Giá giảm, thanh khoản “rơi tự do”

Nếu 1 năm trước, phân khúc đất nền luôn trong tình trạng “sốt” đất, giá liên tục tăng cao, đặc biệt là tại các huyện ven trung tâm Hà Nội có quy hoạch nâng cấp lên quận hay những khu vực mà tuyến đường Vành đai 4 dự kiến đi qua, giá nhà đất đều bị đẩy cao ngất ngưởng "có lô đất nào bán hết ngay lô đó". 

Thì từ cuối năm 2022 đến nay, giá nhà đất tại ven trung tâm Hà Nội như khu vực đường vành đai 4 đi qua huyện Hoài Đức, gần cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương... giá đất nền bắt đầu giảm sâu, thanh khoản “rơi tự do”. Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn đang chịu sức ép lớn vì không thể bán được hàng để thu hồi vốn.

Khảo sát thực tế tại khu vực huyện Đông Anh, những lô đất mặt đường Đông Hội, Xuân Canh, Tiên Dương, Nguyên Khê…, nay đang được rao giảm giá sâu về khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2. Còn thời điểm "sốt đất" đầu năm ngoái, giá đất khu vực kể trên đều rao bán từ 60 triệu đồng/m2 trở lên, có những lô bị đẩy lên 70-110 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại Hoài Đức, đất dịch vụ ở Di Trạch, Vân Canh, Lai Xá, Kim Chung…, đã giảm 30-40 triệu đồng/m2 so với thời điểm "sốt đất" và hiện nhà đầu tư rao giá từ 60-70 triệu đồng/m2. Mặc dù giá đất nền tại nhiều khu vực đã giảm sâu, song với tâm lý e ngại của nhà đầu tư, lãi suất vay vẫn neo cao và thanh khoản chậm dự báo giá vẫn có thể tiếp tục giảm.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, trong quý 1/2023, phân khúc đất nền ghi nhận 67.268 giao dịch thành công, giảm gần 55% so với quý trước đó và giảm 56% so với cùng kỳ. Nếu so sánh số lượng trên với thời điểm thị trường diễn biến sôi động nhất (quý 2/2022; lượng giao dịch đất nền là 213.018), lượng giao dịch đất nền đã giảm 68,4%.

Nhận định về diễn biến "ảm đạm" của thị trường đất nền, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cho hay, do thị trường đã "đứt" hẳn luồng khách đầu tư, đầu cơ, trong khi nhu cầu thật của đất nền rất thấp do loại tài sản này không phục vụ nhu cầu ở ngay. 

Chưa kể, nhiều người cũng mất niềm tin ở thị trường, đặc biệt là tính pháp lý của các dự án. Ngoài ra, nhiều khách hàng còn chần chừ trong quyết định vay mua bất động sản do lãi suất dù giảm nhưng vẫn ở mức cao. Theo đó, giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực.

“Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10 - 30%, thậm chí lên đến 30 - 50% giá trị đầu tư”, ông Đính nói.

Tránh đi vào “vết xe đổ”

Có thể thấy, giá đất nền tại những vị trí "đắc địa" sau thời nhảy múa đang hạ nhiệt. Tuy nhiên, theo giới phân tích, đây vẫn là khu vực có tiềm năng lớn nên rất khó để có một làn sóng bán tháo trong thời gian tới.

Vì vậy, nếu cơ hội mở ra, nhà đầu tư sẵn tiền mặt cùng tầm nhìn dài hạn 3 - 5 năm có thể cân nhắc xuống tiền. Mức giảm hiện tại chỉ vào khoảng 5 - 10%, tuy nhiên, tùy theo mức độ “ngộp” của sản phẩm, tình thế của chủ đất, khách mua có thể thương thảo giảm thêm 5 - 10% nữa.

"Sóng thoát hàng" hiện hữu khi nhiều nhà đầu tư đang “ngộp” tài chính, nhưng theo chuyên gia, thời lướt sóng đất nền, “ăn bằng lần” đã qua, nhà đầu tư cần thận trọng khi rót tiền trong thời điểm hiện tại. Đặc biệt, cần tìm hiểu kỹ các sản phẩm xem có cắt lỗ thật không, đất giá rẻ nhưng là đất gì, vì nếu là đất ruộng, đất rừng thì rất khó thanh khoản.

“Nếu "mờ mắt" vì các thông tin cắt lỗ, khách hàng rất dễ "nếm trái đắng" khi mua phải đất nằm trong quy hoạch. Giá tưởng rẻ nhưng hóa ra lại quá đắt khi Nhà nước thu hồi, dẫn đến thua lỗ. Các nhà đầu tư trước đã “ngã” vì tính toán sai, buộc phải cắt lỗ... Vì vậy, nhà đầu tư sau cần tính toán để kịp bắt đáy, nhưng cũng cần cẩn trọng để không "dính bẫy" như nhà đầu tư trước”, giới chuyên gia cảnh báo.

Dự báo về thị trường bất động sản, ông Đính, nhận định, có thể phải từ năm 2024 trở đi, thị trường bất động sản nói chung, đất nền nói riêng mới hồi phục trở lại. Do đó, ai muốn chắc ăn thì nên quan sát trong quý 2-3 hoặc ở giai đoạn cuối năm 2023 để nhìn thấy bức tranh thị trường rõ hơn, bởi khi đó, những khó khăn đã được tháo gỡ, thị trường đã phục hồi trở lại, lãi suất giảm, các kênh huy động vốn được khơi thông. Các "đội lái" sau thời gian im hơi lặng tiếng có thể quay lại để tạo sóng thị trường.

“Còn ngay từ thời điểm đầu năm 2023, sẽ khó bùng nổ các cơn sốt đất giống như thời điểm những năm trước. Do vậy, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch, tính khả năng thanh khoản… để tránh rủi ro chôn vốn quá lâu", ông Đính nhấn mạnh.