Thứ sáu, 04/04/2025
Doanh Nhân Trẻ

Doanh Nhân Trẻ

  • Click để copy

Liên tục 'mở' lãi suất, thị trường bất động sản ấn nút 'chờ' thúc tín dụng

Hồng Gấm
- 15:39, 02/07/2023

(DNTO) - Nhiều kỳ vọng được đưa ra, khi lãi suất vay hạ, pháp lý dần được tháo gỡ, thanh khoản trên thị trường bất động sản sẽ nhúc nhích tăng. Song, với tình hình ảm đạm như hiện tại cho thấy thị trường đang chỉ tốt lên về mặt thông tin, còn động lực trên thực tế vẫn yếu ớt và phải chờ "thẩm thấu" chính sách.

Theo báo cáo từ Cục Đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), số liệu tình hình đăng ký doanh nghiệp 6 tháng đầu năm 2023 giảm 58,9% so cùng kỳ. Ảnh: TL.

Theo báo cáo từ Cục Đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), số liệu tình hình đăng ký doanh nghiệp 6 tháng đầu năm 2023 giảm 58,9% so cùng kỳ. Ảnh: TL.

Lãi suất "mở", tín dụng vẫn "đóng" 

Năm 2023 đã đi qua nửa chặng đường, nhưng bức tranh thị trường địa ốc vẫn chưa mấy cải thiện, hoạt động giao dịch vẫn đình trệ. Theo thống kê mới nhất của Môi giới bất động sản Việt Nam, tính đến đầu tháng 6/2023, sức mua bất động sản nhà ở giảm tới hơn 95% so với cùng kỳ năm trước và tình trạng sức cầu yếu đã kéo dài từ đầu năm 2023 đến nay. Còn tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 11% rổ hàng.

Đó là lý do khiến 6 tháng đầu năm 2023, số doanh nghiệp bất động sản gia nhập thị trường và số vốn đăng ký của doanh nghiệp thành lập mới đều có mức sụt giảm rất mạnh so với cùng kỳ năm ngoái (giảm lần lượt 58,9% và 54,1%).Trong khi số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản rút lui khỏi thị trường lại có xu hướng tăng cao (tăng 40,4% so với cùng kỳ năm 2022, mức tăng cao nhất trong 17 lĩnh vực).

VARS đánh giá, thanh khoản thị trường bất động sản yếu do nhiều nguyên nhân, trong đó đại đa số người mua thiếu hụt dòng tiền do khó khăn kinh tế, lãi vay cao, cửa tín dụng khó vào, các dòng tiền nhàn rỗi vẫn trú chân ở kênh gửi tiết kiệm và đặc biệt, yếu tố đáng lo ngại nhất đó là bất động sản chưa lấy lại được niềm tin từ người mua...

Vào trung tuần tháng 6/2023, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tiếp tục công bố giảm lãi suất điều hành lần 4 liên tiếp để hỗ trợ nền kinh tế. Cụ thể, ghi nhận lãi suất cho vay mua nhà trong tháng 6/2023 tại các ngân hàng thương mại dao động từ 4,99-13,5%/năm. Trong đó, MSB là ngân hàng đang áp dụng lãi suất vay mua nhà thấp nhất ở mức 4,99%/năm, nhưng chỉ cố định trong 3 tháng đầu với các khoản vay có thời hạn trên 24 tháng, từ tháng thứ 4 trở đi sẽ áp dụng lãi suất thả nổi theo lãi suất thị trường, nên lãi vay thực tế vào khoảng 13,75%/năm. Chỉ số ít ngân hàng có lãi vay mua nhà ở mức dưới 10%/năm như Shinhan Bank, TPBank..., còn lại phần lớn vẫn áp dụng mức trên 10%/năm, phổ biến từ 12-13,5%/năm. 

Chia sẻ tại họp báo quý 2/2023, với chủ đề "Thời điểm thị trường phục hồi và tăng trưởng" ngày 30/6, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết: Theo báo cáo nhà ở xã hội của Cushman & Wakefield , giá nhà ở tại Việt Nam hiện cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập bình quân đầu người hàng năm, khiến người Việt Nam ngày càng khó sở hữu nhà ở. Chưa kể, việc lãi suất điều hành giảm nhiều nhưng lãi suất cho vay còn neo cao làm người mua nhà có nhu cầu ở thật cũng chùn tay, lo "bẫy" lãi suất thả nổi. 

Đặt vấn đề, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng với tốc độ giảm lãi suất huy động khá nhanh hiện nay mà các ngân hàng vẫn biện minh là cần có "độ trễ" để giảm lãi vay là điều khó có thể chấp nhận được. Trong các hợp đồng vay vốn, ngân hàng quy định lãi suất vay điều chỉnh 3 hay 6 tháng một lần. Quyết định điều chỉnh lãi suất cho vay nằm ở quyền hạn các nhà băng, tại sao lại không thể điều chỉnh được?

