Phân khúc "sáng cửa" hút vốn

Trong bối cảnh tín dụng dành cho bất động sản bị kiểm soát chặt, nếu nhiều doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở đang đứng ngồi không yên bởi thanh khoản sụt giảm, thiếu vốn, phải từ bỏ "cuộc chơi", thì những nhà phát triển khu công nghiệp gần như đã được “bao tiêu” thông qua khoản mục doanh thu chưa thực hiện, đây là "của để dành" giúp họ có sức chống chịu cao hơn để tăng đầu tư, mở rộng quỹ đất.

Theo ghi nhận của CBRE Việt Nam, điểm sáng của bất động sản công nghiệp trong quý đầu năm 2023 tập trung ở nhu cầu mở rộng khả năng lưu trữ và mạng lưới phân phối của các công ty thương mại điện tử và kho vận. Đi cùng với đó là những thay đổi trong phát triển sản phẩm nhằm thích ứng với tình hình mới, nổi bật là việc xây dựng nhà xưởng cao tầng, ứng dụng công nghệ vào quản lý và vận hành nhà xưởng… Điều này dần tạo nên một mô hình phát triển bất động sản công nghiệp mới tích hợp giữa cung cấp bất động sản và dịch vụ hỗ trợ đầu tư, quản lý.

Công bố mới đây từ Savills Việt Nam cho thấy, nguồn cung bất động sản công nghiệp tại hai "đầu tàu" kinh tế là Hà Nội và TP.HCM đang được tích cực lấp đầy. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cả nước đạt bình quân 70,9%, tương đương cuối năm 2020. Con số này dự báo sẽ được cải thiện trong vài năm tới vì nhu cầu thuê của các doanh nghiệp sẽ tiếp tục gia tăng do xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang Việt Nam.

Đó là lý do khiến phân khúc bất động sản công nghiệp "nổi sóng" với một số thương vụ M&A đáng kể, thu hút các công ty ngoại như BW, Logos, SLP, GLP, KTG... Thương vụ mở màn nổi bật là Công ty cổ phần Phát triển Công nghiệp BW (nhà phát triển bất động sản công nghiệp do Warburg Pincus và Becamex IDC sáng lập), chỉ trong mấy tháng đầu năm, đã công bố mua lại hàng loạt quỹ đất mới trong các khu công nghiệp để xây dựng nhà xưởng cho thuê.

Cụ thể, tháng 1, BW mua lại khu đất có diện tích khoảng 74.000 m2 trong Khu công nghiệp Bắc Tiền Phong do DEEP C phát triển tại Quảng Ninh. Thương vụ này đánh dấu sự hiện diện của BW tại tỉnh Quảng Ninh và hợp tác lần thứ 3 liên tiếp với DEEP C trong tiến trình mở rộng tại các thị trường công nghiệp trọng điểm miền Bắc.

Cuối tháng 3, BW tiếp tục mua lại quyền sử dụng 22,6 ha đất tại Khu công nghiệp Vĩnh Lộc 2 (Bến Lức, Long An) và 20,4 ha tại Khu công nghiệp Xuyên Á (Đức Hòa, Long An) để xây dựng nhà kho cho thuê. Dự kiến vào quý II/2023, Công ty sẽ cung cấp ra thị trường khoảng 213.000 m2 nhà kho xây sẵn hai tầng có ram dốc tại Khu công nghiệp Vĩnh Lộc 2 và trong quý IV/2023 sẽ cung cấp ra thị trường 220.000 m2 sản phẩm tương tự tại Khu công nghiệp Xuyên Á.

Điều đáng nói, sự tích cực cho “cuộc săn” không chỉ đến từ khối ngoại, nhiều doanh nghiệp trong nước cũng đã và đang tìm kiếm cho mình các cơ hội tạo lập quỹ đất phát triển dự án. Đại diện Tổng công ty Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Việt Nam (IDICO) cho biết, doanh nghiệp này đang tập trung làm mới các khu công nghiệp ở Thái Bình, Hải Phòng…, xúc tiến thêm các dự án ở Dung Quất (Quảng Ngãi).

