Mức giá mới được thiết lập

Thị trường trái phiếu bị thắt chặt, lãi suất tăng cao, cùng đó là những nút thắt về luật trong thủ tục cấp phép dự án mới, tâm lý lo ngại rủi ro của nhà đầu tư đã khiến thị trường bất động sản trải qua một thời gian dài nhiều thách thức.

Dù vậy, quý 2 năm nay, sự vận hành trở lại của thị trường đang bắt đầu rục rịch trở lại. Tại phân khúc căn hộ, sự hồi sinh bắt đầu có những dấu hiệu rõ nét khi giá bán sơ cấp tăng mạnh, sức hấp thụ cải thiện, đặc biệt với những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.

Báo cáo JLL vừa công bố về tổng quan thị trường bất động sản quý 2, cho biết, tại TP.HCM, lượng mở bán mới ghi nhận 3.347 căn được chào bán, con số này tăng hơn 246% so với quý 1/2023, chủ yếu đến từ các dự án thuộc phân khúc trung và cao cấp, trong đó các dự án lần đầu mở bán chiếm hơn 54% nguồn cung mới.

Giao dịch của nhà đầu tư sôi động hơn giai đoạn trước với tổng lượng bán ra đạt hơn 4 ngàn căn, tăng hơn 269% theo quý, trong đó quận 12 và Bình Chánh chiếm thị phần lớn, lần lượt 24% và 21%. Dòng tiền đầu cơ đã hạn chế và tập trung đến các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao.

Nhiều chủ đầu tư đã linh hoạt các chương trình ưu đãi hỗ trợ khách hàng và kích thích nhu cầu mua. Mặt bằng giá tại thị trường sơ cấp tăng 8,4% theo quý và 23,5% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức 3.173 đô la/m2.

Tại Hà Nội, nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án đã hiện hữu, với khoảng hơn 4.300 căn hộ được ghi nhận mở bán chính thức, con số này cũng tăng tới hơn 112% theo năm. Cùng đó, lượng giao dịch đạt khoảng 3.800 căn, tăng 40% so với cùng kỳ năm, tập trung phân khúc trung cấp. Mặt bằng giá thay đổi so với quý trước.

"Thị trường căn hộ Hà Nội đang tiếp tục bước vào chu kỳ tăng giá và hình thành mặt bằng giá mới do chênh lệch cung-cầu đẩy giá căn hộ lên cao.  Bên cạnh đó, việc chi phí xây dựng leo thang và thiếu hụt nguồn cung của phân khúc bình dân khiến giá bán sơ cấp trung bình trên toàn thị trường tăng 17,3% theo năm, đạt mức 1.830 USD/m2 trong quý", JLL cho hay.

Báo cáo từ trang batdongsan.com cho thấy, tại TP.HCM, lượt tìm kiếm căn hộ quận Bình Tân, Bình Chánh, Tân Phú, quận 9 và quận 10 tăng từ 5-9%; nhu cầu tìm thuê chung cư cũng tăng 8-17% ở các quận 8, quận 9 và Tân Phú. Hà Nội vẫn ghi nhận lượt tìm mua cải thiện ở các quận Hoàng Mai, Nam Từ Niêm, Long Biên, Hà Đông với mức tăng từ 2- 6% so với quý trước. 

Như vậy, có thể thấy, trong bối cảnh nhiều khó khăn hiện nay, phân khúc căn hộ vẫn có điểm sáng khi có mức tăng trưởng tốt, khi phù hợp với túi tiền của người dân, đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực so với các phân khúc khác.

Bức tranh nào cho nửa cuối năm 2023?

Nguồn cung vẫn là câu chuyện cần nhắc tới với thị trường bất động sản trong hai quý còn lại của năm 2023. Việc kiểm soát ngày càng chặt chẽ hơn việc cấp phép xây dựng các dự án mới cũng như việc nhiều chủ đầu tư khó khăn trong việc huy động vốn sẽ khiến nguồn cung của phân khúc căn hộ dự kiến sẽ đối mặt với tình trạng thiếu hụt,

Tại TP.HCM, giá bán dự báo sẽ tăng, tuy nhiên mức tăng sẽ không đáng kể do sự kiểm soát tín dụng và nguồn cung cải thiện phần nào sau hai năm dịch bệnh. Tuy nhiên tại Hà Nội, theo JLL, với sự vắng bóng của phân khúc bình dân và sự gia nhập của nhiều dự án phân khúc hạng sang khả năng mặt bằng giá bán sơ cấp được đẩy lên một mức cao mới.

Điều đáng nói, việc Chính phủ liên tục đưa ra nhiều chính sách mới được xem là đòn bẩy quan trọng với thị trường bất động sản.

Theo ông Hoàng Huy, chuyên gia phân tích từ Công ty Chứng Khoán Maybank (MSVN), hiện đang có ba yếu tố tạo tín hiệu tốt cho thị trường thời gian tới. Thứ nhất là lãi suất cho vay đang giảm dần, dự báo sẽ có thêm đợt cắt giảm lãi suất chính sách thêm 25 điểm cơ bản trong ba tháng tới, để giúp lãi suất cho vay giảm nhiều hơn sẽ cải thiện khả năng chi trả của người mua.

Thứ hai, sự phục hồi kinh tế trong nước đang dần rõ nét hơn. Và cuối cùng nhưng không kém quan trọng, theo ông Hoàng Huy, là kỳ vọng việc bàn giao nhà (từ các dự án mới hoạt động trở lại) trong những tháng tới sẽ thúc đẩy tâm lý thị trường.

Việc các cơ quan chức năng cho phép nhiều dự án bị đình chỉ khởi động xây dựng trở lại, cố gắng tái tuần hoàn dòng tiền như dự án của Novaland vừa qua cũng sẽ giúp dòng tiền quay trở lại với thị  trường.

"Khi vấn đề thanh khoản được giải quyết, chúng tôi tin rằng điều tồi tệ nhất đối với thị trường bất động sản đã qua", ông nhận định.