Thứ sáu, 01/12/2023

TP HÀ NỘI _°C /_% weather

Doanh Nhân Trẻ
Doanh Nhân Trẻ

Doanh Nhân Trẻ

  • Click để copy

Vòng quay tồn kho bất động sản đáng báo động, doanh nghiệp địa ốc tìm cách 'rã băng'

Hồng Gấm
- 07:13, 23/12/2022

(DNTO) - Mặc dù lựa chọn bán hàng giai đoạn này thực sự là vấn đề cân não với doanh nghiệp địa ốc, bởi giá cũng không được như kỳ vọng. Song trong áp lực vòng quay tồn kho bủa vây dịp cuối năm, việc nỗ lực "bung" hàng thắp lên kỳ vọng thị trường sẽ đón "sóng" mới. 

Nhiều dự án đang được các doanh nghiệp ra mắt trong đợt mua sắm cuối trong năm. Ảnh: TL.

Nhiều dự án đang được các doanh nghiệp ra mắt trong đợt mua sắm cuối trong năm. Ảnh: TL.

Bất chấp hàng loạt chính sách ưu đãi, chiết khấu khủng được các doanh nghiệp tung ra, thanh khoản của thị trường bất động sản vẫn chìm trong ảm đạm, khiến “bài toán” hàng tồn kho càng trở nên nan giải, tạo áp lực lớn lên các chủ đầu tư.

Thống kê từ đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, tính đến hết quý III, dữ liệu từ 15 doanh nghiệp bất động sản lớn được niêm yết trên sàn chứng khoán ghi nhận, tổng lượng tồn kho là gần 261.000 tỷ đồng, tương đương 10,4 tỷ USD, tăng gần 7,4% so với quý trước và tăng hơn 28% so với cùng kỳ.

Liên quan đến vấn đề hàng tồn kho, trong một chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup đưa ra con số rất đáng quan ngại, đó là thời gian vòng quay hàng tồn kho tăng ở mức rất cao, lên mức trên 1.497 ngày ngày, tức hơn 4 năm. Đây là mức cao đáng báo động cho các doanh nghiệp bất động sản. 

Không khó để nhận thấy vướng mắc pháp lý là một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến doanh nghiệp khó khăn, thị trường khó khăn. Có nhiều sản phẩm bất động sản ra đời và nổi lên theo xu thế nhưng không có một văn bản pháp luật nào quy định rõ ràng, khiến các sản phẩm phát triển thiếu hành lang pháp lý. 

Cùng với việc quá phụ thuộc vào "bầu sữa" ngân hàng nên khi nguồn vốn đóng cửa quay lưng là bất động sản bơ vơ. Những điều này đã khiến hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản chưa tìm thấy lối thoát.

Dự báo, năm 2023, kỳ vọng thị trường phục hồi vẫn rất mong manh, điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải tự cứu lấy mình bằng cách "thắt lưng buộc bụng", tái cấu trúc sản phẩm và tái cấu trúc tài chính, tinh giảm bộ máy, cơ cấu lại sản phẩm, dự án đang phát triển cho phù hợp với nhu cầu thị trường.

Nhiều dự án đang được các doanh nghiệp ra mắt trong đợt mua sắm cuối trong năm. Đây là cơ hội để nhiều đơn vị tái khởi động dòng tiền từ người mua, và đẩy nhanh thanh khoản dự án.

Giai đoạn cuối năm, các chủ đầu tư nên cân nhắc đưa ra thị trường những sản phẩm phù hợp nhằm tăng tính thanh khoản. Ảnh: TL.

Giai đoạn cuối năm, các chủ đầu tư nên cân nhắc đưa ra thị trường những sản phẩm phù hợp nhằm tăng tính thanh khoản. Ảnh: TL.

Mới đây, một loạt dự án từ các chủ đầu tư nổi tiếng đã được chào bán. Đa phần sản phẩm nằm trong phân khúc trung và cao cấp. Nhiều dự án quy mô lớn được nhà đầu tư kỳ vọng sẽ khuấy đảo thị trường cuối năm, thậm chí là sang cả năm sau.

