Vẫn "ngóng" giải pháp đột phá

Mặc dù từ năm tới nay, thị trường bất động sản đón nhận nhiều “chất xúc tác”, song nhịp độ trầm lắng vẫn được duy trì, nhiều ý kiến lo ngại, nhiều khả năng hết năm vẫn chưa thoát cảnh "chợ chiều". Nhận định về những nút thắt cần tháo gỡ của thị trường bất động sản hiện nay, các chuyên gia cho rằng, vấn đề mấu chốt thứ nhất là phải tăng tổng cầu cho thị trường bất động sản.

Ngân hàng Nhà nước vừa qua cũng cho biết tín dụng tiêu dùng bất động sản sụt giảm 1,32% trong 5 tháng đầu năm 2023 so với cùng kỳ, đã cho thấy người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản khó tiếp cận tín dụng hoặc giảm nhu cầu tín dụng có liên quan đến tâm lý giảm niềm tin thị trường, mà nếu có cơ chế hỗ trợ về tín dụng sẽ giúp làm tăng sức mua và tăng tổng cầu cho thị trường.

Vấn đề mấu chốt thứ hai là tăng nguồn cung, trước hết là tháo gỡ vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung dự án, từ đó làm tăng nguồn cung nhà ở đi đôi với việc điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở để tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.

Còn theo đánh giá của ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), trong tình thế thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn như hiện nay, ngoài cơ chế chính sách, thể chế, thì tín dụng là giải pháp có tính đột phá và lan tỏa nhanh nhất, rộng khắp nhất. Lần này cũng giống như giai đoạn trước, thị trường bất động sản đi xuống khi chính sách tiền tệ bị thắt chặt. Do đó, có thể thấy thị trường bất động sản gắn liền chặt chẽ với thị trường tín dụng và phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn ngân hàng. Tuy nhiên, quan sát thời gian qua, rõ ràng nguồn vốn cho thị trường từ hai kênh tín dụng và trái phiếu là không bền vững.

“Chúng tôi thấy rằng trong chính sách lần này, nhất là liên quan đến các luật đang sửa đổi như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai, chúng ta cũng chưa giải quyết được vấn đề nguồn vốn cho thị trường dài hạn và ổn định. Ở các nước khác, họ ít chịu tác động bởi chu kỳ nóng lạnh của bất động sản bởi nguồn vốn cho thị trường rất dồi dào, lãi suất thấp hơn và thời gian vay vốn dài hơn...Đợt này chúng ta vẫn chưa có định hướng mạnh mẽ trong việc giải quyết nguồn vốn cho thị trường, tới đây, nếu vẫn không có giải pháp đột phá hơn thì bất động sản sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong tương lai”, VNREA nhấn mạnh.

Nhấn mạnh về vấn đề này, tại Diễn đàn Kinh tế vĩ mô 6 tháng đầu năm 2023 "Vượt gian khó đón tương lai", mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) trăn trở, việc hạ tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn còn 30% sẽ áp dụng từ ngày 01/10/2023 chưa phù hợp với tình hình kinh tế khó khăn như hiện tại, nên dời lại ít nhất 1 năm.

Ông Châu chỉ rõ, bất cập này sẽ dẫn đến một phần nguồn vốn là các khoản vay tín dụng trung và dài hạn và qua tài trợ trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản "bị chôn", kéo theo hệ lụy "kẹt" vốn toàn thị trường. Dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản tại cuối 2022 đạt hơn 2,58 triệu tỷ đồng, tăng 24,27% so với cuối năm 2021, chiếm tỷ lệ cao trong tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng, phần nào cho thấy điều đó.

“Nhìn chung, thị trường bất động sản đang rất khó khăn, nhưng vẫn có triển vọng phục hồi. Vì vậy tôi mong, bên cạnh chính sách tài khóa, nhà nước còn thúc đẩy hoàn thiện các cơ chế chính sách và ngành ngân hàng cũng chung tay hỗ trợ thị trường bất động sản và người mua nhà...",ông Châu cho hay.

