Thứ sáu, 29/03/2024

TP HÀ NỘI _°C /_% weather

Doanh Nhân Trẻ

Doanh Nhân Trẻ

  • Click để copy

'Sóng thoát hàng' đất nền ngày càng lan rộng, nhà đầu tư bắt đáy liệu có 'dễ ăn'?

Hồng Gấm
- 15:05, 06/05/2023

(DNTO) - "Đứt" hẳn luồng khách đầu cơ khiến nhiều nhà đầu tư đang “ngộp” tài chính. Cơ hội “bắt đáy” đất nền đang mở ra, nhưng theo chuyên gia, cơ hội luôn song hành rủi ro. Nhà đầu tư cần tính toán để kịp bắt đáy, nhưng cũng phải thận trọng để không ăn "bánh vẽ".

Chuyên gia dự báo đất nền ven đô tiếp tục cắt lỗ sâu hơn trong thời gian tới. Ảnh: TL.

Chuyên gia dự báo đất nền ven đô tiếp tục cắt lỗ sâu hơn trong thời gian tới. Ảnh: TL.

Giá giảm, thanh khoản “rơi tự do”

Nếu 1 năm trước, phân khúc đất nền luôn trong tình trạng “sốt” đất, giá liên tục tăng cao, đặc biệt là tại các huyện ven trung tâm Hà Nội có quy hoạch nâng cấp lên quận hay những khu vực mà tuyến đường Vành đai 4 dự kiến đi qua, giá nhà đất đều bị đẩy cao ngất ngưởng "có lô đất nào bán hết ngay lô đó". 

Thì từ cuối năm 2022 đến nay, giá nhà đất tại ven trung tâm Hà Nội như khu vực đường vành đai 4 đi qua huyện Hoài Đức, gần cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương... giá đất nền bắt đầu giảm sâu, thanh khoản “rơi tự do”. Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn đang chịu sức ép lớn vì không thể bán được hàng để thu hồi vốn.

Khảo sát thực tế tại khu vực huyện Đông Anh, những lô đất mặt đường Đông Hội, Xuân Canh, Tiên Dương, Nguyên Khê…, nay đang được rao giảm giá sâu về khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2. Còn thời điểm "sốt đất" đầu năm ngoái, giá đất khu vực kể trên đều rao bán từ 60 triệu đồng/m2 trở lên, có những lô bị đẩy lên 70-110 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại Hoài Đức, đất dịch vụ ở Di Trạch, Vân Canh, Lai Xá, Kim Chung…, đã giảm 30-40 triệu đồng/m2 so với thời điểm "sốt đất" và hiện nhà đầu tư rao giá từ 60-70 triệu đồng/m2. Mặc dù giá đất nền tại nhiều khu vực đã giảm sâu, song với tâm lý e ngại của nhà đầu tư, lãi suất vay vẫn neo cao và thanh khoản chậm dự báo giá vẫn có thể tiếp tục giảm.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, trong quý 1/2023, phân khúc đất nền ghi nhận 67.268 giao dịch thành công, giảm gần 55% so với quý trước đó và giảm 56% so với cùng kỳ. Nếu so sánh số lượng trên với thời điểm thị trường diễn biến sôi động nhất (quý 2/2022; lượng giao dịch đất nền là 213.018), lượng giao dịch đất nền đã giảm 68,4%.

Nhận định về diễn biến "ảm đạm" của thị trường đất nền, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cho hay, do thị trường đã "đứt" hẳn luồng khách đầu tư, đầu cơ, trong khi nhu cầu thật của đất nền rất thấp do loại tài sản này không phục vụ nhu cầu ở ngay. 

Chưa kể, nhiều người cũng mất niềm tin ở thị trường, đặc biệt là tính pháp lý của các dự án. Ngoài ra, nhiều khách hàng còn chần chừ trong quyết định vay mua bất động sản do lãi suất dù giảm nhưng vẫn ở mức cao. Theo đó, giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực.

“Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10 - 30%, thậm chí lên đến 30 - 50% giá trị đầu tư”, ông Đính nói.

Nhà đầu tư có thể so sánh giá bất động sản tại thời điểm mua với mức giá tại giai đoạn

Nhà đầu tư có thể so sánh giá bất động sản tại thời điểm mua với mức giá tại giai đoạn "đỉnh" của thị trường để cân nhắc xuống tiền. Ảnh: TL.

