Thứ tư, 20/03/2024

TP HÀ NỘI _°C /_% weather

Doanh Nhân Trẻ

Doanh Nhân Trẻ

  • Click để copy

M&A bất động sản: Phân khúc nào đang 'dẫn sóng' đường đua?  

Hồng Gấm
- 09:29, 24/05/2023

(DNTO) - Nhiều chuyên gia bất động sản dự đoán, các thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A) khu công nghiệp sẽ "làm mưa làm gió" trong năm 2023, bởi hiện là thời điểm thích hợp cho phân khúc này "sáng đèn" khi cả nguồn cung lẫn nhu cầu đều sẵn sàng. 

 

Bất động sản công nghiệp đang là phân khúc rơi vào tầm ngắm của nhiều nhà đầu tư ngoại. Ảnh: TL.

Bất động sản công nghiệp đang là phân khúc rơi vào tầm ngắm của nhiều nhà đầu tư ngoại. Ảnh: TL.

Phân khúc "sáng cửa" hút vốn

Trong bối cảnh tín dụng dành cho bất động sản bị kiểm soát chặt, nếu nhiều doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở đang đứng ngồi không yên bởi thanh khoản sụt giảm, thiếu vốn, phải từ bỏ "cuộc chơi", thì những nhà phát triển khu công nghiệp gần như đã được “bao tiêu” thông qua khoản mục doanh thu chưa thực hiện, đây là "của để dành" giúp họ có sức chống chịu cao hơn để tăng đầu tư, mở rộng quỹ đất.

Theo ghi nhận của CBRE Việt Nam, điểm sáng của bất động sản công nghiệp trong quý đầu năm 2023 tập trung ở nhu cầu mở rộng khả năng lưu trữ và mạng lưới phân phối của các công ty thương mại điện tử và kho vận. Đi cùng với đó là những thay đổi trong phát triển sản phẩm nhằm thích ứng với tình hình mới, nổi bật là việc xây dựng nhà xưởng cao tầng, ứng dụng công nghệ vào quản lý và vận hành nhà xưởng… Điều này dần tạo nên một mô hình phát triển bất động sản công nghiệp mới tích hợp giữa cung cấp bất động sản và dịch vụ hỗ trợ đầu tư, quản lý.

Công bố mới đây từ Savills Việt Nam cho thấy, nguồn cung bất động sản công nghiệp tại hai "đầu tàu" kinh tế là Hà Nội và TP.HCM đang được tích cực lấp đầy. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cả nước đạt bình quân 70,9%, tương đương cuối năm 2020. Con số này dự báo sẽ được cải thiện trong vài năm tới vì nhu cầu thuê của các doanh nghiệp sẽ tiếp tục gia tăng do xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang Việt Nam.

Đó là lý do khiến phân khúc bất động sản công nghiệp "nổi sóng" với một số thương vụ M&A đáng kể, thu hút các công ty ngoại như BW, Logos, SLP, GLP, KTG... Thương vụ mở màn nổi bật là Công ty cổ phần Phát triển Công nghiệp BW (nhà phát triển bất động sản công nghiệp do Warburg Pincus và Becamex IDC sáng lập), chỉ trong mấy tháng đầu năm, đã công bố mua lại hàng loạt quỹ đất mới trong các khu công nghiệp để xây dựng nhà xưởng cho thuê.

Cụ thể, tháng 1, BW mua lại khu đất có diện tích khoảng 74.000 m2 trong Khu công nghiệp Bắc Tiền Phong do DEEP C phát triển tại Quảng Ninh. Thương vụ này đánh dấu sự hiện diện của BW tại tỉnh Quảng Ninh và hợp tác lần thứ 3 liên tiếp với DEEP C trong tiến trình mở rộng tại các thị trường công nghiệp trọng điểm miền Bắc.

Cuối tháng 3, BW tiếp tục mua lại quyền sử dụng 22,6 ha đất tại Khu công nghiệp Vĩnh Lộc 2 (Bến Lức, Long An) và 20,4 ha tại Khu công nghiệp Xuyên Á (Đức Hòa, Long An) để xây dựng nhà kho cho thuê. Dự kiến vào quý II/2023, Công ty sẽ cung cấp ra thị trường khoảng 213.000 m2 nhà kho xây sẵn hai tầng có ram dốc tại Khu công nghiệp Vĩnh Lộc 2 và trong quý IV/2023 sẽ cung cấp ra thị trường 220.000 m2 sản phẩm tương tự tại Khu công nghiệp Xuyên Á.

Điều đáng nói, sự tích cực cho “cuộc săn” không chỉ đến từ khối ngoại, nhiều doanh nghiệp trong nước cũng đã và đang tìm kiếm cho mình các cơ hội tạo lập quỹ đất phát triển dự án. Đại diện Tổng công ty Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Việt Nam (IDICO) cho biết, doanh nghiệp này đang tập trung làm mới các khu công nghiệp ở Thái Bình, Hải Phòng…, xúc tiến thêm các dự án ở Dung Quất (Quảng Ngãi).

