Bất chấp hàng loạt chính sách ưu đãi, chiết khấu khủng được các doanh nghiệp tung ra, thanh khoản của thị trường bất động sản vẫn chìm trong ảm đạm, khiến “bài toán” hàng tồn kho càng trở nên nan giải, tạo áp lực lớn lên các chủ đầu tư.

Thống kê từ đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, tính đến hết quý III, dữ liệu từ 15 doanh nghiệp bất động sản lớn được niêm yết trên sàn chứng khoán ghi nhận, tổng lượng tồn kho là gần 261.000 tỷ đồng, tương đương 10,4 tỷ USD, tăng gần 7,4% so với quý trước và tăng hơn 28% so với cùng kỳ.

Liên quan đến vấn đề hàng tồn kho, trong một chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup đưa ra con số rất đáng quan ngại, đó là thời gian vòng quay hàng tồn kho tăng ở mức rất cao, lên mức trên 1.497 ngày ngày, tức hơn 4 năm. Đây là mức cao đáng báo động cho các doanh nghiệp bất động sản. 

Không khó để nhận thấy vướng mắc pháp lý là một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến doanh nghiệp khó khăn, thị trường khó khăn. Có nhiều sản phẩm bất động sản ra đời và nổi lên theo xu thế nhưng không có một văn bản pháp luật nào quy định rõ ràng, khiến các sản phẩm phát triển thiếu hành lang pháp lý. 

Cùng với việc quá phụ thuộc vào "bầu sữa" ngân hàng nên khi nguồn vốn đóng cửa quay lưng là bất động sản bơ vơ. Những điều này đã khiến hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản chưa tìm thấy lối thoát.

Dự báo, năm 2023, kỳ vọng thị trường phục hồi vẫn rất mong manh, điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải tự cứu lấy mình bằng cách "thắt lưng buộc bụng", tái cấu trúc sản phẩm và tái cấu trúc tài chính, tinh giảm bộ máy, cơ cấu lại sản phẩm, dự án đang phát triển cho phù hợp với nhu cầu thị trường.

Nhiều dự án đang được các doanh nghiệp ra mắt trong đợt mua sắm cuối trong năm. Đây là cơ hội để nhiều đơn vị tái khởi động dòng tiền từ người mua, và đẩy nhanh thanh khoản dự án.

Mới đây, một loạt dự án từ các chủ đầu tư nổi tiếng đã được chào bán. Đa phần sản phẩm nằm trong phân khúc trung và cao cấp. Nhiều dự án quy mô lớn được nhà đầu tư kỳ vọng sẽ khuấy đảo thị trường cuối năm, thậm chí là sang cả năm sau.

Tại thị trường phía Bắc, nổi bật là sự kiện Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown (Hưng Yên) mở bán phân khu Thời đại. Dự án quy tụ nhiều loại hình bất động sản khác nhau như biệt thự, nhà liền kề, shophouse… với mức giá dao động 130-230 triệu đồng/m2.

Phú Mỹ Hưng, Hưng Thịnh, hay Khang Điền cũng giữ kế hoạch chào bán vào cuối năm nay. Cụ thể, Phú Mỹ Hưng mở bán 150 căn hộ tại Dự án Horizon với mức giá trên dưới 140 triệu đồng/m2, Hưng Thịnh công bố hơn 800 căn hộ thuộc Dự án Moolight Avenue tại TP. Thủ Đức với giá dự kiến từ 80 triệu đồng/m2, Khang Điền ra mắt Dự án Privia (Bình Tân) với giá từ 70 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, loạt dự án hiện hữu khác cũng duy trì giao dịch rổ hàng cuối năm như MT Eastmark City, King Crown Infinity, Salto Residence, Fiato Premiur…, với các chính sách ưu đãi về tiến độ thanh toán, lãi suất vay 0% và ân hạn nợ gốc trong thời gian dài, thậm chí miễn phí quản lý trong vài năm đầu.

Theo dữ liệu của Batdongsan trong tháng 10, lượng tin đăng bán các sản phẩm đã giảm 14% so với tháng trước. Tuy nhiên, nếu so sánh dữ liệu 10 tháng đầu của năm 2022 với năm 2021, lượng tin đăng toàn trang đã tăng tới 40%, trong đó chung cư tăng 24%, nhà riêng tăng 43%, nhà mặt phố tăng 49%, biệt thự tăng 28%, đất nền tăng 56%, đất dự án tăng 12%.

Dù không rầm rộ như những năm trước, song việc một số doanh nghiệp vẫn nỗ lực ra hàng để “kéo mẻ lưới” cuối cùng trong năm cho thấy bức tranh nguồn cung cuối năm vẫn là điểm nhấn đáng chú ý.

