Đây là thông tin được Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải thông tin tại buổi Họp báo thường kỳ quý 3 của Bộ Xây dựng, chiều 19/10. 

Theo ông Hoàng Hải, thị trường bất động sản trong quý 3 đã có những tín hiệu tích cực hơn so với nửa đầu năm 2023. Trong đó, lượng tìm kiếm giao dịch các phân khúc đất nền, chung cư... có sự phục hồi tốt và nguồn cung từ dự án mới, giao dịch xuất hiện ngày càng nhiều.

Về giá bất căn hộ chung cư, vị Cục trưởng cho biết, trong quý 3, theo tổng hợp báo cáo và thông tin khảo sát đánh giá của các địa phương, các tổ chức nghiên cứu thị trường thì chung cư là loại hình bất động sản ít bị ảnh hưởng nhất bởi các tác động tiêu cực của thị trường trong năm qua do loại hình này phục vụ nhu cầu ở thực. Mức độ quan tâm chung cư đã có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua cư tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước. 

Trong đó, các căn hộ có giá từ 2 - 4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất. Tại các thành phố lớn hiện đã có dấu hiệu hấp thụ tốt, tập trung ở phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỷ đồng tại khu vực lõi trung tâm. 

Ghi nhận tại Hà Nội, trên thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ mở bán mới trong quý 3 tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2. Việc giá bán có sự điều chỉnh theo xu hướng tăng do lượng nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo (trên 90%). Cùng với đó, một số chủ đầu tư có sự điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn.

“Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm. Tất cả các quận trên địa bàn Hà Nội đều ghi nhận giá bán thứ cấp trong quý 3 tăng so với quý 2; trong đó, Đống Đa, Thanh Xuân, Tây Hồ, Nam Từ Liêm và Gia Lâm tăng trên 3%”, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản Hoàng Hải cho hay.

Với mức tăng chung của thị trường, các sản phẩm thuộc phân khúc căn hộ hiện nay đang ở mức khá cao. Đối với căn hộ chung cư bình dân (có mức giá từ 25 triệu đồng/m2 - 35 triệu đồng/m2) như: Dự án Anland Premium Dương Nội (quận Hà Đông) giá chào bán 31 triệu đồng/m2, dự án One 18 Ngọc Lâm (quận Long Biên) chào bán 27,5 triệu đồng/m2, dự án Eurowindow River Park (huyện Đông Anh) chào bán 25,2 triệu đồng/m2; dự án Phương Đông Green Home (quận Long Biên) chào bán 32 triệu đồng/m2.

Căn hộ chung cư trung cấp (có mức giá khoảng 30 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2) như: Dự án Moonlight 1 - An Lạc Green Symphony (huyện Hoài Đức) chào bán 39 - 42 triệu đồng/m2; dự án Hoàng Thành Pearl (quận Nam Từ Liêm) chào bán 45 - 50 triệu đồng/m2; phân khu Sakura của dự án Vinhomes Smart City (quận Nam Từ Liêm) chào bán 43 triệu đồng/m2...

Đáng chú ý, trong quý cũng có nhiều sản phẩm căn hộ chung cư cao cấp (có mức giá trên 50 triệu) được chào bán, như: Dự án TNR The Nosta (quận Đống Đa) khoảng 60 - 75 triệu đồng/m2; dự án Chung cư Han Jardin chào bán 51 - 82 triệu đồng/m2; tòa West B thuộc phân khu Mastery West Highs - Vinhomes Smart City (quận Nam Từ Liêm), giá chào bán 61 triệu đồng/m2...

Còn tại TP. Hồ Chí Minh, số lượng căn hộ mở bán mới đa phần đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Khoảng 60% nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm 2023 đến từ một dự án khu đô thị ở phía Đông. Khoảng 96% nguồn cung mới của quý 3 đến từ phân khúc cao cấp và 4% nguồn cung mới còn lại thuộc phân khúc hạng sang, từ giai đoạn tiếp theo của một dự án tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ TP.HCM trong quý 3/2023 đạt hơn 60 triệu đồng/m2.

Cũng tại TP.Hồ Chí Minh, trên thị trường thứ cấp, giá trung bình đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước. Trong khi giá thứ cấp ở phân khúc hạng sang và bình dân gần như giữ nguyên so với quý 2. Mức tăng theo quý chủ yếu là do tăng giá thứ cấp ở phân khúc cao cấp và trung cấp, đặc biệt là đối với các dự án kề cận trung tâm như quận Bình Thạnh, Tp.Thủ Đức.

Xét trong giai đoạn từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư ở TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân. Sau 8 năm, giá chung cư tại TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tăng lần lượt là 82% và 56%, trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%.

"Việc mua chung cư đang ngày càng khó đối với người dân khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp cũng sẽ có mặt bằng giá cao, vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên", đại diện Bộ Xây dựng cho hay.

Khảo sát của Doanh Nhân Trẻ cho thấy, hầu hết chung cư cũ Hà Nội đã lập mặt bằng mới. Giá tăng không chỉ ở những dự án mới bàn giao 1-3 năm, nhiều nơi đã đưa vào sử dụng cả chục năm cũng tăng  "chóng mặt".

Đơn cử, tại quận Cầu Giấy, một số chung cư cũ đã tăng đến vài triệu đồng mỗi mét vuông chỉ trong thời gian ngắn, như Mandarin Garden, Tràng An Complex, D'Capital Trần Duy Hưng... Giá rao bán đều ở mức 50-65 triệu đồng mỗi m2, trong khi năm ngoái, chỉ khoảng 45-55 triệu đồng. 

Tương tự, hầu hết dự án ở quận Thanh Xuân đều ghi nhận mức "nhảy vọt" 100-300 triệu đồng một căn so với vài tháng trước. Không chỉ các căn hộ chung cư, giá tập thể cũ quận nội đô cũng tăng. Một căn tập thể khoảng 50 m2 ở khu Thành Công năm trước được rao khoảng 1,8-2,2 tỷ đồng thì năm nay đã ở mức 2,2-2,5 tỷ đồng.

Các chuyên gia lý giải, giá căn hộ cũ bị "đẩy" lên theo sóng chung của thị trường sau đợt sốt vừa qua. Nhưng nguyên nhân chủ yếu, việc hạn chế nguồn cung mới đã đẩy người mua sang thị trường thứ cấp. Khi cung ít – cầu quá lớn, hệ quả là giá không ngừng tăng.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, tới đây sẽ phân loại chung cư để xác định giá bán và quy định phí dịch vụ. Cụ thể, theo Thứ trưởng, trước đây chưa có quy định chung cư giá nào là cao cấp, trung bình và bình dân. Nhưng hiện nay đã xác định được khung giá, theo đó, dưới 25 triệu đồng/m2 là chung cư thu nhập thấp, trên 40 triệu/m2 là chung cư cao cấp.

“Mức này định ra để phân loại dự án, từ đó sẽ xác định được chung cư hạng một, hai, ba. Căn cứ vào việc phân hạng sẽ xác định giá bán và quy định phí dịch vụ chung cư. Như vậy sẽ tạo được công bằng và minh bạch”, Thứ trưởng Sinh nhấn mạnh.