Xóa bỏ tư duy "không buôn gì lãi bằng buôn đất"

Thời gian qua, thị trường bất động sản luôn rình rập các cơn “sốt nóng” hay “đóng băng”, tiềm ẩn những hậu quả nghiêm trọng đối với nền kinh tế, nếu không ngăn chặn và có giải pháp kịp thời sẽ gây lạm phát hoặc giảm phát, khủng hoảng tiền tệ hay tài chính, cao hơn là khủng hoảng kinh tế. Nhiều doanh nghiệp phá sản, nhiều người dân khốn đốn...

Băn khoăn rằng, luật này được xây dựng còn "mỏng", chưa thể điều tiết thị trường bất động sản, tại phiên thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ngày 23/6, đại biểu Quốc hội Trần Văn Khải (Hà Nam) nhấn mạnh, sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này phải xóa bỏ được tư duy "không buôn gì lãi bằng buôn đất" và làm sao để người nghèo không nghèo hơn vì bất động sản, làm sao để thế hệ sau không vô vọng với ước mơ có được căn nhà của mình, tức là chúng ta phải điều tiết thị trường này như thế nào cùng với các luật khác.

Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo đầu tư nhiều hơn vào điều 8 dự thảo Luật và cần phải xây dựng dày dặn hơn, đầy đủ hơn để thể chế hóa đầy đủ hơn các chủ trương của Chính phủ, cũng như thực tiễn đang yêu cầu.

Để luật hóa cụ thể các chính sách của Nhà nước đối với thị trường này, ông Khải chỉ rõ phải đảm bảo 4 yếu tố là tính ổn định của chính sách; tạo được sự thuận lợi, thông thoáng, động lực, sau khi sửa đổi các nhà đầu tư có thể đầu tư mạnh mẽ vào thị trường này; phải điều tiết lại phân khúc nhà ở (phân khúc nhà ở cao cấp tồn dư trong khi nhu cầu nhà ở công nhân thiếu); phải quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, ứng phó kịp thời chủ động với tình trạng nóng - lạnh của thị trường. "Các mục tại Điều 8 của dự thảo luật còn chung chung, cần có chính sách cụ thể để khuyến khích; đồng thời kiểm soát chặt chẽ bằng các công cụ thuế", ông Khải đề nghị.

Đại biểu Trần Văn Khải cũng nêu ví dụ Singapore đã dùng công cụ đánh thuế lũy tiến để điều tiết thị trường bất động sản. Cụ thể, nước này đã đánh thuế lũy tiến bất động sản, mua căn nhà thứ 2 phải trả thuế 7% giá trị bất động sản, 10% cho căn thứ 3… Càng mua nhiều bất động sản, mức được vay ngân hàng càng thấp. Mua căn nhà thứ nhất được vay 80%, căn thứ 2 còn 60%, căn thứ 3 là 40%. Ngân hàng nào tìm cách lách luật để thực hiện sai sẽ bị Chính phủ phạt rất nặng hoặc rút giấy phép hoạt động.

Cũng tại phiên thảo luận, nhấn mạnh sự cần thiết ban hành Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Lâm Thành (Đoàn Thái Nguyên) cho rằng liên quan đến các hành vi bị cấm, đề nghị cần làm rõ nội hàm hành vi “cấm gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản”. Đặc biệt cần có chế tài đủ mạnh để ngăn chặn, xử lý những vi phạm, và cần rà soát, sửa đổi bổ sung trong Luật Xử lý vi phạm hành chính và Luật Hình sự.

Đại biểu cũng đề nghị bổ sung vào khoản 3 Điều 4 với các hành vi “gian lận, lừa dối, tạo nhu cầu thị trường ảo trong kinh doanh bất động sản”. Bổ sung khoản 5 Điều này về thực hiện các điều khoản liên quan đến việc thực hiện hợp đồng giao dịch.

Giới hạn giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai

Nêu quan điểm, theo Đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ, (tỉnh Hà Tĩnh), thực tế thời gian qua cho thấy, việc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai gây nhiễu loạn thông tin, nhiễu loạn giá trên thị trường.

Việc mua đi bán lại của những người tham gia thị trường đã đẩy giá bất động sản tăng cao, sau đó lại giảm xuống bất thường gây ra những hệ lụy cho thị trường cũng như xã hội. Chưa kể đến những "dự án ma, vẽ trên giấy" hay những vụ lừa đảo liên quan đến phân lô, bán nền cũng bắt nguồn từ dự án bất động sản hình thành trong tương lai.

Bà Thơ nhấn mạnh: So với Luật 2014, dự thảo luật lần này đã quy định chặt chẽ hơn về điều kiện, giấy tờ pháp lý, đặt cọc hay bảo lãnh trong bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên dự thảo luật lại chưa quy định giới hạn kinh doanh hay mua bán trên thị trường thứ cấp - tác nhân gây ra nhiễu loạn giá trên thị trường, đến người mua cuối cùng có nhu cầu thực sự giá bất động sản có thể đã bị đẩy lên rất cao, khác xa giá trị thực của dự án.

"Cơ quan soạn thảo lần này cần nghiên cứu thêm một điều về giới hạn giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, nhằm góp phần điều tiết và bình ổn thị trường địa ốc và vấn đề này có thể kiểm soát thông qua phòng công chứng”, bà Thơ đề nghị.

Dẫn quy định bên bán không được thu quá 95% hợp đồng nếu chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, đại biểu Nguyễn Lâm Thành, (tỉnh Lạng Sơn) cho rằng, đây là một bất cập vì theo Luật Đất đai, khi người mua phải nộp 100% tiền văn phòng đăng ký đất đai mới tiếp nhận hồ sơ làm sổ đỏ, từ quy định này sẽ hình thành câu chuyện “con gà - quả trứng” vì trên thực tế một số khách hàng khi mua nhà nhận bàn giao cũng chây ỳ việc chậm nộp 5% giá trị cuối cùng, do chưa có nhu cầu sử dụng Giấy chứng nhận để bảo đảm nguyên tắc công bằng, bình đẳng giữa các bên tham gia.

“Ban soạn thảo cần sửa lại Điều này với nội dung bên bán chỉ được thu 95% giá trị hợp đồng của người mua; 5% cuối người mua nộp vào tài khoản phong tỏa của ngân hàng chỉ định. Chủ đầu tư chỉ được nhận 5% còn lại khi xuất trình được giấy giấy xác nhận đã nộp đủ hồ sơ làm sổ đỏ cho người mua. Cơ quan soạn thảo phải xử lý đồng bộ về quy định giữa Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản”, Đại biểu Thành đề nghị.