Ông Đinh Thanh Phương, Giám đốc Phát triển kinh doanh, KCN Việt Nam, nhấn mạnh, M&A dự án luôn là "đích ngắm". Điều này đến từ mong muốn đa dạng hóa sản phẩm, dịch vụ cũng như mở rộng quy mô dự án. KCN Việt Nam cũng muốn thực hiện M&A dự án để phát triển từ đất trống hoặc mua lại các nhà xưởng, nhà kho hiện hữu để cải tạo lại, bổ sung thêm giá trị cho dự án rồi cho thuê lại. “Dù trước mắt đang tập trung hoàn thiện các sản phẩm hiện hữu, nhưng chúng tôi vẫn quan sát và sẽ không bỏ qua bất kỳ cơ hội M&A nào".

Một trong những lý do cầu vượt cung là nguồn cung đất cho thuê trong khu công nghiệp chưa đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư về vị trí, diện tích, hạ tầng đi kèm, thời hạn thuê. Ảnh: TL.

Một trong những lý do cầu vượt cung là nguồn cung đất cho thuê trong khu công nghiệp chưa đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư về vị trí, diện tích, hạ tầng đi kèm, thời hạn thuê. Ảnh: TL.

Để "miếng ngon" không khó nhằn

Các chuyên gia nhận định, Việt Nam tiếp tục đóng vai trò là một trong những khu vực sản xuất ổn định với chi phí thấp, hiện đã có các loại hình nhà xưởng, nhà kho chất lượng tương đương với các nước khác trong khu vực. Thậm chí có một số dự án đã tích hợp được các tiêu chí xanh, công năng xanh vào chu trình phát triển và vận hành... hội tụ đủ các điều kiện tuyệt vời thu hút nhà đầu tư vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp. Theo đó, M&A trong lĩnh vực này dự báo "nóng" hơn nữa trong thời gian tới.

"Nếu so sánh với Indonesia, Malaysia hay Philippines, bảng giá đất công nghiệp tại Việt Nam vẫn còn tương đối "mềm". Cùng với nhiều ưu đãi trong thu hút đầu tư và hỗ trợ phát triển công nghiệp, tiềm năng tăng giá tương lai là rất hấp dẫn, với mức tăng bình quân khoảng 7-10%/năm, cơ hội cho Việt Nam trở thành trung tâm công nghiệp hàng đầu khu vực", bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield, nhìn nhận.

Tuy nhiên, thẳng thắn thừa nhận, M&A trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam cũng đang ngổn ngang nhiều rào cản. Tất cả các dự án và bất động sản mục tiêu luôn phải được đánh giá dựa trên cơ sở các vấn đề riêng biệt của từng dự án. Hầu như không có trường hợp nào mà những vấn đề pháp lý quan trọng của 2 dự án khác nhau lại có thể giống nhau.

"Vấn đề giải phóng mặt bằng ở Việt Nam thường rất bất cập. Việc giải phóng mặt bằng chưa được thực hiện trọn vẹn luôn là một trở ngại cho quá trình hoàn thành một dự án phát triển bất động sản công nghiệp. Ngoài ra, tất cả các dự án đều phải thông qua rất nhiều phê duyệt từ phía Nhà nước trước khi đi vào hoạt động. Đây là một danh sách dài, phức tạp và mang tính đặc thù cho từng dự án cụ thể", giới chuyên gia phân tích.

Chưa kể, đối với các mục tiêu M&A dưới hình thức mua lại toàn bộ hoặc mua lại một phần cổ phần, điều quan trọng là bên mua phải xác định và đánh giá được nhà phát triển khu công nghiệp đó có quyền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất đó dưới hình thức nào...

Theo bà Phùng Thị Thanh Loan, Quản lý cấp cao CBRE Việt Nam, để "tạo đà" cho M&A, các nhà phát triển công nghiệp trong nước cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng các nguồn lực, từ sản phẩm, dịch vụ đến nhân sự, đặc biệt là sự kịp thời "chuyển mình" của chính sách và sự sẵn sàng vào cuộc của các Bộ, ngành địa phương. Các dự án đầu tư lớn, mang lại lợi ích kinh tế và đảm bảo những yếu tố môi trường, xã hội và quản trị nên được khuyến khích "trải thảm đỏ" đầu tư.

