Nhận diện những thách thức cụ thể với thị trường bất động sản tại Hội thảo “Gỡ vướng địa ốc - thúc đẩy tăng trưởng”, ngày 19/4, các chuyên gia cho rằng vấn đề chủ chốt là cung cầu chưa gặp nhau.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Việt Nam, cho biết về thị trường, cả nguồn cung lẫn cầu đều suy giảm. Đáng chú ý, về phía nguồn cung, 60% là phân khúc bất động sản hiện nay là cao cấp. Gần 3 năm nay, TP HCM không có dự án thương mại hạng C với mức giá 35 triệu, có thể nói là “tuyệt chủng”. Nhà ở xã hội năm 2022 chỉ có 9 dự án với hơn 5.500 căn. Như vậy, lệch pha cung cầu là vấn đề rất lớn hiện tại.

Về phía cầu, sức mua trên thị trường cũng đã rơi tự do ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, trong quý 1/2023 chỉ bằng 20% - 30% cùng kỳ năm trước ở hầu hết các phân khúc. Đáng chú ý, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng cả nước gần như "đóng băng". 

"Giá bán bất động sản trên cả nước cũng èo uột, mức chiết khấu lên đến 10% - 25% so với cùng kỳ. Vậy nhưng nhiều dự án giảm 50% vẫn không có thanh khoản, có thể dẫn đến tình trạng không biết giá thị trường cận biên ở mức nào", ông Thắng thông tin. 

Chưa kể, việc giảm giá bán còn làm phát sinh tâm lý “chờ đáy”, vì sợ xuống tiền lúc này sẽ bị "hớ". “Bên cạnh đó là việc người mua mất niềm tin vào một số chủ đầu tư, hay nhà đầu tư có ý định mua nhưng lãi suất cao nên còn chần chừ. Tất cả lại quay lại bài toán quay vòng mang tên "chờ đợi" khiến cung cầu không chạm nhau”, ông Thắng nói. 

Để giải quyết các thách thức trên, Phó giám đốc R&D DKRA Việt Nam cho rằng phải có giải pháp tháo gỡ đồng bộ các "nút thắt", với sự tham gia của cả 3 bên: Cơ quan quản lý, doanh nghiệp, người mua. 

"Thời gian qua, cơ quan quản lý đã có động thái tích cực nhưng cần có hướng dẫn chi tiết, triển khai nhanh hơn. Đối với doanh nghiệp thì đầu tiên phải đẩy mạnh tối ưu chi phí vận hành, cắt giảm chi phí, áp dụng công nghệ, giảm giá bán, đàm phán với trái chủ, ưu tiên phát triển dự án chiến lược đã hoàn thiện pháp lý... 

Còn đối với người mua, thị trường giờ đã qua giai đoạn "lướt sóng", người mua phải chuyển sang tầm nhìn trung và dài hạn. Đây cũng là yếu tố để thúc đẩy sự bền vững của thị trường. Đồng thời cân nhắc sử dụng đòn bẩy tài chính, cân đối giữa vay và trả nợ", ông Thắng nhận định.  

Nêu quan điểm, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, nhấn mạnh, thị trường bất động sản của Việt Nam rất khác với thị trường bất động sản của Trung Quốc. Bất động sản của Việt Nam đang là một thị trường thiếu nguồn cung, trong khi nhu cầu lớn kể cả trong ngắn hạn và dài hạn. 

Trong vòng 5 năm trở lại đây, việc cấp phép và thực hiện các dự án giảm mạnh, nhất là 2 năm gần đây gần như vắng bóng, dẫn đến nguồn cung bất động sản nhà ở ngày càng khan hiếm. Nếu thủ tục pháp lý tốt, nếu có dự án, có nguồn lực với mức giá hợp lý thì nhu cầu sẽ rất lớn.    

“Thị trường có thể thiết lập mặt bằng giá mới, xu hướng mặt bằng giá sẽ tiếp tục tăng và các nhà hoạch định chính sách mong là tăng ổn định, lành mạnh và chấp nhận được. Hơn nữa, chính mặt bằng giá mới này sẽ cấu trúc lại thị trường bất động sản một cách hiệu quả nhất. Lúc đó, doanh nghiệp nào, nhà đầu tư nào chịu được mặt bằng giá thì tồn tại, còn không chịu được thì tự phải tái cấu trúc theo nguyên tắc thị trường”, ông Nghĩa nhấn mạnh.      

Đồng thời cho rằng, cơ hội giải quyết khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam là khá cao so với Trung Quốc. Trung Quốc sau khi giải quyết được thủ tục pháp lý, hệ thống ngân hàng cho vay 1.300 tỷ USD tín dụng các doanh nghiệp "khoẻ mạnh" mua lại dự án bất động sản của các doanh nghiệp yếu và đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án, tuy nhiên cuối cùng gặp phải trở ngại lớn khác là người dân không có nhu cầu. Trong khi ở Việt Nam, nhu cầu nhà ở là rất lớn. 

Với phương hướng tái cấu trúc thị trường bất động sản như trên, ông Nghĩa cho rằng việc giải quyết vấn đề dòng vốn cho thị trường bất động sản phải tập trung ưu tiên vốn tín dụng ngân hàng để phục hồi và phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Đây là ưu tiên quan trọng nhất, tạo ra sự tái cấu trúc phân khúc quyết định nhất.  

“Nhìn thực tế thị trường hiện tại, phân khúc cần nguồn cung rất lớn lại không có là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội do không có cơ chế, đất đai, dòng vốn. Vì vậy, Thủ tướng đã chỉ đạo, tập trung toàn bộ nguồn lực để phục hồi và phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội bao gồm 3 nguồn lực cơ bản: Thủ tục pháp lý, cơ chế, quỹ đất và nguồn vốn. Tôi tin rằng, khi tập trung nguồn lực vào phân khúc này sẽ tạo ra một mặt bằng giá bất động sản mới và giúp thị trường bất động sản khôi phục, phát triển mạnh trở lại”, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định.