Lãi suất "mở", tín dụng vẫn "đóng" 

Năm 2023 đã đi qua nửa chặng đường, nhưng bức tranh thị trường địa ốc vẫn chưa mấy cải thiện, hoạt động giao dịch vẫn đình trệ. Theo thống kê mới nhất của Môi giới bất động sản Việt Nam, tính đến đầu tháng 6/2023, sức mua bất động sản nhà ở giảm tới hơn 95% so với cùng kỳ năm trước và tình trạng sức cầu yếu đã kéo dài từ đầu năm 2023 đến nay. Còn tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 11% rổ hàng.

Đó là lý do khiến 6 tháng đầu năm 2023, số doanh nghiệp bất động sản gia nhập thị trường và số vốn đăng ký của doanh nghiệp thành lập mới đều có mức sụt giảm rất mạnh so với cùng kỳ năm ngoái (giảm lần lượt 58,9% và 54,1%).Trong khi số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản rút lui khỏi thị trường lại có xu hướng tăng cao (tăng 40,4% so với cùng kỳ năm 2022, mức tăng cao nhất trong 17 lĩnh vực).

VARS đánh giá, thanh khoản thị trường bất động sản yếu do nhiều nguyên nhân, trong đó đại đa số người mua thiếu hụt dòng tiền do khó khăn kinh tế, lãi vay cao, cửa tín dụng khó vào, các dòng tiền nhàn rỗi vẫn trú chân ở kênh gửi tiết kiệm và đặc biệt, yếu tố đáng lo ngại nhất đó là bất động sản chưa lấy lại được niềm tin từ người mua...

Vào trung tuần tháng 6/2023, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tiếp tục công bố giảm lãi suất điều hành lần 4 liên tiếp để hỗ trợ nền kinh tế. Cụ thể, ghi nhận lãi suất cho vay mua nhà trong tháng 6/2023 tại các ngân hàng thương mại dao động từ 4,99-13,5%/năm. Trong đó, MSB là ngân hàng đang áp dụng lãi suất vay mua nhà thấp nhất ở mức 4,99%/năm, nhưng chỉ cố định trong 3 tháng đầu với các khoản vay có thời hạn trên 24 tháng, từ tháng thứ 4 trở đi sẽ áp dụng lãi suất thả nổi theo lãi suất thị trường, nên lãi vay thực tế vào khoảng 13,75%/năm. Chỉ số ít ngân hàng có lãi vay mua nhà ở mức dưới 10%/năm như Shinhan Bank, TPBank..., còn lại phần lớn vẫn áp dụng mức trên 10%/năm, phổ biến từ 12-13,5%/năm. 

Chia sẻ tại họp báo quý 2/2023, với chủ đề "Thời điểm thị trường phục hồi và tăng trưởng" ngày 30/6, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết: Theo báo cáo nhà ở xã hội của Cushman & Wakefield , giá nhà ở tại Việt Nam hiện cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập bình quân đầu người hàng năm, khiến người Việt Nam ngày càng khó sở hữu nhà ở. Chưa kể, việc lãi suất điều hành giảm nhiều nhưng lãi suất cho vay còn neo cao làm người mua nhà có nhu cầu ở thật cũng chùn tay, lo "bẫy" lãi suất thả nổi. 

Đặt vấn đề, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng với tốc độ giảm lãi suất huy động khá nhanh hiện nay mà các ngân hàng vẫn biện minh là cần có "độ trễ" để giảm lãi vay là điều khó có thể chấp nhận được. Trong các hợp đồng vay vốn, ngân hàng quy định lãi suất vay điều chỉnh 3 hay 6 tháng một lần. Quyết định điều chỉnh lãi suất cho vay nằm ở quyền hạn các nhà băng, tại sao lại không thể điều chỉnh được?

