Trái phiếu bất động sản liệu có phải kênh đầu tư rủi ro?

Tại buổi giao lưu trực tuyến với chủ đề: Thị trường bất động sản năm 2021: Dự báo xu hướng và Cơ hội đầu tư, diễn ra hôm nay 18/11, TS. Cấn Văn Lực cho biết, thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển tương đối nhanh trong khoảng 3 năm gần đây, với 3 lý do chính: Thứ nhất, Chính phủ có định hướng phát triển thị trường này nhằm đa dạng hóa nguồn vốn trung, dài hạn cho doanh nghiệp.

Thứ hai, quy mô, xuất phát điểm của thị trường còn ở mức thấp (hiện mới tương đương khoảng 11 - 12% GDP, so với mức bình quân khu vực 20 - 25% GDP).

Thứ ba, đây cũng là một kênh đầu tư của cả cá nhân và tổ chức với mức lãi suất tương đối hấp dẫn. Tuy nhiên, trong quy luật kinh tế, lợi nhuận cao thường gắn với rủi ro cao.

“Cũng không hẳn những doanh nghiệp phát hành trái phiếu bất động sản không vay được vốn ngân hàng, mà đôi khi là do tính toán về cơ cấu nguồn vốn, tức là họ có thể vay một phần và phát hành trái phiếu một phần, nhất là nhằm huy động nguồn vốn dài hạn trong bối cảnh nguồn vốn này từ phía ngân hàng còn hạn chế nhất định”, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Khi đầu tư vào trái phiếu bất động sản, TS. Cấn Văn Lực lưu ý nhà đầu tư một số điểm sau: Trước tiên cần phải hiểu rõ, nắm bắt thực chất của doanh nghiệp phát hành trái phiếu bất động sản.

Sau đó cần phải nắm rõ về giao dịch phát hành đó, nhất là các điều kiện về lãi suất, về tài sản đảm bảo, về thanh toán gốc và lãi, điều kiện chuyển nhượng, tính minh bạch cũng như có đúng quy định pháp luật hay không (hiện nay là tuân thủ theo Nghị định 81 Chính phủ, có hiệu lực từ 1/9/2020).

Trong đó, cần hết sức lưu ý điều kiện về lãi suất, thí dụ doanh nghiệp quảng bá lãi suất lên đến 18%/năm, cần được hiểu rằng không phải là lãi suất cố định 1 năm, mà đây là tối đa, thực tế có thể thấp hơn. Trái phiếu càng dài hạn thì lãi suất phải càng cao vì tính rủi ro cao hơn.

“Tôi mong rằng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ tiếp tục phát triển lành mạnh theo tinh thần Nghị quyết 81, trong đó, cần sớm thành lập tổ chức xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp để nhà đầu tư có thể tham khảo, ra quyết định”, ông Lực nói.

Trước câu hỏi của nhà đầu tư cá nhân về việc: “Với diễn biến kinh tế như hiện nay, nhà đầu tư cá nhân có vốn khoảng dưới 5 tỷ đồng thì nên đầu tư vào bất động sản, chứng khoán, hay gửi ngân hàng là dễ sinh lời hơn cả”, TS. Cấn Văn Lực cho biết: Câu trả lời tùy thuộc vào mức độ chấp nhận rủi ro của nhà đầu tư. Nếu nhà đầu tư muốn an toàn thì gửi tiết kiệm, còn đầu tư vào bất động sản hay chứng khoán thì sẽ rủi ro hơn, nhưng lợi nhuận có thể cao hơn, nếu thị trường phục hồi tốt.

“Thứ hai, nguyên tắc đầu tư là cần đa dạng hóa (không để tất cả trứng vào một giỏ). Nhiều nhà đầu tư thường đầu tư vào một số kênh khác nhau như cả 3 kênh bạn vừa nêu, nhưng tỷ trọng vào mỗi kênh khác nhau, tùy thuộc vào mức độ chấp nhận rủi ro của bạn. Ngoài ra, còn có cả kênh khởi nghiệp, lập doanh nghiệp, góp cổ phần…”, ông Lực nhấn mạnh.