Tại thị trường phía Bắc, nổi bật là sự kiện Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown (Hưng Yên) mở bán phân khu Thời đại. Dự án quy tụ nhiều loại hình bất động sản khác nhau như biệt thự, nhà liền kề, shophouse… với mức giá dao động 130-230 triệu đồng/m2.

Phú Mỹ Hưng, Hưng Thịnh, hay Khang Điền cũng giữ kế hoạch chào bán vào cuối năm nay. Cụ thể, Phú Mỹ Hưng mở bán 150 căn hộ tại Dự án Horizon với mức giá trên dưới 140 triệu đồng/m2, Hưng Thịnh công bố hơn 800 căn hộ thuộc Dự án Moolight Avenue tại TP. Thủ Đức với giá dự kiến từ 80 triệu đồng/m2, Khang Điền ra mắt Dự án Privia (Bình Tân) với giá từ 70 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, loạt dự án hiện hữu khác cũng duy trì giao dịch rổ hàng cuối năm như MT Eastmark City, King Crown Infinity, Salto Residence, Fiato Premiur…, với các chính sách ưu đãi về tiến độ thanh toán, lãi suất vay 0% và ân hạn nợ gốc trong thời gian dài, thậm chí miễn phí quản lý trong vài năm đầu.

Theo dữ liệu của Batdongsan trong tháng 10, lượng tin đăng bán các sản phẩm đã giảm 14% so với tháng trước. Tuy nhiên, nếu so sánh dữ liệu 10 tháng đầu của năm 2022 với năm 2021, lượng tin đăng toàn trang đã tăng tới 40%, trong đó chung cư tăng 24%, nhà riêng tăng 43%, nhà mặt phố tăng 49%, biệt thự tăng 28%, đất nền tăng 56%, đất dự án tăng 12%.

Dù không rầm rộ như những năm trước, song việc một số doanh nghiệp vẫn nỗ lực ra hàng để “kéo mẻ lưới” cuối cùng trong năm cho thấy bức tranh nguồn cung cuối năm vẫn là điểm nhấn đáng chú ý.

Song, bên cạnh sự nỗ lực không ngừng của các doanh nghiệp địa ốc, các chuyên gia cho rằng, Nhà nước cũng cần nhanh chóng các chính sách hỗ trợ và giải quyết kịp thời để "hà hơi, thổi ngạt" thị trường bất động sản.

Nêu góc nhìn về vấn đề này, tại Tọa đàm “Phát triển bền vững thị trường bất động sản”, mới đây, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM ông Lê Hoàng Châu cho rằng, năm 2012 thị trường bất động sản cả nước cũng chật vật khi đứng trước nhiều điểm nghẽn.

Trước bối cảnh đó, Nghị quyết 02 của Chính phủ năm 2013 đã tung gói tín dụng 30.000 tỷ đồng với cơ chế cho vay ở mức lãi suất 6%/năm nhằm hỗ trợ thị trường. Kết quả là giúp giải quyết hơn 56.000 sản phẩm tồn kho, giải quyết được “cục máu đông” nợ xấu và giúp 56.000 hộ gia đình tiếp cận được nhà ở. 

"Giai đoạn hiện tại, thị trường cũng có nhiều điểm tương đồng với thời điểm năm 2012. Vì vậy, Nhà nước cũng cần có những chính sách hỗ trợ và tháo gỡ kịp thời”, ông Lê Hoàng Châu nêu quan điểm.

Cụ thể, ông Châu đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội theo thẩm quyền của mình có thể cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại để các ngân hàng thương mại hỗ trợ người mua nhà để ở. Với tình hình hiện tại không thể hạ mức lãi suất xuống mức 5 - 6% theo gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng năm 2012 nhưng vẫn có thể đưa lãi suất về mức hợp lý hơn, phù hợp với tình hình thị trường năm 2022.

Và cũng theo Chủ tịch HoREA, để gỡ khó cho thị trường bất động sản, NHNN nên xem xét, nới “chuẩn” tín dụng để người dân có thể vay tiền mua nhà. 

Ông Châu cho hay, hiện doanh nghiệp xin vay khoản tín dụng mới, mặc dù có tài sản bảo đảm, nhưng không được ngân hàng thương mại chấp thuận, do doanh nghiệp có khoản vay đáo hạn chưa thanh toán nên không đạt chuẩn tín dụng.