Tin khác

Bất động sản
Phân khúc căn hộ đang trở thành kênh đầu tư "nóng" của đông đảo nhà đầu tư, khi giá bán và giá thuê   liên tục tăng suốt từ năm 2023 đến nay vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, đặc biệt phân khúc căn hộ bình dân với mức tăng đỉnh điểm tới 80% chỉ trong 4 năm.
1 ngày
Bất động sản
Khát vốn trong khi điều kiện tiếp cận tín dụng còn khó khăn, lại thêm những quy định, Thông tư mới sắp có hiệu lực, lo ngại sẽ "làm khó" người mua nhà, khiến doanh nghiệp bất động sản lo lắng cho quá trình hồi phục. 
2 ngày
Bất động sản
Các chuyên gia cho rằng, cần xác định đúng hơn mục tiêu phát triển nhà ở xã hội. Cụ thể là giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho những người có thu nhập thấp hay nhu cầu sở hữu nhà ở của người thu nhập thấp.
3 ngày
Bất động sản
Thủ tướng khẳng định, nhà ở xã hội phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường, bảo đảm hạ tầng về y tế, giáo dục, xã hội và các dịch vụ khác, bảo đảm điện nước, nhưng điểm khác là có cơ chế, chính sách phù hợp cho người mua và người bán.
3 ngày
Bất động sản
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, nhiều nhà đầu tư sành sỏi tiếp tục đặt niềm tin vào dòng sản phẩm căn hộ hạng sang, đặc biệt là tại các dự án có vị trí kim cương ở vùng lõi trung tâm với kỳ vọng sớm gia tăng giá trị bất động sản, đồng thời thu về lợi nhuận bền vững từ việc cho thuê đều đặn.
4 ngày
Bất động sản
Chuyên gia đề xuất, chính sách cần quy định tăng tỷ trọng 30-40% đối với nhà ở xã hội (NƠXH) là cho thuê, thay vì chỉ cho phép 20% cho thuê như hiện nay, để đảm bảo phần đông người dân có chỗ ở chứ không chỉ dành cho mục đích bán. 
4 ngày
Thời sự - Chính trị
Những thách thức về nguồn cung mới, mất cân đối giữa các phân khúc, khó tiếp cận vốn vay, trong khi hàng loạt chi phí đầu vào tăng phi mã khiến doanh nghiệp khó càng chồng khó. Để thêm trợ lực phục hồi, Vingroup, Sungroup, Novaland, Hưng Thịnh, Taseco... kiến nghị được tiếp cận nguồn vốn tín dụng có chi phí thấp hơn. 
5 ngày
Bất động sản
Mất cân đối cung cầu tiếp tục là thách thức lớn với thị trường bất động sản nhà ở, khi đang tồn tại xu hướng thiếu hụt nguồn cung phân khúc tầm trung, dư thừa nhà ở tại phân khúc cao cấp. Chỉ khi nào khắc phục được tình trạng mất cân đối này, thị trường mới phát triển bền vững.
1 tuần
Bất động sản
Để giảm bớt khó khăn và hỗ trợ cho thị trường bất động sản, chủ tịch HoREA cho rằng, không nên khống chế chủ đầu tư huy động vốn. Đề nghị các địa phương xem xét cho phép doanh nghiệp được tiếp tục huy động vốn đối với 30-50% sản phẩm của dự án (còn lại) để tạo thanh khoản duy trì hoạt động. 
1 tuần
Bất động sản
Theo Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà, các nhà đầu tư doanh nghiệp bất động sản phải nhìn nhận trách nhiệm của mình trong khắc phục "nghịch lý", giải quyết tình trạng "thổi giá" của thị trường bất động sản.
1 tuần
Bất động sản
Bất động sản đang hồi phục, dù khó trở về thời hoàng kim, song tiềm năng là hiện hữu. Những con số lợi nhuận hào nhoáng khiến địa ốc trở thành miếng bánh hấp dẫn, nhiều doanh nghiệp "ngoại đạo" âm thầm nhảy vào. Tuy nhiên, ồ ạt chạy theo lợi nhuận trong khi kinh nghiệm hạn chế, bắt mạch thị trường yếu, khiến cuộc chơi nhanh chóng bị gác lại. 
1 tuần
Bất động sản
Độ tuổi mua nhà của người Việt đang ngày một trẻ hóa với trợ lực từ nhiều phương án tài chính linh hoạt như trả góp, vay vốn ngân hàng… Tuy nhiên, các chuyên gia khuyến cáo, phương án này chỉ thực sự an toàn và tối ưu khi người mua biết “chọn mặt gửi vàng”.
1 tuần
Bất động sản
3 luật "đinh" liên quan đất bất động sản vừa được thông qua được ví như phễu lọc đào thải chủ dự án, nhà phát triển bất động sản yếu kém. Tuy vậy, những doanh nghiệp có tiềm lực đang trụ lại thị trường, muốn có cơ hội vươn mình, sẽ phải thích ứng với điều kiện khắt khe hơn trong việc thực hiện dự án.
1 tuần
Bất động sản
Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, "sóng" đầu tư đang đổ dồn về vùng ven cũng như các tỉnh lân cận. Cơ hội là hiện hữu, tuy nhiên, để không nếm trái đắng, nhà đầu tư dự án cần thay đổi lớn trong cách tiếp cận và phát triển bất động sản.
2 tuần
Bất động sản
Bất động sản khu công nghiệp tiếp tục được kỳ vọng sẽ dẫn dắt đà tăng trưởng cho cả thị trường địa ốc trong năm 2024. Theo dự báo của chuyên gia, tới đây, các tỉnh phía Nam của Hà Nội như Nam Định và Thái Bình sẽ là "ngôi sao mới" hút FDI của lĩnh vực bất động sản công nghiệp.
3 tuần
Xem thêm