Từ ngày 20/5 tới đây, theo các quy định mới của Nghị định 10/2023/NĐ-CP (về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai) các công trình căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng… sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.  

Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều kỳ vọng, quy định mới này sẽ tháo gỡ trực tiếp các nút thắt về pháp lý cho doanh nghiệp và người mua các công trình condotel officetel, resort villa… bởi từ trước đến nay các công trình dạng này "chưa có tên" trong danh sách các tài sản bất động sản được cấp sổ hồng lâu dài.    

Những tưởng sau "tin vui" được cấp sổ đỏ thị trường condotel sẽ hồi sinh và "mang tầm vóc" khác. Nhưng nghịch lý thay, các loại hình này lại đang bị rao bán cắt lỗ trước thềm có hiệu lực.

Khảo sát trên nhiều trang rao bán nhà đất, thời gian gần đây, mạng xã hội hay những group môi giới địa ốc, liên tục xuất hiện các thông tin rao bán gấp các căn hộ condotel, nhiều trường hợp được giảm giá tới 50% so với giá mua ban đầu. Các cụm từ kẹt tiền bán lỗ, cắt lỗ sâu, cắt lỗ cần bán gấp…, đã tạo thành làn sóng lan rộng.    

Lý giải vấn đề này, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản nhận xét: Suốt một thời gian dài, nhà đầu tư đã mất niềm tin vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng do vướng vấn đề pháp lý, chưa được cấp sổ đỏ. Điều đó khiến loại hình này rơi vào trạng thái “ngủ đông” khá dài. Giờ chính sách đã được tháo gỡ nhưng để thực sự có tác động trong thực tế và thay đổi được tâm lý của nhà đầu tư thì vẫn cần thêm thời gian.

"Sở dĩ phân khúc condotel liên tục cắt lỗ một phần do lâu nay, vấn đề pháp lý cho condotel vẫn chưa được quy định rõ ràng. Một số địa phương cấp sổ đỏ cho condotel nhưng lại thu hồi ngay sau đó. Trong quy định lần này, chỉ các căn hộ có đầy đủ giấy tờ mới được xét cấp sổ đỏ. Nhìn chung vẫn còn khá nhiều bất cập, dẫn đến tình trạng cân nhắc chung của các nhà đầu tư", ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho hay.

Đưa condotel về khung pháp luật

Nêu quan điểm, luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way cho rằng, Nghị định 10/2023/NĐ-CP về cơ bản là cơ sở để "lấp chỗ trống" các văn bản quy phạm pháp luật sau này cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, có một điểm tạo ra sự không thống nhất trong hệ thống pháp luật là một dự án xây khách sạn du lịch mà chủ đầu tư không bán căn hộ du lịch cho ai thì khi làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận, phải "đủ điều kiện" theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Dù cũng có quy định chủ đầu tư chịu trách nhiệm về việc này, nhưng các vấn đề pháp lý phát sinh sẽ còn đó.

"Với quy định sửa đổi Điều 72 tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã đưa về những vấn đề cơ bản ban đầu mà trước đến nay đều né tránh, dự án condotel có phải là dự án kinh doanh bất động sản không? ông Hồi đặt vấn đề và cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Nghị định 76/2015/NĐ-CP và Nghị định 02/2022/NĐ-CP đều không có quy định để xác định dự án nào là dự án kinh doanh bất động sản.

Hiện tại, nhiều dự án nghỉ dưỡng chỉ được quyết định chủ trương đầu tư, cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư căn cứ theo Luật Du lịch mà không căn cứ theo Luật Kinh doanh bất động sản, có mục tiêu là hoạt động du lịch. Các chủ đầu tư thường đăng ký bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản vào ngành nghề kinh doanh, nhưng không phải là mục tiêu hoạt động của dự án. 

"Do đó, với quy định tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP, các địa phương vẫn nan giải bài toán "định danh" cho từng căn hộ condotel tại các dự án, vì không xác định được các dự án này đã đăng ký đầu tư có theo Luật Kinh doanh bất động sản hay không", ông Hồi nhìn nhận.

Nêu thêm băn khoăn, Luật sư Nguyễn Danh Huế, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật Hừng Đông, cho rằng, thông thường, đất thương mại - dịch vụ có thời hạn sử dụng là 50 năm. Một câu hỏi rất lớn được đặt ra là: Khi hết thời hạn sử dụng đất thương mại - dịch vụ thì những căn hộ du lịch được xây dựng trên đất, đã được cấp quyền sở hữu thì có chấm dứt hay không chấm dứt quyền sở hữu? Giải quyết xung đột pháp luật như thế nào?

"Để tăng "bộ đệm" chặt chẽ hơn cho condotel, chúng ta hoặc phải sửa Bộ luật Dân sự, hoặc sửa các bộ luật khác theo hướng quy định của Bộ luật Dân sự. Đồng thời, cần đưa một phần riêng về condotel - căn hộ du lịch vào nội dung sửa đổi của Luật Đất đai vì đây là một vấn đề rất lớn, chiếm tỷ trọng cao trong lĩnh vực bất động sản", ông Huế đề xuất.  

Bên cạnh đó, theo ông Huế, cần đưa loại hình kinh doanh bất động sản condotel vào Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Chỉ khi đó, chúng ta mới có thể giải quyết được những tồn đọng vướng mắc của loại hình condotel nói riêng và thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nói chung. Trước hết, Nhà nước, cơ quan soạn thảo luật phải xác định rõ ràng mục đích của các dự án condotel là kinh doanh du lịch hay kinh doanh bất động sản.