Bên cạnh đó, có trường hợp doanh nghiệp xin được thế chấp bằng trái phiếu doanh nghiệp, do doanh nghiệp đã hết tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, do ngân hàng không chấp thuận tài sản bảo đảm là trái phiếu nên trường hợp này cũng không đạt yêu cầu.

"Nếu có được khoản vay mới và được phép thế chấp bằng trái phiếu doanh nghiệp thì đây là nguồn  “vốn mồi” quý giá để doanh nghiệp có thể triển khai hoạt động đầu tư kinh doanh, tạo được dòng tiền và thanh khoản thì hoàn toàn có thể hoàn trả khoản vay mới và các khoản vay cũ. Điều này có lợi cho cả doanh nghiệp và tổ chức tín dụng cùng “dìu” nhau vượt qua khó khăn", ông Châu nhận định.

Điều đáng nói, hiện nay hầu như không có căn hộ nhà ở xã hội trên thị trường, trong khi nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đang thực hiện chính sách giảm giá bán nhà, chiết khấu sâu trên dưới 50% dẫn đến giá bán căn hộ tại một số dự án khoảng 2 tỷ đồng/căn, nhưng người mua nhà ở thương mại chưa vay được tín dụng với lãi suất hợp lý, do Nghị định 31 chỉ hỗ trợ lãi suất từ ngân sách nhà nước đối với khoản vay của doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh.

Ngày 22/12, HoREA đã có văn bản kiến nghị NHNN xem xét trình Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định một số chính sách ngắn hạn áp dụng đến hết năm 2023 để hỗ trợ về tín dụng cho doanh nghiệp và người mua nhà.

Đồng thời, đề nghị NHNN xem xét trình Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung Nghị định 31 cho phép người mua nhà ở thương mại có mức giá dưới 1,8 hoặc 2 tỷ đồng/căn được hỗ trợ 2%/năm lãi suất vay tín dụng, tính từ ngày giải ngân khoản vay đến thời điểm khách hàng trả hết nợ gốc và/hoặc lãi tiền vay theo thỏa thuận giữa ngân hàng thương mại và khách hàng, nhưng không vượt quá ngày 31/12/2023.

