Thứ năm, 01/06/2023

TP HÀ NỘI _°C /_% weather

Doanh Nhân Trẻ
Doanh Nhân Trẻ

Doanh Nhân Trẻ

  • Click để copy

'Sóng thoát hàng' đất nền ngày càng lan rộng, nhà đầu tư bắt đáy liệu có 'dễ ăn'?

Hồng Gấm
- 15:05, 06/05/2023

(DNTO) - "Đứt" hẳn luồng khách đầu cơ khiến nhiều nhà đầu tư đang “ngộp” tài chính. Cơ hội “bắt đáy” đất nền đang mở ra, nhưng theo chuyên gia, cơ hội luôn song hành rủi ro. Nhà đầu tư cần tính toán để kịp bắt đáy, nhưng cũng phải thận trọng để không ăn "bánh vẽ".

Chuyên gia dự báo đất nền ven đô tiếp tục cắt lỗ sâu hơn trong thời gian tới. Ảnh: TL.

Chuyên gia dự báo đất nền ven đô tiếp tục cắt lỗ sâu hơn trong thời gian tới. Ảnh: TL.

Giá giảm, thanh khoản “rơi tự do”

Nếu 1 năm trước, phân khúc đất nền luôn trong tình trạng “sốt” đất, giá liên tục tăng cao, đặc biệt là tại các huyện ven trung tâm Hà Nội có quy hoạch nâng cấp lên quận hay những khu vực mà tuyến đường Vành đai 4 dự kiến đi qua, giá nhà đất đều bị đẩy cao ngất ngưởng "có lô đất nào bán hết ngay lô đó". 

Thì từ cuối năm 2022 đến nay, giá nhà đất tại ven trung tâm Hà Nội như khu vực đường vành đai 4 đi qua huyện Hoài Đức, gần cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương... giá đất nền bắt đầu giảm sâu, thanh khoản “rơi tự do”. Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn đang chịu sức ép lớn vì không thể bán được hàng để thu hồi vốn.

Khảo sát thực tế tại khu vực huyện Đông Anh, những lô đất mặt đường Đông Hội, Xuân Canh, Tiên Dương, Nguyên Khê…, nay đang được rao giảm giá sâu về khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2. Còn thời điểm "sốt đất" đầu năm ngoái, giá đất khu vực kể trên đều rao bán từ 60 triệu đồng/m2 trở lên, có những lô bị đẩy lên 70-110 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại Hoài Đức, đất dịch vụ ở Di Trạch, Vân Canh, Lai Xá, Kim Chung…, đã giảm 30-40 triệu đồng/m2 so với thời điểm "sốt đất" và hiện nhà đầu tư rao giá từ 60-70 triệu đồng/m2. Mặc dù giá đất nền tại nhiều khu vực đã giảm sâu, song với tâm lý e ngại của nhà đầu tư, lãi suất vay vẫn neo cao và thanh khoản chậm dự báo giá vẫn có thể tiếp tục giảm.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, trong quý 1/2023, phân khúc đất nền ghi nhận 67.268 giao dịch thành công, giảm gần 55% so với quý trước đó và giảm 56% so với cùng kỳ. Nếu so sánh số lượng trên với thời điểm thị trường diễn biến sôi động nhất (quý 2/2022; lượng giao dịch đất nền là 213.018), lượng giao dịch đất nền đã giảm 68,4%.

Nhận định về diễn biến "ảm đạm" của thị trường đất nền, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cho hay, do thị trường đã "đứt" hẳn luồng khách đầu tư, đầu cơ, trong khi nhu cầu thật của đất nền rất thấp do loại tài sản này không phục vụ nhu cầu ở ngay. 

Chưa kể, nhiều người cũng mất niềm tin ở thị trường, đặc biệt là tính pháp lý của các dự án. Ngoài ra, nhiều khách hàng còn chần chừ trong quyết định vay mua bất động sản do lãi suất dù giảm nhưng vẫn ở mức cao. Theo đó, giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực.

“Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10 - 30%, thậm chí lên đến 30 - 50% giá trị đầu tư”, ông Đính nói.

