Sau vài tháng thanh khoản "ngợp" sâu, giao dịch đất nền có dấu hiệu tăng nhẹ, nhất là tại khu vực đang triển khai những dự án hạ tầng giao thông lớn.

Mới đây, thông tin đáng chú ý  từ DKRA Việt Nam về phân khúc đất nền, TP.HCM và các tỉnh lân cận ghi nhận 6 dự án mở bán sản phẩm đất nền trong tháng 11, trong đó có 4 dự án mới.

Cụ thể, có 727 sản phẩm đất nền được "tung" ra thị trường, tăng 8,3% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, tỉnh Bình Dương chiếm 68,8% tổng nguồn cung, còn lại là Long An chiếm 28,7% và TP.HCM chiếm 2,5%. 

DKRA cho biết, sức cầu thị trường đã nhích tăng, thể hiện ở việc 510 sản phẩm được giao dịch, đạt tỷ lệ tiêu thụ 70%. Đặc biệt, những dự án có hạ tầng và pháp lý hoàn thiện thu hút người mua hơn cả.

Đáng chú ý, tại Đồng Nai, giao dịch nhà đất khu vực Nhơn Trạch, Long Thành, Trảng Bom, Xuân Lộc… có dấu hiệu tăng trở lại sau khi tuyến đường Vành đai 3 và cầu Cát Lái (nối TP.HCM với Đồng Nai) được động thổ.

Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với đợt mở bán liền kề trước đó. Giá dao động từ 19,2 - 31,5 triệu đồng/m2 tại TP.HCM; 13,8 - 32,8 triệu đồng/m2 tại Long An và từ 14,5 - 18,8 triệu đồng/m2 tại Bình Dương.

Thực tế, thị trường đất nền vùng ven thời gian qua hầu như "đắp chiếu" khi không ghi nhận dự án quy mô nào triển khai mở bán tập trung, rầm rộ. Tuy nhiên, thay vào đó, hoạt động mua bán đất nền phân lô, đất thổ cư diện tích nhỏ vẫn diễn ra âm thầm, từ tốn với những giao dịch nhỏ lẻ, nhất là ở nhóm nhà đầu tư và người mua thực có sẵn tiền mặt, họ tranh thủ thời điểm thanh khoản kém, ít cạnh tranh để săn hàng tốt.

Anh Nguyễn Minh Hải - người vừa chốt mua một lô đất tại huyện Sóc Sơn, Hà Nội, chia sẻ, thị trường có lúc lên lúc xuống nhưng dòng tiền vẫn ổn định chứ không dịch chuyển sang kênh đầu tư khác, bởi nếu bất động sản khó khăn thì các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán... cũng khó khả quan.

“Trong bối cảnh hiện tại, nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn trong việc tìm kiếm sản phẩm, chứ không ồ ạt xuống tiền như trước. Chưa kể, một bộ phận nhà đầu tư còn chờ giá giảm sâu hơn mới mua vào. Theo tôi, hiện là thời điểm thích hợp cho người có nhu cầu thực, vì chưa bao giờ việc lựa chọn bất động sản lại thuận tiện và đa dạng như lúc này”, anh Hải cho hay.

Lý giải về sự khởi sắc của phân khúc này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá, đất nền vẫn luôn là loại hình có thể mang lại lợi nhuận tốt, nếu kỳ vọng giá đất sẽ bật tăng cao trở lại mức khởi điểm hay thời điểm cách đây vài năm thì rất khó vì mặt bằng giá mới của thị trường đã định hình, song người mua bất động sản đa phần thường đầu tư trung hạn trở lên, từ 5 - 10 năm. Khi đầu tư, họ coi đất là một tài sản, và tài sản đó sẽ tăng theo giá trị thời gian do tốc độ đô thị hoá khu vực tăng lên cao.

Mặt khác, gói kích cầu của Chính phủ trong giai đoạn 2022 - 2023 sẽ thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng rất lớn, cầu tăng cao thì giá bất động sản cũng sẽ tăng. Khi người ta nhìn thấy bài toán như vậy sẽ có kỳ vọng dài hơi hơn.

"Hà Nội đang làm tốt về quy hoạch hạ tầng và đẩy mạnh các tuyến đường giao thông. Vì vậy, thành phố đã sẵn sàng đón các luồng đầu tư, trong đó có đầu tư bất động sản. Thanh khoản của đất nền và nhà thổ cư phụ thuộc nhiều vào chính sách nới tín dụng của Nhà nước. Một khi “nút thắt” tín dụng đang dần được tháo gỡ, thị trường sẽ có cơ hội để chuyển đổi từ giai đoạn chờ đợi sang hành động", ông Nguyễn Quốc Anh nhìn nhận.

Đánh giá tiềm năng cho đất nền thời gian tới, giới phân tích cũng chỉ rõ, dù thị phần đất nền hiện vẫn đang gặp khó trong thanh khoản nhưng đó chỉ là giai đoạn tạm thời sau thời gian tăng nóng, nếu như năm 2023, nhà đầu tư nào có tiền mặt, gom đất nền với mức chi phí vốn thấp thì cơ hội sinh lời cao trong vòng 2-3 năm là điều hoàn toàn xảy ra. Bởi tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam hiện ở mức 40%. Do đó dư địa cho đầu tư công còn lớn, tạo động lực cho kênh đầu tư đất nền.

"Hơn 10 năm đầu tư địa ốc nhưng tôi luôn thấy đất nền tăng trung bình 15-20%. Điều này có nghĩa, dù thị trường đi xuống thì sang năm 2023, giá đất vẫn có thể tăng trở lại với mức tăng 30% so với năm 2021", TS. Đặng Chính Thắng cho hay.

Đồng thời ông nhấn mạnh, đầu tư đất nền là nhu cầu rất lớn, có thực và cần được khuyến khích nhằm tạo ra diện mạo mới cho các địa phương. Do đó, Chính phủ cần có giải pháp triệt để hơn để lành mạnh hóa thị trường đất nền.

"Nhu cầu với đất nền không thiếu nhưng sức mua đất nền lại đang suy yếu không chỉ ở thị trường thứ cấp mà cả trên thị trường sơ cấp do ảnh hưởng về giá và siết tín dụng. Nếu tiếp tục đẩy giá tăng cao, tăng ảo, đất nền sẽ mất thanh khoản và khó bán trong thời gian tới, khiến thị trường bất động sản nói chung và đất nền nói riêng cuối năm 2022 vẫn còn những thách thức", ông Thắng đánh giá.

Theo ông, thay vì kiểm soát đầu cơ thông qua nguồn vốn tín dụng, Chính phủ nên tập trung nguồn lực để lập quy hoạch tổng thể đất nước, từ đó có thể đẩy nhanh tiến độ phê duyệt 1/500 cho từng dự án và hạn chế tiêu cực trong quá trình này.

"Phát triển dự án vốn dĩ đem lại lợi nhuận cao hơn, nhưng quá trình hoàn thiện pháp lý hiện tốn nhiều thời gian và chi phí, nhà đầu tư vì vậy không còn động lực. Họ chỉ muốn bán sang tay hoặc phân lô bán nền để có lợi nhuận ngay. Nếu dự án tốt được phê duyệt nhanh, nhà đầu tư sẽ phát triển dự án một cách bài bản. Khi đó, Nhà nước và người dân sẽ cùng làm, thay vì đôi bên cùng lãng phí khi nhà đầu tư lách luật rồi Nhà nước lại tốn tiền cào đường, phá bỏ công trình", vị chuyên gia nhận định.