Băn khoăn "trên gỡ, dưới siết"

Mới đây, sau yêu cầu Ngân hàng Nhà nước nới lỏng chính sách tiền tệ, Chủ trì phiên họp thứ 5 Ban chỉ đạo cải cách hành chính của Chính phủ, ngày 19/7, Thủ tướng Phạm Minh Chính tiếp tục yêu cầu các cơ quan không ban hành thêm văn bản gây cản trở, làm tăng chi phí và có thể phát sinh tiêu cực...

Tuy nhiên, trái với sự quyết liệt của Chính phủ trong việc tháo gỡ các nút thắt vốn, pháp lý, thủ tục hành chính, một số cơ quan có thẩm quyền lại đặt ra các quy định siết lại khiến cho các giải pháp không hiệu quả. Những bất cập ở Thông tư 08, 03 chưa được giải quyết thấu đáo, thì thời điểm này, người dân, doanh nghiệp lại "đứng ngồi không yên" khi những "rào cản" từ Thông tư 06 chỉ còn hơn 1 tháng nữa có hiệu lực, vô tình tạo thêm “cửa hẹp”, khiến nút thắt vốn - vốn đã chặt - lại bị siết mạnh hơn, do đã quy định tăng thêm từ 6 lên 10 trường hợp mà tổ chức tín dụng không được cho vay.

"Đáng lẽ lúc này nên nới điều kiện vay, như chỉ cần có chấp thuận chủ trương đầu tư, tiêu chí nhóm nợ cần điều chỉnh hỗ trợ doanh nghiệp thì ngân hàng lại chỉ lo siết...", TS Trần Xuân Lượng, Giảng viên trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhìn nhận.

Nêu trăn trở cụ thể về những bất cập của Thông tư 06, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), chỉ rõ, quy định dự án bất động sản phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mới được vay vốn là không hợp lý, "các ngân hàng đã tự bảo vệ họ quá kỹ".

Ông Hiệp đặt câu hỏi: " Doanh nghiệp bất động sản phải thi công hạ tầng trước, đủ điều kiện hạ tầng kỹ thuật mới được mở bán. Khi dự án đã đủ điều kiện mở bán thì còn vay tín dụng để làm gì nữa, ai dại gì vay nữa"? Trong khi đó, khi xét duyệt cho doanh nghiệp vay vốn, ngân hàng cũng đã kiểm tra rất kỹ các phương án kinh doanh, không phải dễ dàng cho vay. Ngân hàng cũng yêu cầu doanh nghiệp bất động sản thế chấp bằng dự án, thế chấp bằng tài sản bổ sung. 

“Nếu tín dụng bị siết như thế này thì bất động sản rất khó để phát triển. Quy định này tôi cho rằng cần phải xem xét lại”, ông Hiệp nhấn mạnh.

Theo TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia, lưu ý, chỉ không cho vay đối với các khoản góp vốn hay hợp tác đầu tư/kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay, chứ không phải tất cả. Vì vậy, Ngân hàng cũng nên xem xét lại theo hướng dự án có thể chưa đủ điều kiện hiện nay nhưng có thể sẽ đủ điều kiện trong tương lai (dạng "tài sản hình thành trong tương lai") theo đánh giá của tổ chức tín dụng thì nên cho phép vay tín dụng.

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét bổ sung Thông tư 03 cho phép các tổ chức tín dụng "linh hoạt" xem xét từng trường hợp doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn đáp ứng đầy đủ các điều kiện, có tài sản bảo đảm, được vay không vượt quá 70% giá trị gói trái phiếu đã phát hành, để đảm bảo việc sử dụng vốn vay đúng mục đích.

"Nếu thực hiện cơ chế này thì sẽ có tác động tích cực ngay lập tức và cùng với cơ chế, chính sách của Nghị định 08 sẽ tháo gỡ được khó khăn cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn và hỗ trợ cho trái chủ giúp cho thị trường bất động sản phục hồi trở lại theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững", HoREA  nhận định.