Dẫn đầu nguồn cung, tiềm năng tăng giá

Mới đây, tại báo cáo “Bất động sản phía Đông Hà Nội” của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), thị trường này là "miền đất hứa" trong tương lai, với sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng.

“6 tháng đầu năm 2023, trong bối cảnh khó khăn chung, thị trường bất động sản khu vực phía Đông Hà Nội vẫn duy trì ổn định với nhiều tiềm năng phát triển. Các dự án đại đô thị gần như đã bán hết giỏ hàng sơ cấp. Các dự án đã bàn giao đều đã và đang có tỷ lệ dân cư ở đông, một phần từ lượng dân cư mua để ở, một phần từ các hộ kinh doanh thuê với giá rẻ nhờ các chính sách thu hút dân cư hấp dẫn”, VARs cho hay.

Thực tế, đây là khu vực dẫn đầu nguồn cung đang hiện hữu, tính đến hết quý 1/2023, khu vực phía Đông Hà Nội đã cung cấp cho thị trường hơn 77.000 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ chung toàn khu vực đạt khoảng 30%, tương đương khoảng gần 700 giao dịch, chủ yếu đến từ các dự án chung cư. Dự kiến 3 năm tới, khu vực phía Đông Hà Nội sẽ tiếp tục dẫn đầu thị trường về nguồn cung căn hộ cao tầng với khoảng gần 92.000 căn hộ.

Không chỉ dẫn sóng về nguồn cung, giá đất nơi đây có sự biến động không ngừng, có thời điểm tăng theo chiều dựng đứng. Đơn cử, tại Long Biên, hiện giá đất tăng bình quân 5-15 triệu đồng mỗi m2 so với thời điểm trước dịch Covid-19. Điển hình như khu vực phố Thạch Cầu có giá 30-40 triệu đồng/m2, đất phường Ngọc Thuỵ ở mức 30-50 triệu đồng/m2 khu vực ngõ 2-3 m, mặt tiền đường chạm ngưỡng 70-100 triệu đồng/m2. Không chỉ đất nền, giá bán của các loại hình bất động sản khác ở khu vực phía Đông như shophouse, chung cư, biệt thự, nhà liền kề… cũng liên tục lập mặt bằng mới.

Nhìn nhận vị trí của khu Đông, tại Hội nghị xúc tiến đầu tư "Đô thị mới đang được hình thành phía đông Tp. Hà Nội, có thực sự tạo hấp lực cho thị trường Bất động sản", ngày 14/7, PGS.TS Trần Đình Thiên, Nguyên Viện trưởng Viện kinh tế Việt Nam lý giải, khu Đông của Hà Nội có tầm nhìn phát triển khác biệt, hướng đến sự phát triển bền vững, đồng bộ chứ không “thời vụ, chộp giật". Đặc biệt, khu Đông đang được ưu ái đẩy mạnh phát triển hạ tầng, huyện Gia Lâm sẽ lên quận vào thời điểm cuối năm nay.

“Nhận diện một cách thẳng thắn, phía Đông sẽ nhanh chóng tăng tốc trở thành điểm đến lý tưởng trên bản đồ đầu tư tại thị trường bất động sản Hà Nội. Tọa độ phía Đông định hình chuẩn mức đô thị hiện đại cho thủ đô, rộng ra là vùng trọng điểm Bắc Bộ và cả nước”, PGS.TS Trần Đình Thiên khẳng định.

Nêu quan điểm, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Tư vấn và phát triển BĐS SGO Homes, thành viên Tổ công tác thị trường VARS nhận định, trong vòng 5 năm trở lại đây, thị trường địa ốc khu Đông Hà Nội chứng kiến sự chuyển mình mạnh mẽ với hàng loạt các dự án đại đô thị “all in one" (tất cả trong một) cùng với cơ sở hạ tầng đồng bộ, hiện đại. 

"Thời gian tới, đô thị khu vực phía Đông Hà Nội sẽ chứng kiến lực cầu mạnh mẽ từ làn sóng dịch chuyển dân cư từ khu vực trung tâm Hà Nội, vốn đã bị quá tải với quỹ đất cạn kiệt", ông Chung nhận định.

Nhà đầu tư nên thận trọng chọn thời điểm

Không chỉ sở hữu vị trí "đắc địa", một trong những lý do tạo sức hút cho bất động sản Khu Đông Hà Nội phải kể đến sự hiện diện của các ông lớn trong ngành. Liên tục thời gian gần đây, "sân chơi" này đã chứng kiến hàng loạt chủ đầu tư lắm tiền nhiều của như Vinhomes, Ecopark, Masterise, Sunshine,…

Rõ ràng, sức "nóng" của tọa độ này không chỉ là lời đồn, song câu hỏi đặt ra là nên đầu tư như thế nào? Theo các chuyên gia, thị trường càng nóng bỏng, nhà đầu tư càng cần cẩn trọng. Sau hơn 2 năm diễn biến nóng, việc lướt sóng hiện tại là việc vô cùng mạo hiểm.

Các kết quả thăm dò từ Batdongsan.com.vn, cho thấy mức giá của hầu hết các phân khúc bất động sản ở Đông Hà Nội hiện đã khá cao, nhiều khu vực vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2 trong khi cơ sở hạ tầng chưa tương xứng. Vì vậy, câu chuyện với nhà đầu tư bất động sản bây giờ là chọn thời điểm nào nên xuống tiền thích hợp để thu lại lợi nhuận tốt nhất, tránh “chôn vốn”, khó thoát hàng. 

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VAR, cho biết, thời gian tới, thị trường tiếp tục chịu áp lực tăng giá vì nguồn cung thấp, trong khi nhu cầu tăng mạnh. Tuy nhiên, khi đầu tư “ăn theo” quy hoạch hạ tầng, nhà đầu tư cần cân nhắc, tìm hiểu kỹ về pháp lý, tiềm năng tăng giá. Nếu như đất ở nằm trong quy hoạch ổn định thì có thể đầu tư, nếu không phải đất ở nằm trong quy hoạch ở thì phải hiểu rằng cần có quá trình thủ tục rất phức tạp sẽ mất thời gian và chi phí

“Khi giá đã bị đẩy lên mức quá cao, các nhà đầu tư không nên kỳ vọng quá nhiều vào các thông tin quy hoạch để lướt sóng. Trong bối cảnh hiện tại, nếu người mua đã có sẵn nguồn tài chính chiếm từ 60-70% giá trị bất động sản thì hãy nên xuống tiền đầu tư. Bởi lẽ thời điểm này, huy động vốn và vay vốn khó khăn thì việc có dòng tiền ổn định sẽ đảm bảo cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư trung và dài hạn thay vì ngắn hạn như trước đây”, ông Đính nhấn mạnh.