Ông Đinh Thanh Phương, Giám đốc Phát triển kinh doanh, KCN Việt Nam, nhấn mạnh, M&A dự án luôn là "đích ngắm". Điều này đến từ mong muốn đa dạng hóa sản phẩm, dịch vụ cũng như mở rộng quy mô dự án. KCN Việt Nam cũng muốn thực hiện M&A dự án để phát triển từ đất trống hoặc mua lại các nhà xưởng, nhà kho hiện hữu để cải tạo lại, bổ sung thêm giá trị cho dự án rồi cho thuê lại. “Dù trước mắt đang tập trung hoàn thiện các sản phẩm hiện hữu, nhưng chúng tôi vẫn quan sát và sẽ không bỏ qua bất kỳ cơ hội M&A nào".

Để "miếng ngon" không khó nhằn

Các chuyên gia nhận định, Việt Nam tiếp tục đóng vai trò là một trong những khu vực sản xuất ổn định với chi phí thấp, hiện đã có các loại hình nhà xưởng, nhà kho chất lượng tương đương với các nước khác trong khu vực. Thậm chí có một số dự án đã tích hợp được các tiêu chí xanh, công năng xanh vào chu trình phát triển và vận hành... hội tụ đủ các điều kiện tuyệt vời thu hút nhà đầu tư vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp. Theo đó, M&A trong lĩnh vực này dự báo "nóng" hơn nữa trong thời gian tới.

"Nếu so sánh với Indonesia, Malaysia hay Philippines, bảng giá đất công nghiệp tại Việt Nam vẫn còn tương đối "mềm". Cùng với nhiều ưu đãi trong thu hút đầu tư và hỗ trợ phát triển công nghiệp, tiềm năng tăng giá tương lai là rất hấp dẫn, với mức tăng bình quân khoảng 7-10%/năm, cơ hội cho Việt Nam trở thành trung tâm công nghiệp hàng đầu khu vực", bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield, nhìn nhận.

Tuy nhiên, thẳng thắn thừa nhận, M&A trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam cũng đang ngổn ngang nhiều rào cản. Tất cả các dự án và bất động sản mục tiêu luôn phải được đánh giá dựa trên cơ sở các vấn đề riêng biệt của từng dự án. Hầu như không có trường hợp nào mà những vấn đề pháp lý quan trọng của 2 dự án khác nhau lại có thể giống nhau.

"Vấn đề giải phóng mặt bằng ở Việt Nam thường rất bất cập. Việc giải phóng mặt bằng chưa được thực hiện trọn vẹn luôn là một trở ngại cho quá trình hoàn thành một dự án phát triển bất động sản công nghiệp. Ngoài ra, tất cả các dự án đều phải thông qua rất nhiều phê duyệt từ phía Nhà nước trước khi đi vào hoạt động. Đây là một danh sách dài, phức tạp và mang tính đặc thù cho từng dự án cụ thể", giới chuyên gia phân tích.

Chưa kể, đối với các mục tiêu M&A dưới hình thức mua lại toàn bộ hoặc mua lại một phần cổ phần, điều quan trọng là bên mua phải xác định và đánh giá được nhà phát triển khu công nghiệp đó có quyền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất đó dưới hình thức nào...

Theo bà Phùng Thị Thanh Loan, Quản lý cấp cao CBRE Việt Nam, để "tạo đà" cho M&A, các nhà phát triển công nghiệp trong nước cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng các nguồn lực, từ sản phẩm, dịch vụ đến nhân sự, đặc biệt là sự kịp thời "chuyển mình" của chính sách và sự sẵn sàng vào cuộc của các Bộ, ngành địa phương. Các dự án đầu tư lớn, mang lại lợi ích kinh tế và đảm bảo những yếu tố môi trường, xã hội và quản trị nên được khuyến khích "trải thảm đỏ" đầu tư.