Thứ ba, không nên dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều. Và thứ tư theo chuyên gia tài chính, không nên theo tâm lý đám đông.

Những yếu tố nhà đầu tư cần quan tâm khi đầu tư bất động sản

Dưới góc nhìn của chuyên gia tài chính, ông Lực cho rằng, trong bối cảnh dịch bệnh đang tác động như hiện tại, nhà đầu tư cá nhân khi muốn tham gia vào thị trường bất động sản cần quan tâm và xem xét đến nhiều yếu tố trước khi xuống tiền.

Đầu tiên, vẫn là yếu tố vĩ mô, môi trường kinh doanh, xu thế phát triển, quy hoạch phát triển có thuận lợi, hỗ trợ cho thị trường bất động sản nói chung hay phân khúc cụ thể nào không.

Thứ hai, dòng tiền hay dòng vốn đầu tư trong đó có tín dụng, đầu tư tư nhân, đầu tư nước ngoài, có phản ứng tích cực với thị trường bất động sản không, quy mô giao dịch thị trường đang ổn định hay diễn biến tiêu cực. Đồng thời, quan sát, so sánh sơ bộ về mức độ sinh lời (mức độ rủi ro) của các kênh đầu tư khác.

Thứ ba, cần xem xét kỹ lưỡng các tiêu chí đánh giá dự án bất động sản như uy tín chủ đầu tư, tính pháp lý dự án, vị trí, quy hoạch, cơ sở hạ tầng sau đó mới đến xem xét giá trị hợp lý của dự án, tiềm năng tăng giá, dòng tiền tài chính dự án và năng lực tài chính cá nhân cũng như khả năng giám sát quản lý tài sản trong tương lai.

Cuối cùng, tính toán phương án dự phòng, phương án thoái lui khi thị trường biến động rủi ro để đảm bảo an toàn tài chính cá nhân và gia đình trong tương lai.

Tin nên đọc

Quan hệ kinh tế, thương mại Việt Nam – Hoa Kỳ: TP.HCM đẩy mạnh hợp tác với TP. Los Angeles

Diễn đàn Năng lượng Đông Á lần thứ 3 bàn giải pháp thu giữ, sử dụng, lưu trữ và tái chế carbon

Bức tranh kinh tế thế giới hiện nay

Doanh nghiệp nhỏ và vừa: Đổi mới sáng tạo bằng hành động thực tế

Hiện nay, đầu tư vào bất động sản phổ biến có ba hướng: Đầu tư trực tiếp mua sản phẩm bất động sản, mua trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản, và cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản. Đánh giá lợi tức và rủi ro của ba loại hình này, ông Lực cho hay: Rõ ràng đây là 2 kênh đầu tư khác nhau: đầu tư trực tiếp (mua bất động sản) và đầu tư gián tiếp (mua cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản), nhưng có điểm giống nhau và đều liên quan đến lĩnh vực bất động sản.

Thứ nữa, về nguyên tắc kinh tế: Đầu tư, rủi ro cao, lợi nhuận cao và ngược lại. Trong trường hợp này, đầu tư trực tiếp (mua sản phẩm bất động sản) sẽ rủi ro hơn thì cũng sẽ đem lại lợi nhuận nhiều hơn.

Đầu tư gián tiếp (thông qua mua cổ phiếu, trái phiếu), nhất là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, thì bạn sẽ nhận được mức lãi suất ổn định theo kỳ tính lãi, còn đầu tư vào cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản thì cổ tức và giá cổ phiếu ăn theo kết quả kinh doanh của doanh nghiệp đó.

Nếu xếp theo thứ tự rủi ro từ thấp đến cao, sẽ là: trái phiếu, cổ phiếu, mua sản phẩm bất động sản. Tuy nhiên, còn tùy thuộc vào phân khúc bất động sản nào mà bạn định đầu tư, vì phân khúc bất động sản nhà ở ít rủi ro hơn so với các phân khúc bất động sản khác.

“Cuối cùng, như tôi đã nêu, nguyên tắc đa dạng hóa, không nên dùng đòn bẩy quá nhiều và tránh tâm lý đám đông là những gì bạn cũng nên cân nhắc”, ông Lực nhấn mạnh.