Ông Châu dẫn chứng, các ngân hàng kỳ vọng lợi nhuận năm 2023 tăng 10% so với 2022. Tuy nhiên, lợi nhuận ròng bình quân của 28 ngân hàng trong 3 năm qua vào khoảng 21%, quá cao so với khó khăn của cộng đồng doanh nghiệp và nền kinh tế. "Riêng đối với doanh nghiệp bất động sản, việc tiếp cận vốn thời điểm này là niềm mơ ước. Thế nhưng ngân hàng không hạ chuẩn tín dụng trong tình thế hết sức khẩn cấp này, cứ giữ chuẩn tín dụng tại thời điểm bình thường là không ổn. Cần có giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản trong tiếp cận vốn hiện nay", ông Châu nhấn mạnh.

Với doanh nghiệp bất động sản, câu chuyện lãi suất và việc có tiếp cận được vốn hay không đang là bài toán sống còn. Ảnh: TL.

Với doanh nghiệp bất động sản, câu chuyện lãi suất và việc có tiếp cận được vốn hay không đang là bài toán sống còn. Ảnh: TL.

Doanh nghiệp bất động sản đang cần gì?

Mặc dù lãi suất cho vay đối với bất động sản vẫn chưa hề "dễ chịu", song, "ngặt nghèo" hơn, dù ngân hàng có mở hầu bao cho vay thì nhiều doanh nghiệp cũng chỉ dám "đứng nhìn" vì dự án vướng pháp lý, khiến khó càng chồng khó. Trước đây, một số doanh nghiệp chưa hoàn thiện pháp lý 100% vẫn vay được vốn ngân hàng, song hiện nay, hầu hết các dự án phải đầy đủ hết hồ sơ pháp lý thì ngân hàng mới cấp tín dụng. 

Do vậy, nhiều ý kiến cho rằng, khi lãi suất giảm, nhiều kỳ vọng mới "đính kèm" nên được mở ra. Mà như chuyên gia kinh tế TS Cấn Văn Lực phân tích, NHNN đã phát ra tín hiệu đảo chiều chính sách từ thận trọng sang nới lỏng có kiểm soát. Tuy vậy, với doanh nghiệp bất động sản hiện nay, câu chuyện lãi suất không "đau đầu" bằng việc có tiếp cận được vốn hay không.

“Hiện nay, chi phí lãi vay chỉ chiếm bình quân 5 - 7% tổng chi phí đầu tư hoặc trên giá thành sản phẩm. Nếu "chốt" được hàng thì lợi nhuận gộp các dự án rất cao (30 - 40%, nhiều dự án trên 50%), nên dù chủ đầu tư nào cũng muốn được giảm lãi suất, nhưng với họ, điều đó không quan trọng bằng việc có tiến độ pháp lý dự án, có được vốn để triển khai dự án và mở bán”, ông Lực nhận định.

Để bốc “thuốc đặc trị” trong bối cảnh thủ tục pháp lý khó xoay sở một sớm một chiều, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch, kiêm Tổng giám đốc FiinRatings, đề xuất, có thể thúc đẩy tín dụng bất động sản theo hình thức “vòng tròn khép kín”. Theo đó, ngành ngân hàng có thể nghiên cứu triển khai các gói tín dụng bất động sản cho một số phân khúc giá cả nhất định (trung cấp trở xuống). Tín dụng sẽ được giải ngân theo vòng tròn khép kín do ngân hàng kiểm soát dòng tiền 100% (ngân hàng - người mua nhà - chủ đầu tư - ngân hàng).

"Với giải pháp này, chủ đầu tư sẽ phải chịu thiệt một chút khi giảm giá bán, song sẽ "xả" được hàng tồn. Đồng thời, cũng là phương án hữu hiệu giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân vốn còn nhiều tiềm năng và dư địa, giúp ngân hàng giải ngân được tín dụng có chọn lọc, có kiểm soát rủi ro", Chủ tịch FiinRatings đề xuất.

Cùng với đó, một giải pháp nữa được các chuyên gia khuyến nghị là Bộ Xây dựng, NHNN cần sớm "mổ xẻ" để phân loại đưa ra mức hệ số rủi ro với từng phân khúc bất động sản. Điều này sẽ giúp doanh nghiệp dễ tiếp cận vốn hơn với chi phí rẻ hơn. Đồng thời, việc điều chỉnh hệ số rủi ro cũng phản ánh đúng hơn chất lượng tín dụng của từng khách hàng, từng dự án khi cho vay và đầu tư trái phiếu bởi ngân hàng.

