Nhiều hình thức huy động vốn đang rất "méo mó"

Thị trường bất động sản bước sang quý 2 vẫn nhuốm màu trầm lắng do vẫn phải đối mặt với rất nhiều khó khăn và các yếu tố không thuận lợi xuất hiện từ năm 2022. 

Chia sẻ tại Tọa đàm “Tháo gỡ những điểm nghẽn cho thị trường bất động sản năm 2023”, ngày 9/5, GS. Đặng Hùng Võ đặt vấn đề: Tôi cho rằng thị trường hiện nay không chỉ rơi vào trầm lắng, không có giao dịch mà còn có những khó khăn hơn thị trường của 10 năm trước đây. Trong đó, gốc rễ của khó khăn hiện tại một phần do tắc nghẽn nguồn vốn. Bởi vốn tín dụng không được khơi thông, lãi suất cho vay cao, room tín dụng không nới lỏng; cổ phiếu, trái phiếu làm mất niềm tin của khách hàng...

Chưa kể nhiều hình thức huy động vốn đang "lợi bất cập hại". "Thời gian qua, trong những dự án kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư đã huy động vốn thông qua một số hình thức như ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng nguyên tắc hoặc hợp đồng gọi vốn trước khi các bên ký hợp đồng mua bán chính thức. Điều này gây ra những mối quan tâm về quyền và lợi ích của người mua, tính pháp lý của hợp đồng huy động vốn trước khi công trình được xây dựng để đủ điều kiện bán...", ông Võ cho hay.

Ông Võ chỉ rõ, thị trường bất động sản trong nước vẫn đang "sống" nhờ cơ chế bán nhà hình thành trong tương lai, đây là một giải pháp "chỉ thấy lợi trước mắt" nhưng tiềm ẩn khá nhiều rủi ro.

Cụ thể, rủi ro cho người mua nhà khi dự án bị chậm tiến độ, không đảm bảo chất lượng như cam kết. Nhưng với chủ đầu tư thì đây là phương pháp huy động vốn rất hiệu quả, khi đó tiền xây nhà là tiền của người mua nhà. Tuy nhiên, khi dự án bị chậm tiến độ thì nguồn vốn từ người mua nhà ở trong tương lai cũng bị tắc nghẽn. Do đó, các chủ đầu tư Việt Nam hiện tại đang không tận dụng được nguồn vốn của người mua nhà hình thành trong tương lai một cách hiệu quả, trong khi đây là "thủ thuật" vốn mà ở nước ngoài không có.

“Vì vậy, khi dự án bị ách tắc trong khâu phê duyệt sẽ khiến dòng vốn phát triển dự án bị ách tắc, làm hàng loạt dự án "đắp chiếu". Nhưng khi ấy, nhiều chủ đầu tư lại dồn tiền của người mua nhà hình thành trong tương lai của dự án này để xử lý cho dự án đang bị "ngâm lại", dẫn đến khó khăn trong việc huy động vốn tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu... Đây là khó khăn nhiều bề mà các doanh nghiệp bất động sản hiện nay phải đối mặt”, chuyên gia nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT CTCP Bất động sản Thế Kỷ cũng thừa nhận, ở Việt Nam có một hình thức huy động vốn mà ở nước ngoài không có.

“Ở mình, chủ đầu tư hôm nay đang "bé tí" mai lớn nhanh như thổi vì đơn giản được thu tiền trước của khách hàng tới 95% nhưng ở nước ngoài không được phép làm như vậy. Nếu có thu 10% thì cũng phải để tiền vào ngân hàng trung gian, đến khi dự án hoàn thành bàn giao cho khách mới được thu tiền”, vị này nói.

Đồng thời nhấn mạnh: Các chủ đầu tư Việt Nam cũng vay tiền từ ngân hàng tương đối dễ. Ở nước ngoài, doanh nghiệp phải tự bỏ tiền ra mua đất, giải phóng mặt bằng và sau đó bán được khoảng 2/3 sản phẩm tại dự án tương đương số tiền muốn vay thì ngân hàng mới giải ngân. Điều này rất an toàn và không bao giờ dẫn đến các rủi ro như ở Việt Nam.

