Cần có hướng dẫn "đổi trái phiếu lấy bất động sản"

Phát biểu tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững do Thủ tướng chủ trì sáng ngày 17/2, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay có hiện tượng "bất thường", bởi kinh tế vĩ mô rất tốt nhưng thị trường bất động sản lại gần như "đóng băng" và đang đối diện với nhiều khó khăn, vướng mắc.

Đặc biệt là về trái phiếu doanh nghiệp, vấn đề quan trọng nhất là phải đảm bảo lòng tin của người dân đối với thị trường trái phiếu, là cơ sở để phát triển thị trường này trong tương lai. Bên cạnh sửa Nghị định 65 cần cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu được thỏa thuận chuyển khoản nợ này thành trái phiếu công trình có khả năng chuyển đổi.

Đồng thời, với một số dự án quan trọng về quy mô, tính chất lớn, nhà nước cần hành động can thiệp trực tiếp mua lại khoản trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành...

Đồng thời các chủ doanh nghiệp đó phải chịu sự kiểm soát của Nhà nước để tiếp tục giải quyết các khoản nợ này. Ngoài ra, ông kiến nghị gỡ khó về vấn đề pháp lý bằng việc thành lập ban giải quyết riêng vướng mắc pháp lý, đồng thời Quốc hội cần thông qua các nghị quyết nhanh chóng, cho phép Chính phủ phát hành trái phiếu giữ lại sản phẩm bất động sản quan trọng.

Ông Lực cho rằng, cần kiểm soát rủi ro tín dụng bằng cách điều chỉnh lại hệ số rủi ro đối với các phân khúc bất động sản. Bộ Xây dựng cần là đầu mối để phân khúc bất động sản theo các phân khúc khác nhau như nhà ở xã hội, nghỉ dưỡng…

"Cân nhắc điều chỉnh Thông tư 16, Thông tư 22 và khi sửa Thông tư 39 theo hướng cho phép các tổ chức tín dụng đầu tư nhiều hơn vào trái phiếu doanh nghiệp, bảo đảm an toàn đối với trái phiếu doanh nghiệp và cho vay góp vốn, tài trợ chuyển nhượng dự án. Cân nhắc cho phép cơ cấu lại nợ, không chuyển nhóm nợ với thời hạn, đối tượng phù hợp", ông Lực nói.

Với Bộ Tài Chính, cần sớm trình Chính phủ sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, nên có hướng dẫn khuyến khích doanh nghiệp phát hành ra công chúng, cùng đó phối hợp Bộ Xây dựng sớm có hướng dẫn “đổi trái phiếu lấy bất động sản”.

“Đây là một giải pháp mà Trung Quốc đã làm tốt. Có hướng dẫn để nhất quán thực hiện, tránh xung đột, tranh chấp sau này”, ông Lực đề xuất.

Cấp bách ưu tiên tín dụng cho dự án đủ điều kiện

GS.TS Hoàng Văn Cường, ĐBQH, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cũng đồng tình, khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay hoàn toàn khác so với tình trạng của thị trường bất động sản năm 2010-2012, là thời kỳ thị trường tồn kho do thừa cung bất động sản nên giá giảm rất sâu nhưng hàng hoá bất động sản vẫn không bán được.

Khó khăn của thị trường bất động sản hiện do 2 nhân tố, một là thiếu nguồn lực tài trợ tài chính, trong bối cảnh dư nợ tín dụng cao và các khoản nợ trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán. Hai là do vướng mắc về pháp lý đối với các dự án không được triển khai.

Để giải quyết 2 nút thắt này, ông Cường cho rằng cần có sự vào cuộc của Chính phủ về tín dụng, xử lý trái phiếu doanh nghiệp và giải quyết các vướng mắc pháp lý.

Về vốn tín dụng, theo ông Cường, thứ nhất, đối với các bất động sản đã hoàn thành, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang chuyển dư nợ của của mình sang thành dư nợ tiêu dùng dân cư thông qua phương thức bán hàng kèm theo gói tài trợ vốn vay của ngân hàng lên đến 70% giá trị bất động sản với lãi suất bằng 0.

