Thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ngày 19/6, các đại biểu Quốc hội cho rằng cần quy định rõ vai trò điều tiết của Nhà nước, bảo đảm tính dẫn dắt định hướng của Nhà nước đối với thị trường bất động sản.

Theo Đại biểu Lê Thanh Vân (tỉnh Cà Mau), thị trường bất động sản đang sa vào phân khúc cao cấp và đây chính là “cục máu đông” của thị trường. “Thị trường phân phúc cao cấp phát triển quá cao, mật độ biệt thự, nhà liền kề trong các dự án nhiều. Giá trị bất động sản trong phân khúc này rất lớn nên dòng tiền trong xã hội, tín dụng đổ hết vào đây. Phân khúc cao cấp đem lại lợi nhuận rất nhanh, đầu tư vào căn biệt thự kiếm được chênh lệch vài ba tỷ đồng, thậm chí vài chục tỷ đồng, nhưng đầu tư vào chung cư bình dân thu về lợi nhuận vài chục triệu là nhiều”, ông Vân phân tích.

Ngoài ra, ông Vân cho rằng, sự tham gia của 3 nhà nhà đầu tư, nhà phân phối, nhà đầu cơ nhỏ lẻ làm cho giá bất động sản không phù hợp với giá trị thật, dẫn tới không ai mua, trong khi đó thị trường trung cấp mức độ nhu cầu của xã hội cũng bình thường. Trong khi đó, phân khúc nhà bình dân, nhà cho công nhân, người thu nhập thấp thì lại không điều tiết bằng chính sách vĩ mô. Thời gian qua, thị trường bất động sản trôi nổi, tuỳ thuộc theo nhà đầu tư dẫn dắt chứ không phải do Nhà nước dẫn dắt.

“Do đó, vai trò của Nhà nước trong từng thời kỳ là rất quan trọng. Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản lần này vẫn chưa có hình bóng nào đấy xác lập vai trò của Nhà nước trong dẫn dắt, định hướng thị trường”, ông Vân nói.

Còn theo đại biểu Đinh Ngọc Minh (tỉnh Cà Mau), quy định của dự thảo Luật về việc Nhà nước điều tiết khi có biến động là chưa đủ mạnh. Đại biểu dẫn chứng thực tế thị trường bất động sản ở một số quốc gia khác và cho biết như tại Trung Quốc hiện dư thừa hơn 30 triệu ngôi nhà chưa bán được, hoặc có những căn nhà đã bán nhưng không có người ở…, gây lãng phí. Theo đó, cần có quy định về việc điều tiết của Nhà nước một cách tốt hơn và sớm hơn bởi nếu chỉ điều tiết khi thị trường có biến động là sẽ không kịp.

"Cần các quy định về phương pháp điều tiết của Nhà nước như có chính sách về thuế nhằm hạn chế tính trạng đầu cơ nhà ở, hay quy đinh về thủ tục hành chính để bảo đảm cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lâu dài. Trong trường hợp Nhà nước có sự điều tiết tốt thì chỉ những người có nhu cầu thực sự mới mua nhà ở xã hội và sẽ không còn cảnh người không có nhu cầu nhưng vẫn mua để đầu cơ, mua bán sang tay, mua đi bán lại", ông Minh cho hay. 

Nêu ý kiến tại phiên thảo luận, nhấn mạnh tính chất quan trọng của thị trường bất động sản là một trong những thị trường cơ bản, vừa có tính chất quốc gia vừa có tính chất quốc tế, tạo việc làm, đóng góp GDP lớn..., Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ chỉ rõ, trước hết phải tiếp tục rà soát dự thảo Luật để bảo đảm thể chế hoá đầy đủ các chủ trương, chính sách của Đảng về thị trường bất động sản. 

Ông Huệ cho rằng, Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng yêu cầu cơ cấu lại thị trường bất động sản nghĩa là hiện nay các phân khúc trong cơ cấu thị trường bất động sản không hợp lý trong phạm vi toàn quốc và cả ở từng địa phương. Vậy luật này sẽ góp phần cơ cấu lại thị trường như thế nào?.

“Phân khúc cao cấp quá nhiều. Nhà ở xã hội bây giờ mới coi trọng, chưa có chính sách đột phá”, Chủ tịch Quốc hội cho rằng cần có chính sách để điều tiết, cơ cấu lại thị trường. Đồng thời nhận định thị trường bất động sản đang có “rất nhiều vấn đề”, có lúc nói bong bóng bất động sản, có lúc nói thị trường phát triển nóng…

“Ban hành luật mới có phát huy kết quả đạt được không, có góp phần tháo gỡ vướng mắc để thị trường phát triển lành mạnh, lâu dài được không? Trả lời câu hỏi đó rất quan trọng”, ông Huệ nêu vấn đề.

Nhận định dự án Luật Kinh doanh bất động sản giao thoa với rất nhiều luật khác, nhất là Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, người đứng đầu Quốc hội yêu cầu cần phải rà soát kỹ để tránh xung đột giữa các luật. Ông Huệ cũng lo ngại nếu phát triển thị trường không khớp với đô thị hóa sẽ dẫn đến tình trạng xuất hiện các “thành phố ma”, “thị trấn ma” như ở Trung Quốc. Công cụ quan trọng để điều tiết vấn đề này chính là quy hoạch và kế hoạch. Cần tính toán cả trục thời gian trong các quy hoạch.

Ông Huệ lưu ý, chúng ta quy hoạch bấy nhiêu đất đô thị, dự án bất động sản nhưng cùng thời gian tung ra nhiều dự án thì thừa cung. Ngược lại ít sản phẩm quá lại bị đẩy giá lên cao. Nên nhớ, nguyên tắc của quản lý thị trường là phải quản lý “hàng”, tức là người bán, chứ không phải người mua. 

"Có thời kỳ người người, nhà nhà kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp lập ra để kinh doanh bất động sản. Phải có quy định, tiêu chí để bảo vệ lợi ích cho người mua. Năng lực tài chính đến đâu, năng lực nghề nghiệp đến đâu thì mới được phép tham gia thị trường. Trong quản lý thị trường, cái gốc đầu tiên là quản lý người bán.  

Có nhiều trường hợp bây giờ ta điều chỉnh ngược, không điều chỉnh hàng hóa, người bán mà lại điều chỉnh người mua. Ai được mua cái này, ai được mua cái kia, mua nhiều thì đánh thuế cao. Phải rà soát lại rất kỹ. Chủ yếu điều chỉnh đầu tiên phải là về bên bán", Chủ tịch Quốc hội chỉ rõ. 

“Công cụ là quy hoạch nhưng quan trọng hơn phải quản lý quy hoạch đó thế nào, bởi bây giờ nhoằng một cái lại chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cho nên Luật Đất đai (sửa đổi) lần này quy định rất chặt vấn đề điều chỉnh quy hoạch. Còn luật này liên quan cấp phép dự án, cần phải công khai thông tin các dự án để người dân biết”, Chủ tịch Quốc hội lưu ý.