“Các chủ đầu tư tại Việt Nam hoàn toàn phụ thuộc vào nguồn vốn của ngân hàng và khách hàng nên lâm vào cảnh khó khăn như thời gian vừa qua là chuyện dễ hiểu”, ông Vũ nhận định.

"Bắt đúng bệnh" để tìm "thuốc chữa"

Nói về chính sách tháo gỡ thị trường bất động sản đang triển khai, GS Đặng Hùng Võ phân tích, liên quan đến các vướng mắc về pháp luật của thị trường bất động sản, từ lâu Chính phủ đã thành lập các đoàn công tác chuyên biệt để tháo gỡ khó khăn cho Bộ Xây dựng, trong đó bao gồm cả Bộ Tài chính để đưa ra những giải pháp tháo gỡ về tài chính.

"Mới đây, Chính phủ cũng vừa giao UBND cấp tỉnh giao UBND cấp huyện định giá đất và được coi là một trong những giải pháp gỡ vướng trong việc định giá đất. Tuy nhiên, thực chất các dự án vẫn đang ách tắc", ông Võ nói. 

Ông Võ nêu ví dụ, một dự án được phê duyệt chủ trương cách đây 5 năm nhưng lại có sự vướng mắc trong nhiều Luật nên chưa được thông qua. 5 năm sau, khi dự án được thông qua thì giá đất đã tăng gấp 3 – 4 lần. Nếu tính theo giá mới thì nhà đầu tư có chịu nổi không?.

Theo đó, ông Võ cho rằng, trước mắt tổ công tác cần phải rà soát toàn bộ dự án để giao cho địa phương, sau đó gửi Chính phủ để trình Quốc hội một Nghị quyết về tháo gỡ cho dự án, trong đó quy định cụ thể dự án như thế nào thì được duyệt, dự án nào bị bỏ lại, đây là phương án rất tốt và khả thi.

Đặc biệt, trong Nghị quyết 33 của Chính Phủ, cũng đã có kiến nghị về việc làm Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội, trong đó có phần phê duyệt được dự án, từ đó mới có nguồn vốn từ việc bán nhà hình thành trong tương lai. Đây là nguồn tiền cực kỳ lớn vì trong một dự án, phần móng, hạ tầng chỉ chiếm đến 30 – 40% tổng nguồn tiền đầu tư, còn lại là tiền từ việc bán nhà hình thành trong tương lai. Cũng từ đó thị trường bán nhà ở trong tương lai cũng ngày càng phát triển. Do đó, cần giải tỏa những xung đột về mặt pháp luật, khiến người phê duyệt rơi vào rủi ro.

Phân tích về tác động của những chính sách mới đối với thị trường bất động sản, ông Trần Xuân Lượng, Chuyên ngành bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, Nhà nước đã rất nỗ lực đưa các giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản, tuy nhiên, đó mới chỉ là cho ngắn hạn. Các chính sách này sẽ chỉ là "cơn gió mát" thoảng qua thị trường chứ chưa phải là giải pháp căn cơ lâu dài…

Đưa ra các giải pháp dài hạn, theo ông Lượng, trước hết, phải xây dựng dữ liệu đất đai, bất động sản theo thị trường. Bởi không có dữ liệu thật thì không có những chính sách, quyết sách sát với thị trường. Đó mới là gốc rễ của vấn đề.

"Trước giai đoạn 2006, chúng ta bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn. Từ 2014 đến nay thì bỏ quy định này. Đây là kênh dữ liệu rất quan trọng. Đến nay dữ liệu về bất động sản gần như bằng 0. Để có được dữ liệu thị trường, cần có trung tâm đăng ký về đất đai về nhà ở. Trung tâm này có thể xã hội hóa, hoặc như là một dịch vụ công của nhà nước. Tất cả các giao dịch về đất đai, nhà ở người dân phải tự khai báo", ông Lượng phân tích.