Nhiều vướng mắc ngáng đường

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, cả năm 2022, TP.HCM chỉ có 1 trên tổng số 10 dự án nhà ở xã hội (NƠXH) hoàn thành và đưa vào sử dụng. Quy mô của dự án duy nhất được hoàn thiện là 260 căn ở TP.Thủ Đức. Nguồn cung của phân khúc nhà ở xã hội tại TP.HCM ngày càng đi vào bế tắc vì không có dự án mới nào được cấp phép.

Là doanh nghiệp đi đầu trong mảng đầu tư NƠXH, TS. Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT CTCP Tư vấn Thương Mại Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân (HQC) trần tình: “Hoàng Quân vừa tham gia đấu thầu đấu giá ở một địa phương. Chính quyền chuẩn bị 1 năm cho diện tích 3.000m2, là diện tích nhỏ. Sau đó, theo quy định, Sở Kế hoạch Đầu tư chủ trì kêu gọi các nhà đầu tư trong cả nước, thêm 1 năm kêu gọi được 2 nhà đầu tư làm NƠXH. Mất thêm 1 năm nữa để chuyển thủ tục sang Sở Xây dựng. Một dự án án nhỏ, thủ tục hành chính mất 2 năm chưa chọn được nhà đầu tư. Theo tôi là vấn đề cực kỳ lớn".

Cũng theo ông Tuấn, hiện vốn tại ngân hàng chính sách xã hội là dư nhưng 10 hồ sơ giải ngân được 1 hồ sơ, do cán bộ e ngại. Doanh nghiệp hoàn thành 10 dự án NƠXH nhưng chưa có dự án nào đạt tỷ suất lợi nhuận 10% (mức trần theo quy định), mức bình quân đạt được chỉ khoảng 5%.

“Khổ nhất là không có dự án nào "vắng bóng" thanh tra Chính phủ, kiểm toán Nhà nước, cơ quan thuế... Thêm nữa, rất nhiều chi phí cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp làm từ A-Z, lấy công làm lãi mà cũng không lời được 10%. Tôi cho rằng khống chế mức sinh lời ở dự án NƠXH lên 15% là hợp lý. Bởi trên thực tế, doanh nghiệp trừ các chi phí hợp lý hợp lệ thì tỷ lệ đạt được 10%, là mức doanh nghiệp có thể tham gia", ông Tuấn bày tỏ. 

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành (TP.HCM), cũng cho hay: Quy định hiện nay, các dự án NƠXH thì được tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần, tuy nhiên, trên thực tế quy hoạch vẫn là 4 nên các sở, ngành chuyên môn không trình được. Không những thế, quy định cho tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần nhưng không cho tăng tầng cao và dân số nên cũng rất khó làm.

Chưa kể, việc được vay ưu đãi khi làm NƠXH là 70%-80% với lãi suất ưu đãi 5%/năm nhưng thực tế từ năm 2016 đến nay, nguồn vốn để tái cấp bù cho các ngân hàng không có, dẫn đến doanh nghiệp phải vay thương mại với mức 11%/năm. Điều này khiến cho giá NƠXH không thể nào giảm được. 

Ông Nghĩa nêu thêm, hiện nay thông tư mới nhất của Ngân hàng Nhà nước là không cho các ngân hàng thương mại cho vay làm NƠXH mà giao về hết cho ngân hàng chính sách xã hội. Ngân hàng này không chuyên về việc cho vay bất động sản nên rất lúng túng và gần như chủ đầu tư không thể vay được...

Bên cạnh đó, các chuyên gia cho rằng, vấn đề quan trọng và khởi đầu của NƠXH là các tỉnh và thành phố trong quy hoạch cũng như kế hoạch phát triển nhà ở xã hội cần định danh khu vực và vị trí cụ thể. Hiện tại, điều này mới chỉ ghi nhà ở chung chung, khiến quy mô dự án khó “thành hình hài”.

Cần có một bộ thủ tục pháp lý riêng

Tại một Hội thảo mới đây về góp ý sửa đổi quy định trong việc phát triển, quản lý và đầu tư xây dựng NƠXH đến 2030, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch VNREA, cho rằng, nhiều dự án, trong đó có những dự án tại TP.HCM đã khởi công trong năm qua nhưng hiện vẫn chỉ là khu đất cỏ mọc um tùm vì vướng pháp lý.

"Vấn đề cốt lõi hiện nay là cần giải quyết “bộ 4" rào cản đó là: Nhóm vấn đề về quy hoạch, kế hoạch, khu vực, vị trí cụ thể của đất đai phát triển NƠXH; nhóm vấn đề về nguồn vốn; nhóm vấn đề về cơ chế, chính sách; nhóm vấn đề về quy trình, thủ tục hành chính", Chủ tịch VNREA nhấn mạnh.

Về phía cơ quan quản lý, ông Mai Thanh Tùng, Phó trưởng phòng Phát triển nhà, Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết mới đây Sở Xây dựng cũng đã phối hợp với các sở ngành và UBND quận, huyện để xây dựng một trình tự thủ tục đầu tư, xây dựng đối với  NƠXH, được UBND TP.HCM chấp thuận tại Công văn số 3013.

Cụ thể, đối với doanh nghiệp có quyền sử dụng đất theo đúng quy định thì tổng thời gian thực hiện các thủ tục còn 153 ngày, rút ngắn 213 ngày so với các quy định pháp luật hiện hành. "Tuy nhiên, đây chỉ thực sự là "bệ đỡ" cho doanh nghiệp khi và chỉ khi các đã đáp ứng các điều kiện, còn nếu thiếu đi yếu tố nào, ví dụ như quy hoạch thì ngay từ bước đầu tiên đã bị loại", ông Tùng lưu ý.

Điều đó cho thấy, Sở Xây dựng dù là cơ quan “cầm trịch” trong chương trình phát triển NƠXH nhưng chỉ tham gia một khâu, một phần phía sau trong quá trình đầu tư xây dựng, từ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt đầu tư xây dựng, nghiệm thu công trình, cấp giấy chứng nhận…

Theo đó, các chuyên gia nhận định, với thủ tục phê duyệt dự án NƠXH, đã đến lúc cần phải có một bộ thủ tục pháp lý riêng, đơn giản và nhanh chóng so với thủ tục hiện tại. Có như thế, thì những chính sách và gói hỗ trợ mới có thể đem lại hiệu quả thực chất cho việc phát triển phân khúc NƠXH, góp phần cho sự phát triển của ngành bất động sản.