Tránh đi vào “vết xe đổ”

Có thể thấy, giá đất nền tại những vị trí "đắc địa" sau thời nhảy múa đang hạ nhiệt. Tuy nhiên, theo giới phân tích, đây vẫn là khu vực có tiềm năng lớn nên rất khó để có một làn sóng bán tháo trong thời gian tới.

Vì vậy, nếu cơ hội mở ra, nhà đầu tư sẵn tiền mặt cùng tầm nhìn dài hạn 3 - 5 năm có thể cân nhắc xuống tiền. Mức giảm hiện tại chỉ vào khoảng 5 - 10%, tuy nhiên, tùy theo mức độ “ngộp” của sản phẩm, tình thế của chủ đất, khách mua có thể thương thảo giảm thêm 5 - 10% nữa.

"Sóng thoát hàng" hiện hữu khi nhiều nhà đầu tư đang “ngộp” tài chính, nhưng theo chuyên gia, thời lướt sóng đất nền, “ăn bằng lần” đã qua, nhà đầu tư cần thận trọng khi rót tiền trong thời điểm hiện tại. Đặc biệt, cần tìm hiểu kỹ các sản phẩm xem có cắt lỗ thật không, đất giá rẻ nhưng là đất gì, vì nếu là đất ruộng, đất rừng thì rất khó thanh khoản.

“Nếu "mờ mắt" vì các thông tin cắt lỗ, khách hàng rất dễ "nếm trái đắng" khi mua phải đất nằm trong quy hoạch. Giá tưởng rẻ nhưng hóa ra lại quá đắt khi Nhà nước thu hồi, dẫn đến thua lỗ. Các nhà đầu tư trước đã “ngã” vì tính toán sai, buộc phải cắt lỗ... Vì vậy, nhà đầu tư sau cần tính toán để kịp bắt đáy, nhưng cũng cần cẩn trọng để không "dính bẫy" như nhà đầu tư trước”, giới chuyên gia cảnh báo.

Dự báo về thị trường bất động sản, ông Đính, nhận định, có thể phải từ năm 2024 trở đi, thị trường bất động sản nói chung, đất nền nói riêng mới hồi phục trở lại. Do đó, ai muốn chắc ăn thì nên quan sát trong quý 2-3 hoặc ở giai đoạn cuối năm 2023 để nhìn thấy bức tranh thị trường rõ hơn, bởi khi đó, những khó khăn đã được tháo gỡ, thị trường đã phục hồi trở lại, lãi suất giảm, các kênh huy động vốn được khơi thông. Các "đội lái" sau thời gian im hơi lặng tiếng có thể quay lại để tạo sóng thị trường.

“Còn ngay từ thời điểm đầu năm 2023, sẽ khó bùng nổ các cơn sốt đất giống như thời điểm những năm trước. Do vậy, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch, tính khả năng thanh khoản… để tránh rủi ro chôn vốn quá lâu", ông Đính nhấn mạnh.