Nhà đầu tư có thể so sánh giá bất động sản tại thời điểm mua với mức giá tại giai đoạn

Nhà đầu tư có thể so sánh giá bất động sản tại thời điểm mua với mức giá tại giai đoạn "đỉnh" của thị trường để cân nhắc xuống tiền. Ảnh: TL.

Tránh đi vào “vết xe đổ”

Có thể thấy, giá đất nền tại những vị trí "đắc địa" sau thời nhảy múa đang hạ nhiệt. Tuy nhiên, theo giới phân tích, đây vẫn là khu vực có tiềm năng lớn nên rất khó để có một làn sóng bán tháo trong thời gian tới.

Vì vậy, nếu cơ hội mở ra, nhà đầu tư sẵn tiền mặt cùng tầm nhìn dài hạn 3 - 5 năm có thể cân nhắc xuống tiền. Mức giảm hiện tại chỉ vào khoảng 5 - 10%, tuy nhiên, tùy theo mức độ “ngộp” của sản phẩm, tình thế của chủ đất, khách mua có thể thương thảo giảm thêm 5 - 10% nữa.

"Sóng thoát hàng" hiện hữu khi nhiều nhà đầu tư đang “ngộp” tài chính, nhưng theo chuyên gia, thời lướt sóng đất nền, “ăn bằng lần” đã qua, nhà đầu tư cần thận trọng khi rót tiền trong thời điểm hiện tại. Đặc biệt, cần tìm hiểu kỹ các sản phẩm xem có cắt lỗ thật không, đất giá rẻ nhưng là đất gì, vì nếu là đất ruộng, đất rừng thì rất khó thanh khoản.

“Nếu "mờ mắt" vì các thông tin cắt lỗ, khách hàng rất dễ "nếm trái đắng" khi mua phải đất nằm trong quy hoạch. Giá tưởng rẻ nhưng hóa ra lại quá đắt khi Nhà nước thu hồi, dẫn đến thua lỗ. Các nhà đầu tư trước đã “ngã” vì tính toán sai, buộc phải cắt lỗ... Vì vậy, nhà đầu tư sau cần tính toán để kịp bắt đáy, nhưng cũng cần cẩn trọng để không "dính bẫy" như nhà đầu tư trước”, giới chuyên gia cảnh báo.

Dự báo về thị trường bất động sản, ông Đính, nhận định, có thể phải từ năm 2024 trở đi, thị trường bất động sản nói chung, đất nền nói riêng mới hồi phục trở lại. Do đó, ai muốn chắc ăn thì nên quan sát trong quý 2-3 hoặc ở giai đoạn cuối năm 2023 để nhìn thấy bức tranh thị trường rõ hơn, bởi khi đó, những khó khăn đã được tháo gỡ, thị trường đã phục hồi trở lại, lãi suất giảm, các kênh huy động vốn được khơi thông. Các "đội lái" sau thời gian im hơi lặng tiếng có thể quay lại để tạo sóng thị trường.

“Còn ngay từ thời điểm đầu năm 2023, sẽ khó bùng nổ các cơn sốt đất giống như thời điểm những năm trước. Do vậy, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch, tính khả năng thanh khoản… để tránh rủi ro chôn vốn quá lâu", ông Đính nhấn mạnh.