Song, bên cạnh sự nỗ lực không ngừng của các doanh nghiệp địa ốc, các chuyên gia cho rằng, Nhà nước cũng cần nhanh chóng các chính sách hỗ trợ và giải quyết kịp thời để "hà hơi, thổi ngạt" thị trường bất động sản.

Nêu góc nhìn về vấn đề này, tại Tọa đàm “Phát triển bền vững thị trường bất động sản”, mới đây, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM ông Lê Hoàng Châu cho rằng, năm 2012 thị trường bất động sản cả nước cũng chật vật khi đứng trước nhiều điểm nghẽn.

Trước bối cảnh đó, Nghị quyết 02 của Chính phủ năm 2013 đã tung gói tín dụng 30.000 tỷ đồng với cơ chế cho vay ở mức lãi suất 6%/năm nhằm hỗ trợ thị trường. Kết quả là giúp giải quyết hơn 56.000 sản phẩm tồn kho, giải quyết được “cục máu đông” nợ xấu và giúp 56.000 hộ gia đình tiếp cận được nhà ở. 

"Giai đoạn hiện tại, thị trường cũng có nhiều điểm tương đồng với thời điểm năm 2012. Vì vậy, Nhà nước cũng cần có những chính sách hỗ trợ và tháo gỡ kịp thời”, ông Lê Hoàng Châu nêu quan điểm.

Cụ thể, ông Châu đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội theo thẩm quyền của mình có thể cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại để các ngân hàng thương mại hỗ trợ người mua nhà để ở. Với tình hình hiện tại không thể hạ mức lãi suất xuống mức 5 - 6% theo gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng năm 2012 nhưng vẫn có thể đưa lãi suất về mức hợp lý hơn, phù hợp với tình hình thị trường năm 2022.

Và cũng theo Chủ tịch HoREA, để gỡ khó cho thị trường bất động sản, NHNN nên xem xét, nới “chuẩn” tín dụng để người dân có thể vay tiền mua nhà. 

Ông Châu cho hay, hiện doanh nghiệp xin vay khoản tín dụng mới, mặc dù có tài sản bảo đảm, nhưng không được ngân hàng thương mại chấp thuận, do doanh nghiệp có khoản vay đáo hạn chưa thanh toán nên không đạt chuẩn tín dụng.

Bên cạnh đó, có trường hợp doanh nghiệp xin được thế chấp bằng trái phiếu doanh nghiệp, do doanh nghiệp đã hết tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, do ngân hàng không chấp thuận tài sản bảo đảm là trái phiếu nên trường hợp này cũng không đạt yêu cầu.

"Nếu có được khoản vay mới và được phép thế chấp bằng trái phiếu doanh nghiệp thì đây là nguồn  “vốn mồi” quý giá để doanh nghiệp có thể triển khai hoạt động đầu tư kinh doanh, tạo được dòng tiền và thanh khoản thì hoàn toàn có thể hoàn trả khoản vay mới và các khoản vay cũ. Điều này có lợi cho cả doanh nghiệp và tổ chức tín dụng cùng “dìu” nhau vượt qua khó khăn", ông Châu nhận định.

Điều đáng nói, hiện nay hầu như không có căn hộ nhà ở xã hội trên thị trường, trong khi nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đang thực hiện chính sách giảm giá bán nhà, chiết khấu sâu trên dưới 50% dẫn đến giá bán căn hộ tại một số dự án khoảng 2 tỷ đồng/căn, nhưng người mua nhà ở thương mại chưa vay được tín dụng với lãi suất hợp lý, do Nghị định 31 chỉ hỗ trợ lãi suất từ ngân sách nhà nước đối với khoản vay của doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh.

Ngày 22/12, HoREA đã có văn bản kiến nghị NHNN xem xét trình Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định một số chính sách ngắn hạn áp dụng đến hết năm 2023 để hỗ trợ về tín dụng cho doanh nghiệp và người mua nhà.

Đồng thời, đề nghị NHNN xem xét trình Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung Nghị định 31 cho phép người mua nhà ở thương mại có mức giá dưới 1,8 hoặc 2 tỷ đồng/căn được hỗ trợ 2%/năm lãi suất vay tín dụng, tính từ ngày giải ngân khoản vay đến thời điểm khách hàng trả hết nợ gốc và/hoặc lãi tiền vay theo thỏa thuận giữa ngân hàng thương mại và khách hàng, nhưng không vượt quá ngày 31/12/2023.