Ông Châu dẫn chứng, các ngân hàng kỳ vọng lợi nhuận năm 2023 tăng 10% so với 2022. Tuy nhiên, lợi nhuận ròng bình quân của 28 ngân hàng trong 3 năm qua vào khoảng 21%, quá cao so với khó khăn của cộng đồng doanh nghiệp và nền kinh tế. "Riêng đối với doanh nghiệp bất động sản, việc tiếp cận vốn thời điểm này là niềm mơ ước. Thế nhưng ngân hàng không hạ chuẩn tín dụng trong tình thế hết sức khẩn cấp này, cứ giữ chuẩn tín dụng tại thời điểm bình thường là không ổn. Cần có giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản trong tiếp cận vốn hiện nay", ông Châu nhấn mạnh.

Doanh nghiệp bất động sản đang cần gì?

Mặc dù lãi suất cho vay đối với bất động sản vẫn chưa hề "dễ chịu", song, "ngặt nghèo" hơn, dù ngân hàng có mở hầu bao cho vay thì nhiều doanh nghiệp cũng chỉ dám "đứng nhìn" vì dự án vướng pháp lý, khiến khó càng chồng khó. Trước đây, một số doanh nghiệp chưa hoàn thiện pháp lý 100% vẫn vay được vốn ngân hàng, song hiện nay, hầu hết các dự án phải đầy đủ hết hồ sơ pháp lý thì ngân hàng mới cấp tín dụng. 

Do vậy, nhiều ý kiến cho rằng, khi lãi suất giảm, nhiều kỳ vọng mới "đính kèm" nên được mở ra. Mà như chuyên gia kinh tế TS Cấn Văn Lực phân tích, NHNN đã phát ra tín hiệu đảo chiều chính sách từ thận trọng sang nới lỏng có kiểm soát. Tuy vậy, với doanh nghiệp bất động sản hiện nay, câu chuyện lãi suất không "đau đầu" bằng việc có tiếp cận được vốn hay không.

“Hiện nay, chi phí lãi vay chỉ chiếm bình quân 5 - 7% tổng chi phí đầu tư hoặc trên giá thành sản phẩm. Nếu "chốt" được hàng thì lợi nhuận gộp các dự án rất cao (30 - 40%, nhiều dự án trên 50%), nên dù chủ đầu tư nào cũng muốn được giảm lãi suất, nhưng với họ, điều đó không quan trọng bằng việc có tiến độ pháp lý dự án, có được vốn để triển khai dự án và mở bán”, ông Lực nhận định.

Để bốc “thuốc đặc trị” trong bối cảnh thủ tục pháp lý khó xoay sở một sớm một chiều, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch, kiêm Tổng giám đốc FiinRatings, đề xuất, có thể thúc đẩy tín dụng bất động sản theo hình thức “vòng tròn khép kín”. Theo đó, ngành ngân hàng có thể nghiên cứu triển khai các gói tín dụng bất động sản cho một số phân khúc giá cả nhất định (trung cấp trở xuống). Tín dụng sẽ được giải ngân theo vòng tròn khép kín do ngân hàng kiểm soát dòng tiền 100% (ngân hàng - người mua nhà - chủ đầu tư - ngân hàng).

"Với giải pháp này, chủ đầu tư sẽ phải chịu thiệt một chút khi giảm giá bán, song sẽ "xả" được hàng tồn. Đồng thời, cũng là phương án hữu hiệu giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân vốn còn nhiều tiềm năng và dư địa, giúp ngân hàng giải ngân được tín dụng có chọn lọc, có kiểm soát rủi ro", Chủ tịch FiinRatings đề xuất.

Cùng với đó, một giải pháp nữa được các chuyên gia khuyến nghị là Bộ Xây dựng, NHNN cần sớm "mổ xẻ" để phân loại đưa ra mức hệ số rủi ro với từng phân khúc bất động sản. Điều này sẽ giúp doanh nghiệp dễ tiếp cận vốn hơn với chi phí rẻ hơn. Đồng thời, việc điều chỉnh hệ số rủi ro cũng phản ánh đúng hơn chất lượng tín dụng của từng khách hàng, từng dự án khi cho vay và đầu tư trái phiếu bởi ngân hàng.