Tin khác

Bất động sản
Dù hưởng lợi vượt trội hơn hầu hết các loại tài sản khác trong thời gian gần đây trong việc hút vốn ngoại, phân khúc bất động sản công nghiệp trong những năm tới đòi hỏi phải nhanh chóng chuyển dịch chuỗi cung ứng để không bỏ lỡ dòng vốn đầu tư xanh. 
1 ngày
Bất động sản
Phân khúc đất nền dần hồi phục, ghi nhận 2 tháng đầu năm 2024 tại Hà Nội, đất nền dân cư và đất dự án có mức độ quan tâm tăng 110%. Theo chuyên gia, "cơn sốt" đất nền năm nay khác biệt các năm trước khi chủ yếu diễn ra tại Hà Nội và các tỉnh có khu công nghiệp giáp Hà Nội. 
3 ngày
Bất động sản
Hàng loạt dự án bất động sản "trùm mền", khiến nhà thầu xây dựng chưa hết cảnh điêu đứng, càng làm càng lỗ. Việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại với đất không phải là đất ở, được kỳ vọng là "sợi dây chính sách" giúp khơi thông pháp lý, tăng nguồn cung cho thị trường, để doanh nghiệp sớm phục hồi. 
4 ngày
Bất động sản
Các dự án Royal City, The Pride, Khu đô thị Mỹ Đình Sông Đà – Sudico, Sun Grand City có giá tăng 33%, nhiều dự án tăng trên 20% so với cùng kỳ.
1 tuần
Bất động sản
Trung tâm thương mại Vincom Plaza Đông Hà sắp đi vào vận hành tại khu đô thị đáng sống nhất Quảng Trị, hứa hẹn mở ra không gian thương mại giải trí đẳng cấp của khu vực miền Trung, góp phần trở thành “thỏi nam châm” hút nhà đầu tư cho khu đô thị Vincom Shophouse Royal Park.
1 tuần
Bất động sản
Bước sang năm 2024, thị trường bất động sản được kỳ vọng có bước chuyển mình mạnh mẽ hơn từ mức nền thấp của năm 2023. Doanh nghiệp kỳ vọng có nhiều yếu tố tác động tích cực tới thị trường. Trong đó, nguồn vốn, tài nguyên đất đai và khung chính sách là 3 trụ cột "xương sống". 
1 tuần
Bất động sản
Phân khúc căn hộ đang trở thành kênh đầu tư "nóng" của đông đảo nhà đầu tư, khi giá bán và giá thuê   liên tục tăng suốt từ năm 2023 đến nay vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, đặc biệt phân khúc căn hộ bình dân với mức tăng đỉnh điểm tới 80% chỉ trong 4 năm.
1 tuần
Bất động sản
Khát vốn trong khi điều kiện tiếp cận tín dụng còn khó khăn, lại thêm những quy định, Thông tư mới sắp có hiệu lực, lo ngại sẽ "làm khó" người mua nhà, khiến doanh nghiệp bất động sản lo lắng cho quá trình hồi phục. 
1 tuần
Bất động sản
Các chuyên gia cho rằng, cần xác định đúng hơn mục tiêu phát triển nhà ở xã hội. Cụ thể là giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho những người có thu nhập thấp hay nhu cầu sở hữu nhà ở của người thu nhập thấp.
1 tuần
Bất động sản
Thủ tướng khẳng định, nhà ở xã hội phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường, bảo đảm hạ tầng về y tế, giáo dục, xã hội và các dịch vụ khác, bảo đảm điện nước, nhưng điểm khác là có cơ chế, chính sách phù hợp cho người mua và người bán.
1 tuần
Bất động sản
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, nhiều nhà đầu tư sành sỏi tiếp tục đặt niềm tin vào dòng sản phẩm căn hộ hạng sang, đặc biệt là tại các dự án có vị trí kim cương ở vùng lõi trung tâm với kỳ vọng sớm gia tăng giá trị bất động sản, đồng thời thu về lợi nhuận bền vững từ việc cho thuê đều đặn.
1 tuần
Bất động sản
Chuyên gia đề xuất, chính sách cần quy định tăng tỷ trọng 30-40% đối với nhà ở xã hội (NƠXH) là cho thuê, thay vì chỉ cho phép 20% cho thuê như hiện nay, để đảm bảo phần đông người dân có chỗ ở chứ không chỉ dành cho mục đích bán. 
1 tuần
Thời sự - Chính trị
Những thách thức về nguồn cung mới, mất cân đối giữa các phân khúc, khó tiếp cận vốn vay, trong khi hàng loạt chi phí đầu vào tăng phi mã khiến doanh nghiệp khó càng chồng khó. Để thêm trợ lực phục hồi, Vingroup, Sungroup, Novaland, Hưng Thịnh, Taseco... kiến nghị được tiếp cận nguồn vốn tín dụng có chi phí thấp hơn. 
2 tuần
Bất động sản
Mất cân đối cung cầu tiếp tục là thách thức lớn với thị trường bất động sản nhà ở, khi đang tồn tại xu hướng thiếu hụt nguồn cung phân khúc tầm trung, dư thừa nhà ở tại phân khúc cao cấp. Chỉ khi nào khắc phục được tình trạng mất cân đối này, thị trường mới phát triển bền vững.
2 tuần
Bất động sản
Để giảm bớt khó khăn và hỗ trợ cho thị trường bất động sản, chủ tịch HoREA cho rằng, không nên khống chế chủ đầu tư huy động vốn. Đề nghị các địa phương xem xét cho phép doanh nghiệp được tiếp tục huy động vốn đối với 30-50% sản phẩm của dự án (còn lại) để tạo thanh khoản duy trì hoạt động. 
2 tuần
Xem thêm