Công bố mới đây từ Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, trên các trang mua bán, cho thuê bất động sản..., lượng tìm kiếm bất động sản khu công nghiệp như nhà xưởng, kho bãi đã "hạ nhiệt" so với cùng kỳ năm 2022 cũng như trước đó. Về nguồn cung, trong quý 1/2023, thị trường TP.HCM không ghi nhận nguồn cung khu công nghiệp mới. Hơn nữa, loại hình nhà xưởng và nhà kho xây sẵn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy giảm, với nhà xưởng đạt 78% (giảm 2 điểm phần trăm theo quý) và nhà kho đạt 73% (giảm 3 điểm phần trăm theo quý).

Theo các chuyên gia, điểm nghẽn khiến bất động sản khu công nghiệp "khóc ròng" trong việc khát quỹ đất để triển khai dự án mới ở thời điểm này do tồn tại nhiều vấn đề liên quan tới thủ tục pháp lý.

Mặc dù đã có Nghị định 82 để hỗ trợ tính nhanh chóng trong phê duyệt, quy trình thủ tục pháp lý cho khu công nghiệp vẫn hạn chế khi từ quý I/2022 đến nay chưa có thêm đề xuất thành lập khu công nghiệp mới nào. Cùng với đó, chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao theo giá bất động sản cũng khiến cho nguồn cung bất động sản co hẹp. Các yếu tố này cộng hưởng phần nào hỗ trợ giá thuê khu công nghiệp neo ở mức cao.

Mới đây, trong cuộc họp với lãnh đạo Chính phủ, đại diện Đồng Nai, Bình Phước đã đồng loạt gửi "tâm tư" này. Đối với tỉnh Đồng Nai, ông Cao Tiến Dũng, Chủ tịch UBND tỉnh chia sẻ, ở Đồng Nai, hiện nay có 32 khu công nghiệp, tỷ lệ lấp đầy đạt hơn 80%. Tuy nhiên, 20% đất công nghiệp còn lại chủ yếu ở huyện Định Quán rất “kén” nhà đầu tư vì cơ sở vật chất, hạ tầng giao thông nơi đây còn hạn chế. Thiếu quỹ đất công nghiệp nên việc thu hút đầu tư bị chững lại.

Bên cạnh đó, đa số các doanh nghiệp sản xuất nhỏ và vừa hiện nay nằm "đan xen" trong các khu dân cư nên rất khó để sửa chữa, nâng cấp, xây mới vì không có hướng dẫn cũng như chưa có luật quy định.

Ông Nguyễn Ngô Long, Chủ tịch HĐQT Công ty TNHH Cơ khí - Thương mại Nhật Long, cho rằng ở TP.HCM có đến hơn 400.000 doanh nghiệp hoạt động, song khu, cụm công nghiệp chỉ đáp ứng cho khoảng 50.000 doanh nghiệp... Theo đó, rất cần thành lập các khu công nghiệp mới có tính cạnh tranh, thúc đẩy tháo gỡ khó khăn cho các khu nghiệp hiện tại để giải phóng quỹ đất đã có trong quy hoạch.

 Dấu hiệu giảm tốc tạm thời?

Dấu hiệu giảm tốc trên được "giải trình" cụ thể hơn bằng con số "lợi nhuận" trong quý I/2023 của hầu hết doanh nghiệp nhóm này đều giảm so với cùng kỳ tại Đại hội đồng Cổ đông thường niên mới đây.

Cụ thể, CTCP Đầu tư Phát triển Công nghiệp - Thương mại Củ Chi (Cidico, mã: CCI) cho hay, kết thúc quý I với doanh thu thuần giảm 8,4%, đạt 103,3 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế giảm 95% còn 631,6 triệu đồng; Tương tự, CTCP Sonadezi Giang Điền (SZG) ghi nhận doanh thu thuần quý I giảm 13,5%, tương đương 84,9 tỷ đồng; CTCP Cao su Phước Hòa (mã: PHR) với doanh thu thuần 202,5 tỷ đồng, giảm 33% so với quý I/2022, lợi nhuận sau thuế giảm 28%, còn 172,2 tỷ đồng...

Dù vậy vẫn xuất hiện nhiều tín hiệu khả quan khi nhu cầu kho bãi, nhà xưởng phục vụ hoạt động logistics vẫn đang trong xu hướng tăng. Xu hướng này được kỳ vọng phát triển đặc biệt mạnh hơn ở một số địa bàn tỉnh có vị trí chiến lược gần cảng biển, cảng hàng không, giao thông hạ tầng thuận lợi như Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, Hưng Yên, Hải Phòng, Bình Dương… Sự cạnh tranh này kỳ vọng sẽ mang đến nguồn cung dồi dào cho bất động sản công nghiệp trong vài năm tới.

"Hiện, các nhà đầu tư đang thận trọng hơn để nghe ngóng một cách kỹ càng. Tuy nhiên đây chỉ là vấn đề thời gian, bởi nhu cầu mạnh mẽ từ các nhà sản xuất cùng việc nâng cao lợi thế cạnh tranh của các thị trường cấp 2 đang hỗ trợ cho hoạt động tích cực của ngành công nghiệp tại những thị trường này. Đây cũng chính là sức hút chính thuyết phục nhà đầu tư", ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao, Dịch vụ Tư vấn Công Nghiệp, Savills Việt Nam đánh giá. 

Tuy nhiên, để bất động sản công nghiệp sớm lấy lại "khẩu vị" cạnh tranh và thu hút hơn nữa các nhà đầu tư nước ngoài trong bối cảnh thị trường đi xuống, Việt Nam cần gấp rút hoàn thiện các thủ tục pháp lý, đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu công nghiệp xanh, phức hợp với đầy đủ dịch vụ, tiện ích… mới có thể dành lợi thế trong tương lai lâu dài.