Tin khác

Bất động sản
Dù lãi suất điều hành trên đà giảm từ đầu năm đến nay, song thanh khoản bất động sản vẫn trầm lắng. Để dòng tiền quay lại thị trường, lãi suất cho vay nên về mức dưới 8-9% và giữ ổn định.
20 giờ
Bất động sản
Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà vừa ký ban hành Công điện 469/CĐ-TTg về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
4 ngày
Bất động sản
Theo chuyên gia, khi hoàn thiện, sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản…, cần bổ sung một số điều tạo cơ sở pháp lý nền tảng cho bất động sản du lịch nông nghiệp vận hành, phát triển thông suốt, đồng bộ, lành mạnh, sau đó cụ thể hóa hơn bằng các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành.
5 ngày
Bất động sản
Tọa lạc ngay mặt tiền Vành Đai 2, ngay trung tâm hành chính mới Trường Thọ thuộc TP. Thủ Đức, Avatar Thu Duc đáp ứng tối đa nhu cầu của các bậc phụ huynh có con em trong độ tuổi đến trường khi kết nối nhanh chóng và thuận tiện với nhiều tiện ích giáo dục trong khu vực chỉ với 5 - 15 phút di chuyển.
1 tuần
Bất động sản
Nhiều chuyên gia bất động sản dự đoán, các thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A) khu công nghiệp sẽ "làm mưa làm gió" trong năm 2023, bởi hiện là thời điểm thích hợp cho phân khúc này "sáng đèn" khi cả nguồn cung lẫn nhu cầu đều sẵn sàng. 
1 tuần
Bất động sản
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy giá chung cư đi ngang và khó giảm sâu trong khi nhu cầu tìm kiếm giảm; thanh khoản đất nền vẫn chưa có nhiều cải thiện. Tuy nhiên, thị trường hiện tại cũng chứng kiến một vài điểm tích cực hơn so với quý 1/2023.
1 tuần
Bất động sản
Dù chủ trương đã có nhưng theo các chuyên gia, phát triển nhà xã hội về dài hạn không hẳn chỉ tiền nhiều là được. Để gói tín dụng 120.000 tỷ đồng thực sự “đi vào cuộc sống” thì vẫn còn đó rất nhiều điểm còn “chông chênh” cần sớm được khắc phục.
1 tuần
Bất động sản
Lạc quan với những quy định mới từ Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ, song theo các chuyên gia, để gỡ vướng hoàn toàn, thúc đẩy sự phục hồi của condotel, officetel, shophouse..., điều quan trọng là loại hình sản phẩm này cần được luật hóa một cách rõ ràng. 
1 tuần
Bất động sản
Tựa như bức họa đa sắc của cảnh quan, văn hóa bản địa và những tiện ích cùng tiêu chuẩn quản lý đẳng cấp quốc tế, Wyndham Garden Cam Ranh mê đắm du khách ngay trong cái nhìn đầu tiên.
2 tuần
Bất động sản
Chủ trương Luật về thị trường bất động sản, phải rõ "sân chơi, người chơi và luật chơi", vì vậy, nhiều kỳ vọng đề xuất giao dịch qua sàn sẽ là “màng lọc” bảo vệ khách hàng. Tuy nhiên, nếu ưu tiên hay bắt buộc sử dụng thiết chế nào cũng cần có sự nghiên cứu, đánh giá tác động một cách nghiêm túc, khách quan.
2 tuần
Bất động sản
Trong khi nhà chung cư, đất nền… mức độ quan tâm phần nào đã "hạ nhiệt" so với giai đoạn trước khi thị trường bất động sản trầm lắng, thì nhà phố, nhà riêng lại hút khách trở lại. Dù tiềm năng tăng giá và thanh khoản tốt nhưng rủi ro “chôn vốn” rất hiện hữu, do đó tuyệt đối không vay vốn để đầu tư.
2 tuần
Bất động sản
Nhu cầu nâng cấp chất lượng cuộc sống ngày càng tăng khiến những dự án căn hộ trung và cao cấp với vị trí đẹp, nhiều tiện ích trở thành lựa chọn ưa thích của khách hàng. 
3 tuần
Bất động sản
Bên cạnh những bất cập từ nguồn vốn huy động "méo mó", thì pháp luật đang là ách tắc lớn nhất của thị trường địa ốc, dẫn tới tình trạng người có thẩm quyền không dám phê duyệt. Đây cũng là nguyên nhân gốc rễ gây ra việc hàng loạt dự án "đắp chiếu" thời gian qua.
3 tuần
Bất động sản
"Đứt" hẳn luồng khách đầu cơ khiến nhiều nhà đầu tư đang “ngộp” tài chính. Cơ hội “bắt đáy” đất nền đang mở ra, nhưng theo chuyên gia, cơ hội luôn song hành rủi ro. Nhà đầu tư cần tính toán để kịp bắt đáy, nhưng cũng phải thận trọng để không ăn "bánh vẽ".
3 tuần
Bất động sản
Nhiều chính sách tốt cũng như loạt quy hoạch cấp tỉnh vừa được Thủ tướng phê duyệt mới đây đang mở ra cơ hội cho nhà đầu tư bất động sản trung và dài hạn "bẻ khóa" thanh khoản để lĩnh trái ngọt.
4 tuần