Bức tranh lệch pha, mất cân đối cung - cầu trên thị trường nhà ở là mảng xám nhiều năm qua, đặc biệt là ngày càng rõ nét hơn từ năm 2022 đến nay. Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, năm 2022, nguồn cung bất động sản, nhà ở khan hiếm, cơ cấu sản phẩm nhà ở phần lớn thuộc về phân khúc nhà ở trung - cao cấp và nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu trầm trọng. 

Đối với dự án nhà ở xã hội, năm 2022 cả nước chỉ có có 9 dự án được cấp phép mới với quy mô 5.526 căn hộ; có 114 dự án với 6.196 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; 27 dự án với 8.245 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thông báo của các Sở Xây dựng. Đối với nhà ở công nhân, cả nước có 2 dự án được cấp phép mới với quy mô 1.729 căn hộ; có 1 dự án với 32 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; 4 dự án với 2.328 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tính riêng trong quý 4/2022, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, cả nước có 1 dự án nhà ở thu nhập thấp với 986 căn tại Quảng Ninh; có 5 dự án với 2.106 căn nhà hình thành trong tương lai (đủ điều kiện bán); có 401 dự án với khoảng 454.360 căn hộ đang xây dựng… Qua đó cho thấy nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp rất hạn chế, trong khi mục tiêu đến 2030 phải hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Các chuyên gia này nhìn nhận, sự phát triển của nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội hiện vẫn còn rất xa vời so với nhu cầu thực của người dân. Do đó, cần xem xét lại các biện pháp để đáp ứng nhu cầu ở của người lao động bình dân. Đồng thời phải coi phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ là một trong những nhiệm vụ quan trọng của cơ quan quản lý nhà nước. 

Chủ trương phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân luôn được đẩy mạnh trong các năm qua, tuy nhiên, trên thực tế có nhiều khó khăn, vướng mắc khiến nguồn cung phân khúc này vẫn chưa thể đuổi kịp nhu cầu, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Một trong những nguyên nhân khiến doanh nghiệp không mấy mặn mà bắt tay vào làm là do các ưu đãi chưa đủ hấp dẫn lôi kéo, trong khi tỷ suất lợi nhuận bị giới hạn trong bối cảnh giá nguyên vật liệu tăng...

Theo đó, mới đây, gói tín dụng 110.000 tỷ đồng do Bộ Xây dựng đề xuất cho vay tập trung phát triển nhà ở xã hội và gói vay thương mại 120.000 tỷ đồng từ 4 ngân hàng thương mại cũng dành cho phân khúc này đang gây xôn xao dư luận, bởi đây là hai gói tín dụng hoàn toàn độc lập. Nếu thuận lợi, dự báo đây là nguồn vốn mồi khôi phục thị trường bất động sản đang "nguy kịch" hiện nay.

Ông Phạm Văn Quyết, Giám đốc Công ty Đầu tư và Xây dựng Việt Hoàng cho biết, bản thân doanh nghiệp ông làm nhiều nhà ở xã hội nhưng chưa dự án nào chủ đầu tư được vay vốn ưu đãi.

“Gói vay ưu đãi có lợi nhất với người mua nhà bởi hiện nay lãi suất cho vay tăng cao gây khó cho người mua. Nếu người mua được vay vốn ưu đãi khi tiếp cận dự án thì chủ đầu tư sẽ bán được nhanh hàng và thu hồi tiền. Vì vậy, chúng tôi mong với 2 gói tín dụng trên triển khai sớm cho cả chủ đầu tư và người dân”, ông Quyết bày tỏ.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng, cần khẩn trương triển khai nhanh các gói này vì là ngành kinh tế kéo theo nhiều lĩnh vực khác. Khi có công trình xây dựng sẽ tạo ra việc làm cho nhân công; thị trường có giao dịch sẽ dần thoát trầm lắng, người dân có nhu cầu ở thực có thể tiếp tục giấc mơ an cư.

Như vậy, gói tín dụng thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội vừa tạo động lực giúp thị trường "ấm" lên, vừa thúc đẩy an sinh xã hội. "Lịch sử cũng từng chứng kiến gói 30.000 tỉ đồng hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội đã thực hiện trong giai đoạn 2013 - 2016, tạo ra tác động tốt, khiến thị trường bất động sản dần phục hồi", ông Đính dẫn chứng. 

Đánh giá cao các gói tín dụng mới, tuy nhiên, giới phân tích nhấn mạnh, phát triển nhà ở xã hội muốn thành công chỉ "bơm" tiền thôi chưa đủ, phải có một chiếc "kiềng đủ 3 chân": Nguồn vốn ưu đãi, chính sách phù hợp và thủ tục đơn giản, tường minh. Giả sử khơi thông được dòng vốn ưu đãi và các chính sách mới, phù hợp với thực tế sớm được ban hành nhưng thủ tục hành chính theo sau vẫn trùng điệp vướng mắc thì mục tiêu 1 triệu nhà ở xã hội vẫn khó đạt được.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Phát triển Nhà ở CBRE, cho rằng để dòng vốn này có thể chảy vào thị trường, cần phải tháo gỡ vấn đề pháp lý. Thực tế, để được ngân hàng cho vay, dự án phải có giấy phép xây dựng. Trong khi đó, một dự án để ra được giấy phép xây dựng phải mất mấy năm mới xong.

"Muốn phát triển nhà ở giá rẻ mà mất 5-10 năm xin giấy phép thì giá không còn rẻ nữa. Chúng ta chỉ cần 2-3 tháng là cấp cho họ. Đề nghị Chính phủ, các bộ ngành và địa phương cần nhanh chóng tháo gỡ pháp lý cho các dự án để đưa sản phẩm ra ngoài thị trường và đủ điều kiện để doanh nghiệp, người dân dễ dàng tiếp cận được vốn từ ngân hàng", ông Kiệt nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng việc xây dựng nghị quyết của Quốc hội để thí điểm một số chính sách rất đáng hoan nghênh. Lý do là vướng mắc của chính sách phát triển nhà ở xã hội là do bất cập của Luật Nhà ở, nên việc sửa đổi Nghị định không thể giải quyết dứt điểm vấn đề này, do đó, phải cần tới Nghị quyết của Quốc hội.

Theo ông Đỉnh, để hiện thực hóa mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2023, giải pháp căn cơ là phải sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở, trong đó chú trọng việc tạo lập quỹ đất, cơ chế ưu đãi, bố trí vốn và lựa chọn nhà đầu tư.

Tuy nhiên, Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến thông qua vào cuối năm 2023 và tận tháng 7/2024 mới có hiệu lực. Do đó, Chính phủ cần sửa đổi Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội”, ông Đỉnh khuyến nghị.