", nên tính đến bài toán để doanh nghiệp nội khéo léo "ngồi chung mâm" với doanh nghiệp ngoại, chắc chắn các sản phẩm trên thị trường sẽ đa dạng hơn, hơn hết là chất lượng dịch vụ sản phẩm sẽ được nâng lên, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.

“Chúng tôi vẫn lạc quan một cách khiêm tốn về triển vọng của thị trường trong năm 2023 và 2024, thị trường thời gian tới sẽ là thị trường của người mua, chứ không phải của người bán. Đặc biệt, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ góp mặt nhiều hơn ở phía bên mua, bởi vì nguồn tiền trong nước đang hạn hẹp khi lãi suất tăng lên và thanh khoản sụt giảm, buộc doanh nghiệp phải tái cấu trúc, bán bớt tài sản, kêu gọi đầu tư do sức ép về tài chính", ông Ái nhận định.

Tuy nhiên, một trong những điểm nghẽn khiến FDI vẫn khó vào thị trường bất động sản là khung pháp lý cho đầu tư nước ngoài hiện còn nhiều điều bất cập chưa hoàn thiện làm cản trở dòng vốn dồi dào từ nước ngoài này. Ngoài ra, nhiều điều khoản trong Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản hiện vẫn chưa thống nhất, gây ra những ách tắc chưa tìm được hướng giải quyết cũng là yếu tố cản trở sự phát triển của các thương vụ M&A trong lĩnh vực địa ốc.

Vì vậy, để dòng vốn ngoại tiếp tục chảy mạnh, trở thành “cú hích” cho thị trường bất động sản trong bối cảnh khó khăn bủa vây, các cơ quan chức năng cần thúc đẩy tháo gỡ các vướng mắc để các doanh nghiệp rộng đường đón sóng FDI.