Pháp lý vẫn đang là 'tử huyệt' lớn nhất 

Hiện nay, nhiều dự án bất động sản "đắp chiếu", “treo” thời gian dài do vướng mắc về pháp lý khiến chủ đầu tư thiệt hại lớn về kinh tế và ảnh hưởng đến thị trường. 

Trong Hội thảo “Gỡ vướng địa ốc - Thúc đẩy tăng trưởng” ngày19/4, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế đánh giá: Thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục xu hướng trầm lắng trong quý II/2023. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến thực tế này, nhưng vướng mắc về pháp lý đang là khó khăn lớn nhất hiện tại. 

"Tôi nghĩ đây là vấn đề quan trọng nhất, nếu ưu tiên giải quyết sẽ có tác động lan toả. Hiện, quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phức tạp, liên quan đến hơn 100 Luật, Nghị định, Thông tư... Tuy nhiên, các quy định này chồng chéo, gây mâu thuẫn lẫn nhau, khiến thị trường đi vào bế tắc", ông Lực nhấn mạnh.

"Ví dụ, chưa có sự nhất quán giữa Luật Đất đai, Luật nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản về việc cho phép người nước ngoài mua hoặc sở hữu quyền sử dụng đất/bất động sản”, ông Lực nói.

Tiếp đến, quy định pháp lý nhiều khi chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn, dẫn đến thiếu cơ sở pháp lý để triển khai. "Chẳng hạn, condotel, officetel đã có từ 5 - 7 năm nay song mãi đến ngày 03/04 vừa qua, Chính phủ mới ban hành Nghị định số 10 về cấp sổ hồng cho loại hình này. Chính vì vướng mắc pháp lý khiến hiện cả nước có khoảng 1.000 dự án đang phải tạm dừng".

Ở góc độ doanh nghiệp, nêu khó khăn cụ thể, ông Lê Quốc Bình, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP HCM cho rằng, doanh nghiệp này có 2 dự án từ 2009 đến 2023 đến giờ vẫn chưa đủ điều kiện pháp lý để triển khai. Một dự án bị vướng là do luật. Cụ thể, Luật Đấu thầu yêu cầu lựa chọn nhà đầu tư, sử dụng đất thì phải đấu thầu. Trong khi đó, theo Luật Kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp nào có đất thì là chủ đầu tư. 

“Dự án ở Bình Chánh thì vướng tình trạng đất ở xen lẫn đất nông nghiệp. Hiện đã có quy định về xử lý đất công xen cài trong dự án thì giao cho chủ đầu tư triển khai dự án, tức về lý thuyết thì làm được. Tuy vậy, không ai dám làm, không ai ký”, ông Bình nói.

Trong khi đó, ông Phạm Thu, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty CP Địa ốc Sài Gòn (Saigonres) cho biết, doanh nghiệp mua một dự án nhà ở đấu giá tại Vũng Tàu từ năm 2020 với giá 100 tỷ đồng, đã thanh toán xong mà đến hết năm 2022, chỉ có mỗi thủ tục sang tên cho doanh nghiệp cũng không xong. Có thể do sơ sót của Ban Đấu giá hay của cơ quan quản lý đất đai. 

“Đến tháng 3/2023, chúng tôi phải đưa vụ việc ra tòa. Đã qua hòa giải một lần nhưng doanh nghiệp đã thiệt hại rồi. Doanh nghiệp chỉ mong sai ở đâu thì sửa ở đó, để sang tên dự án cho doanh nghiệp hay trả lại tiền cho doanh nghiệp và ít nhất là kèm theo lãi suất”, ông Thu trần tình.

"Vực dậy" bằng chính sách  

Để thật sự thoát ra được trạng thái trầm lắng, các chuyên gia cho rằng, thị trường chờ đợi động thái tháo gỡ nút thắt cuối cùng, đó là điều chỉnh các quy định pháp luật để có thể phê duyệt hàng nghìn dự án đầu tư, phát triển đang "án binh bất động" đợi luật mới. Theo đó, các văn bản dưới luật, có tính chất tháo gỡ các điểm nghẽn cho thị trường cần được hoàn thiện và đẩy nhanh hơn trong việc ban hành.

"Rà soát lại quy hoạch đất đai liên quan đến thị trường bất động sản và giải quyết dứt điểm, nhanh chóng các vấn đề thủ tục cho các dự án, như việc định giá đền bù giải phóng mặt bằng; định giá thuế quyền sử dụng đất; đấu thầu… để các dự án nhanh chóng được khởi công xây dựng, đây là cách nhanh nhất để cứu thanh khoản cho thị trường", TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Nêu quan điểm, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, cho rằng, nếu các dự án đang chậm lại vì thủ tục chưa phù hợp, đòi hỏi nhanh hơn thì cần đơn giản hoá các chính sách trùng lặp, chồng chéo để tiết kiệm thời gian. Sắp tới sửa 3 Luật, nhưng chắc chắn cần thêm thời gian. Vì vậy, có thể bổ sung thêm các quy định để gia tăng cơ hội cho thị trường.

"Sắp tới, trong quá trình sửa các Luật liên quan, tôi khuyến nghị, chúng ta xây dựng theo hình tháp, một Luật có nhiều thông tư, Nghị định nhưng tôi cho rằng nên xây dựng Luật theo hình tháp ngược. Nghĩa là một thông tư, nghị định có thể hướng dẫn nhiều Luật có liên quan đến vấn đề đó", ông Hiếu nói.