Tin khác

Bất động sản
Để chặn tình trạng người trúng đấu giá "trên trời" rồi bỏ cọc, đại biểu Quốc hội cho rằng cần có các biện pháp như nâng mức đặt cọc cao hơn nữa so với quy định hiện hành. Đặc biệt, có thể tham khảo kinh nghiệm quốc tế, bổ sung quy định xử lý hình sự những hành vi "bóp méo" thị trường đất đai.
2 ngày
Bất động sản
Lễ thắp sáng cây thông Noel khổng lồ, hội chợ Giáng sinh Marche De Noel tái hiện khung cảnh lễ hội niềm nam nước Pháp, vũ hội Hóa trang Monte Carlo, dạ tiệc đón năm mới 2024… là những chuỗi trải nghiệm đặc sắc nằm trong 10 chương trình điểm nhấn liên tục khuấy động không khí mùa lễ hội cuối năm “Wake Up Festival – Nha Trang” tại quần thể Vinpearl trên đảo Hòn Tre xuyên suốt từ 9/12/2023 tới hết 20/1/2024.
6 ngày
Bất động sản
Tại Vinhomes Grand Park (TP. Thủ Đức), các công trình tiện ích chủ lực phục vụ cuộc sống của cư dân đang liên tục được bổ sung trong nội khu. Cùng với loạt hạ tầng trọng điểm của TP. Thủ Đức đang được đẩy mạnh, đại đô thị tiếp tục thu hút đông đảo khách hàng “chuyển khẩu” về đô thị đáng sống bậc nhất khu Đông TP. HCM.
6 ngày
Bất động sản
"Nội soi" từng phân khúc bất động sản, giới chuyên gia dự báo sản phẩm bất động sản nhà ở trong phân khúc trung và cao cấp, khu đô thị vệ tinh và các dự án phức hợp bất động sản công nghiệp sẽ là nhóm “gánh” thị trường chung, với đà hồi phục ở tốp đầu. 
6 ngày
Bất động sản
Chung cư liên tục tăng giá bất chấp thị trường bất động sản khó khăn, trở thành "miếng bánh" cho nhà đầu tư "lướt sóng". Theo các chuyên gia, nhà đầu tư nên cân nhắc bởi khi thị trường ổn định, cho thuê tốt, giá bán tăng 10% sẽ có lời, trường hợp kém thuận lợi, có thể lỗ trong ngắn hạn.
1 tuần
Bất động sản
Thủ tướng chỉ đạo NHNN tiếp tục nghiên cứu, có giải pháp khả thi triển khai chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay đối với chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội. Khẩn trương báo cáo Thủ tướng về kết quả triển khai thực hiện chương trình này trong tháng 11/2023.
1 tuần
Bất động sản
Nhu cầu về nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp giai đoạn 2021-2030, dự kiến khoảng 2,4 triệu căn. Song, đến nay, số dự án được khởi công vẫn chỉ "đếm trên đầu ngón tay". Để tăng tốc  có thêm số lượng lớn dự án, các chuyên gia kiến nghị thiết kế lại gói tín dụng với lãi suất "mềm" hơn.
1 tuần
Bất động sản
Cuối năm thường là thời điểm các CĐT đẩy mạnh hoạt động bán hàng, tung ra nhiều ưu đãi hấp dẫn nhằm kích cầu thị trường. Đây cũng là cơ hội tốt để khách hàng sở hữu BĐS với mức giá ưu đãi.
1 tuần
Bất động sản
Bộ Xây dựng cho hay, tuy thị trường bất động sản đã thoát khỏi nguy cơ “mất phanh”, và đang lấy lại đà, xong lực cầu mới đang phục hồi 30%. Trong khi đó, nguồn cung bất động sản vẫn chủ yếu ở phân khúc đắt tiền khiến tỷ lệ giao dịch giảm mạnh 50%. 
2 tuần
Bất động sản
Để giảm bớt áp lực, vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay, doanh nghiệp bất động sản kiến nghị Ngân hàng Nhà nước nới lỏng, tối giản hóa các điều kiện cho vay, đồng thời kéo dài thời gian cho vay lên 24 tháng, thay vì tối đa là 12 tháng như hiện nay.
2 tuần
Bất động sản
Trong các giải pháp chính gỡ khó cho thị trường bất động sản, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nhấn mạnh, Thông tư 03 và Thông tư 06 đang là những rào cản cần kịp thời sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn thị trường, để tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho nền kinh tế. 
2 tuần
Bất động sản
Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) đang tồn tại nhiều lỗ hổng được xem là tiếp tay cho các nhà băng "đi buôn" bất động sản không khác một công ty địa ốc chuyên nghiệp. Theo đó HoREA kiến nghị, cần siết tỷ lệ mức trần doanh thu kinh doanh bất động sản không vượt quá 15% doanh thu của tổ chức tín dụng. 
2 tuần
Bất động sản
Nhấn mạnh, trong các khó khăn hiện tại, pháp lý khiến vốn dự án bị "ăn mòn" nặng nề nhất, chuyên gia nhận định thị trường sẽ có cơ hội phục hồi rõ nét từ cuối năm nay và cần cú hích mạnh hơn, đồng bộ hơn đặc biệt là việc "tháo rào" cần kịp thời, hiệu quả.   
3 tuần
Bất động sản
Trước tình trạng thông đồng, dìm giá gây lũng đoạn thị trường, Đại biểu Quốc hội đề nghị bổ sung chế tài trong đấu giá tài sản. Trong đó, nhấn mạnh cần áp quy định phạt 30%-50% giá trúng đấu giá khi "từ chối" mua tài sản, đồng thời cấm tổ chức, cá nhân vi phạm tham gia đấu giá 3-5 năm.
3 tuần
Bất động sản
Thị trường địa ốc đang "cựa mình" phục hồi cải thiện rõ nét so với 3 quý trước, do niềm tin của nhà đầu tư đang được củng cố, lãi suất giảm, thị trường có nhiều hơn nguồn cung phù hợp, đặc biệt tận dụng sức cầu từ phân khúc nhà ở sẽ tạo bước chạy đà cho thị trường giai đoạn nước rút.
3 tuần