Tin khác

Bất động sản
Trận động đất tại Myanmar và dư chấn tới Hà Nội, TP HCM đã dấy lên lo lắng về sự an toàn của người dân sống tại các chung cư cao tầng. Điều này tác động đến thị trường bất động sản, đặc biệt là giá nhà chung cư. Tại Hà Nội, giá chung cư có giảm sau cơn "địa chấn" này hay không?
1 ngày
Bất động sản
Thị trường bất động sản vùng ven khu công nghiệp, cụm công nghiệp đang trở thành điểm đến đầu tư hấp dẫn đối với nhiều nhà đầu tư cá nhân tại Việt Nam. Phân khúc này không chỉ mang lại tiềm năng sinh lợi cao mà còn có nhiều ưu điểm về tính ổn định và khả năng phát triển trong tương lai.
6 ngày
Bất động sản
Ngày 26/3, Tập đoàn Vingroup đã khởi công Vinhomes Green City - khu đô thị phức hợp đầu tiên trong hệ sinh thái tại Long An, mở ra cơ hội đầu tư tiềm năng, góp phần kiến tạo sự phát triển thịnh vượng cho cả khu vực.
1 tuần
Bất động sản
Khi các kênh đầu tư đều có nhiều yếu tố hấp dẫn nhưng cũng có không ít rủi ro đi kèm, việc lựa chọn kênh đầu tư phù hợp trở nên khó hơn với nhà đầu tư.
1 tuần
Bất động sản
Thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ. Dòng vốn FDI ổn định, nhu cầu thuê đất công nghiệp cao, giá cho thuê tăng và làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu... là những động lực chính thúc đẩy sự tăng trưởng của các doanh nghiệp trong lĩnh vực này.
2 tuần
Bất động sản
Các doanh nghiệp đang đặt nhiều kỳ vọng vào TP Thủ Đức sau quy hoạch mới, sẵn sàng đồng hành cùng chặng đường phát triển tiếp theo của thành phố mới này.
2 tuần
Bất động sản
Việc tăng trưởng giá bất động sản của khu Đông Tp.HCM là hoàn toàn khả thi trong tương lai, khi ngay đầu năm 2025 khu vực này liên tục đón loạt “tin vui” về hạ tầng, quy hoạch.
1 tháng
Bất động sản
Sự kiện ra mắt tòa Sea, tòa tháp thứ hai thuộc Grand Marina, Saigon – Khu căn hộ hàng hiệu Marriott & JW Marriott đẳng cấp thế giới, đồng thời đánh dấu cột mốc dòng căn hộ hàng hiệu phân khúc đô thị của JW Marriott lần đầu tiên ra mắt tại Châu Á - Thái Bình Dương và chính thức đi vào hoạt động tại Việt Nam.
1 tháng
Bất động sản
"Đến năm 2025, hơn 10.000 căn dự kiến sẽ mở bán, trong đó căn hộ hạng B chiếm 54% tổng số căn. Đến năm 2027, nguồn cung tương lai đạt khoảng 46.000 căn đến từ 69 dự án. Thành phố Thủ Đức dự kiến chiếm 52%, quận Bình Tân chiếm 11% và quận 7 chiếm 10%", chuyên gia Savills thông tin.
1 tháng
Bất động sản
Dòng tiền của doanh nghiệp địa ốc sẽ tiếp tục phục hồi, nhưng đòn bẩy cao và thanh khoản yếu vẫn là những thách thức trong khả năng trả nợ. Tuy nhiên, việc huy động vốn thông qua phát hành sẽ là một trong những điểm nhấn đối với các doanh nghiệp bất động sản dân cư vào năm 2025.
1 tháng
Bất động sản
Thị trường bất động sản được dự báo vẫn còn nhiều thách thức phải vượt qua, trong đó vướng mắc lớn nhất hiện nay liên quan đến định giá đất, bởi thực tế khâu này chưa có quy định cụ thể. Việc "may đo" phương pháp định giá đất phù hợp với từng địa phương chính là gốc rễ để giải bài toán khó này.
1 tháng
Bất động sản
Theo chuyên gia, trong 3 năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng từ 4-8% mỗi năm ở phía Bắc và 3-7% mỗi năm ở phía Nam. "Đầu tàu" ở các thị trường như Hải Phòng và Vĩnh Phúc ở phía Bắc hoặc Bình Dương, Đồng Nai, Long An ở phía Nam.
1 tháng
Bất động sản
Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng cảnh báo người dân đang “ôm” chung cư rất rủi ro và cảnh báo các chủ đầu tư không đẩy giá tạo mặt bằng giá cao, kỳ vọng vào giá ảo, bởi đến một lúc nào đó, ngân hàng cũng sẽ không đủ lực để cho vay và doanh nghiệp cũng không thể thanh khoản được dự án.
1 tháng
Bất động sản
Sáng 16/2, CTCP Toàn Hải Vân (TTC Phú Quốc) - Chủ đầu tư và CTCP Xây dựng Coteccons đã tổ chức lễ khởi công xây dựng khu phức hợp Selavia - Giai đoạn 2 tại Vịnh Đầm, ấp Suối Lớn, xã Dương Tơ, Thành phố Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.
1 tháng
Bất động sản
Theo chuyên gia Savills Việt Nam, trong năm 2024, tổng nguồn cung căn hộ chung cư mới đạt 24.996 căn, các căn hộ trên 4 tỷ đồng chiếm 70% số lượng căn bán được, tăng mạnh từ mức 2% trong năm 2020. Các căn hộ từ 2 - 4 tỷ đồng chiếm 29% thị phần và chỉ 1% số căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng.
1 tháng
Xem thêm