Trong giai đoạn trước, thị trường BĐS Việt Nam vận hành dựa trên sự kỳ vọng, đôi khi là ảo vọng. Nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền chỉ dựa vào một thông tin quy hoạch chưa rò rỉ hay một bản vẽ phối cảnh lung linh. Tuy nhiên, theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025, việc toàn thị trường đón nhận kỷ lục 128.000 sản phẩm mới trong năm qua không còn tạo ra những cơn "sốt đất" diện rộng. Đây là một tín hiệu cho thấy tâm lý đám đông đã bị thay thế bởi sự định lượng.

Cách lập luận mới ở đây nằm ở sự chuyển dịch từ "giá trị kỳ vọng" sang "giá trị khai thác". Nếu như năm 2022, người ta mua một lô đất nền vùng ven với hy vọng giá tăng gấp đôi sau vài tháng, thì đến năm 2026, câu hỏi đầu tiên của nhà đầu tư là: "Nếu không bán được ngay, tài sản này sinh ra bao nhiêu tiền mỗi tháng?". Tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ tại các đô thị lớn đã ổn định ở mức 4-6%/năm, trở thành một kênh trú ẩn an toàn khi lãi suất tiết kiệm biến động. Điều này minh chứng rằng BĐS đã quay về đúng bản chất là một loại hình tài sản tích lũy, thay vì là một mã chứng khoán để đầu cơ ngắn hạn.

Sự thay đổi này không đến từ ý chí chủ quan mà là kết quả của một quá trình thanh lọc khắt khe từ chính sách. Các bộ luật liên quan đến đất đai và kinh doanh BĐS có hiệu lực từ những năm trước đã thực sự "ngấm" vào thị trường. Việc siết chặt quy định về huy động vốn và yêu cầu khắt khe về tiến độ xây dựng đã loại bỏ những chủ đầu tư "tay không bắt giặc".

Thực tế, niềm tin của khách hàng hiện nay chỉ đặt vào những dự án "mắt thấy tai nghe". Những "dự án trên giấy" vốn là mảnh đất màu mỡ cho dân lướt sóng nay đã bị triệt tiêu hoàn toàn. Khi rủi ro pháp lý giảm xuống nhờ sự minh bạch, thì biên độ lợi nhuận từ việc chênh lệch giá trong ngắn hạn cũng hẹp lại. Đây chính là "bàn tay vô hình" buộc nhà đầu tư phải nhìn vào biểu đồ dài hạn 5-10 năm thay vì bảng giá hàng tuần.

Một điểm khác biệt căn bản trong cách tiếp cận thị trường năm 2026 là góc nhìn về hạ tầng. Trước đây, hạ tầng thường được dùng làm "mồi nhử" để thổi giá đất tại những vùng hoang vắng. Nhưng hiện nay, các trục cao tốc và vành đai đã hoàn thiện, hạ tầng đã trở thành bộ lọc phân loại giá trị.

Thay vì chạy theo những tin đồn quy hoạch "trong tương lai", dòng tiền đang đổ mạnh vào những dự án có kết nối thực tế. Các đại đô thị vệ tinh tại cửa ngõ Hà Nội hay TP.HCM không còn tăng giá theo kiểu "nhảy múa" mà tăng trưởng bền vững dựa trên tỉ lệ lấp đầy dân cư. Khi hạ tầng giao thông thu hẹp khoảng cách về thời gian di chuyển, giá trị của BĐS được tính bằng sự tiện lợi và chất lượng sống, chứ không còn tính bằng khoảng cách km thuần túy.

Có thể nói, năm 2026 là năm của những nhà đầu tư "tỉnh thức". Họ không còn bị chi phối bởi những hội thảo "làm giàu nhanh" hay những chiêu trò "đặt cọc giữ chỗ" ảo. Bài toán tài chính hiện nay được tính toán dựa trên dòng tiền thực, khả năng chi trả của người dùng cuối và sự ổn định của kinh tế vĩ mô.

BĐS không còn là sân chơi dành cho những người muốn "giàu sau một đêm". Thị trường đang thuộc về những người có tầm nhìn, có sự kiên nhẫn và đặc biệt là có nguồn vốn thực chất. Sự biến mất của những "tay chơi lướt sóng" có thể làm thị trường bớt sôi động ở bề nổi, nhưng lại tạo ra một nền móng vững chắc và lành mạnh hơn ở chiều sâu.

Sự chuyển mình từ "ngắn hạn" sang "dài hạn" không phải là một bước lùi, mà là một bước tiến tất yếu để BĐS Việt Nam hòa nhập với các thị trường phát triển. Ở đó, giá trị của mỗi mét vuông đất sẽ được đo bằng mồ hôi, trí tuệ của sự khai thác, thay vì những con số ảo trên bàn trà đá của các "cò đất".