Các khoản vay lên đến 70% gía trị của những bất động sản giá cao nhiều tỷ đồng thì người vay chấp nhận trả lãi hàng tháng nhiều chục triệu đồng sẽ không phải để ở mà để đầu cơ chờ tăng giá. Do vậy, ngân hàng cần kiểm soát không cho vay mua bất động sản núp bóng tiêu dùng dân cư đối với các bất động sản không phải là nhà ở thu nhập thấp, để buộc các doanh nghiệp phải hạ giá bán, thu hút những người có sẵn tiền mua chờ tăng giá; ngân hàng không tài trợ vốn cho các hành vi mua bất động sản đầu cơ.

Thứ hai, đối với các dự án đang triển khai dở dang, nếu hoàn thành sẽ có khả năng đưa vào sử dụng, có khả năng thanh khoản ngay. Ngân hàng nên khoanh các khoản nợ cũ của doanh nghiệp và tiếp tục tài trợ vốn để hoàn thành dự án, đưa sản phẩm ra thị trường. Đồng thời phải kiểm soát dòng vốn vay giải ngân vào đúng các hoạt động hoàn thiện dự án và quản lý dòng tiền bán hàng để thu hồi các khoản nợ ngân hàng đã tài trợ.

"Việc làm như trên không chỉ giúp các hoạt động đầu tư, kinh doanh và thị trường bất động sản được tái lập mà các nguồn vốn vay của ngân hàng đã đổ vào dự án sẽ được thu hồi. Cần kiểm soát chặt chẽ, không để dòng vốn tín dụng đổ vào các dự án không có khả năng hoàn thành, khó tiêu thụ, hoặc đảo nợ các khoản vay cũ đến hạn", ông Cường nói và nhấn mạnh: "Đây chính là việc thực hiện chính sách tín dụng linh hoạt: mở rộng đối với các dự án có triển vọng, nhưng thắt chặt đối với các doanh nghiệp xác chết và mua bất động sản đầu cơ.

Củng cố lòng tin lẫn nhau

Về giải pháp lâu dài, TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, cho rằng không thể để cho các nhà phát triển bất động sản mua gom, tích trữ đất đai, tài sản với nguồn lợi nhuận khổng lồ trong khi nhu cầu thiết yếu của người dân không được đáp ứng.

"Chính phủ cần đẩy nhanh việc hoàn thiện khung pháp lý nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Đồng thời, nghiên cứu vấn đề bảo lãnh cho trái phiếu doanh nghiệp có tài sản bảo đảm, do ngân hàng quốc doanh hay tổ chức tín dụng uy tín đứng ra bảo lãnh", ông nói.

Đặc biệt, ông Nghĩa cho rằng, những vấn đề của thị trường bất động sản đang tác động tiêu cực đến nền kinh tế, trong đó có các lĩnh vực công nghiệp. Điều này đi ngược lại với mục tiêu đưa nước ta thành nước phát triển, thu nhập cao năm 2050. Về nguồn vốn tín dụng, ông cho rằng hạn mức không thiếu, nhưng vấn đề là các ngân hàng thương mại đang không tin tưởng nhau, không tin tưởng doanh nghiệp và cũng không tin tưởng ngân hàng nhà nước.

"Trong thị trường tài chính, quan trọng nhất là lòng tin. Không có lòng tin thì ngân hàng không thể tài trợ thanh khoản, không thể nghe lời NHNN, càng không thể ngồi lại đàm phán với doanh nghiệp. Đây cũng mấu chốt, là ‘tử huyệt" với thị trường trái phiếu hiện nay", ông nhấn mạnh.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thị trường luôn có chu kỳ, sớm muộn cũng xảy ra khủng hoảng. Do đó, bản thân các doanh nghiệp cũng cần chủ động tái cấu trúc, đảm bảo nền tảng tài chính tốt và từ bỏ thói quen kinh doanh chộp giật.

Ngoài ra, ông Nghĩa cũng kiến nghị bỏ cơ chế về nhà ở xã hội, thay vào đó xây dựng cơ chế mới về nhà ở cho người thu nhập thấp, đồng thời đánh thuế đầu cơ nhà ở. Chính quyền các địa phương phải quyết đoán trong khâu quyết định giá giá đền bù...