Giá chung cư phân khúc trung cao cấp tăng 15 - 20%, giá thuê tăng 5% 

Trong khi thị trường vẫn phủ gam màu xám, thì chung cư vẫn giữ được phong độ ở vùng sáng, giá căn hộ chung cư liên tục tăng cao. Hiện tại, ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, căn hộ chung cư vẫn duy trì hấp lực khi là phân khúc đứng đầu mối quan tâm của người tìm kiếm bất động sản.     

Báo cáo thị trường quý 3/2023 của CBRE Việt Nam ghi nhận, giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp  tăng khá nhanh. Tại Hà Nội, giá trung bình tăng gần 7% theo quý và tăng 14% theo năm, đạt khoảng 51 triệu đồng/m2. Còn tại TP.HCM, giá bán sơ cấp tăng 3% so với quý trước, đạt 45 triệu đồng/m2. Mức tăng chủ yếu nằm ở phân khúc trung và cao cấp, nhất là các dự án kề cận trung tâm như quận Bình Thạnh, TP. Thủ Đức.  

Còn trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ trung bình đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 2,6% so với quý trước. Đối với những dự án trung cấp và cao cấp, mức giá đang tăng vọt 15 - 20% tại một số khu vực.  

Đáng chú ý, các căn hộ chung cư cao cấp (có mức giá trên 50 triệu đồng/m2) hiện khá đa dạng mức giá, nhiều căn có giá cao chót vót, như dự án Empire City - The Monarch tại khu đô thị Thủ Thiêm có giá khoảng 200 triệu đồng/m2, Thảo Điền Green (TP Thủ Đức) có giá chào bán khoảng 100 triệu đồng/m2, phân khu The Beverly Solari thuộc Vinhomes Grand Park (TP Thủ Đức) 47 - 66 triệu đồng/m2.  

Khảo sát nhanh của PV, mức giá thuê căn hộ chung cư tại Hà Nội những tháng vừa qua cũng đang tăng "nghẹt thở", nhất là ở các quận gần hoặc trong trung tâm. Mức tăng trung bình từ 1-3 triệu đồng mỗi tháng so với thời điểm đầu năm 2022. Chẳng hạn, một căn hộ hai phòng ngủ, diện tích 70 m2, giá thuê hiện tại ở Ciputra (Tây Hồ) từ 14-16 triệu đồng, tăng 25%; Imperia Garden (Thanh Xuân) từ 14-16 triệu đồng, tăng 15%; Vinhome Smart City (Nam Từ Liêm) từ 10-12 triệu đồng, tăng 25%.... khiến nhiều người đi thuê nhà gặp áp lực tài chính, buộc phải trả nhà gấp để chuyển đi nơi khác sinh sống.  

Tại Hội nghị mới đây, nhận định về phân khúc chung cư trong những tháng cuối năm 2023, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho rằng, giá chung cư nội đô dù cao nhưng vẫn đà tăng vẫn còn tiếp tục sẽ vì lực cầu lớn trong khi nguồn cung hạn chế. Ngoài ra, tâm lý khách hàng về sản phẩm đầu tư phần nào đã có sự thay đổi.

"Mấy năm trước rộ trào lưu đầu tư condotel, đầu tư homestay, đất nền vùng ven, đất rừng, trang trại, tâm lý đầu tư vào căn hộ nội đô như chung cư, tập thể có phần chững lại. Nhưng sau hàng loạt các phát sinh liên quan đến những sản phẩm mới kể trên, thì những "mặt hàng truyền thống" lại quay trở về có sức hút", Chủ tịch VARs nhận định.   

Đồng thời dự báo, trong năm 2024, giá bán chung cư sơ cấp tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3 - 8%. Trong đó, giá chung cư cao cấp tăng nhiều nhất. Nguồn cung hạn chế như lúc này sẽ khiến giá cho thuê căn hộ Hà Nội trong năm 2024 vào khoảng 5%.

"Miếng bánh ngọt" cho nhà đầu tư?  

Nhận định về thời điểm phục hồi của loại hình chung cư, theo khảo sát mới đây, trên 27% môi giới cho rằng, căn hộ sẽ phục hồi trong quý IV/2023; 42% nhận định loại hình này sẽ phục hồi trở lại trong 6 tháng đầu năm 2024. Nhìn chung, đây là loại hình được kỳ vọng sẽ dẫn đầu xu hướng phục hồi của bất động sản. 

“Thị trường căn hộ sẽ phục hồi sớm nhất so với các loại hình khác, dự kiến rơi vào đầu quý I/2024, chậm nhất là quý II/2024”, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam đưa ra dự báo.

Thực tế, căn hộ chung cư là phân khúc "được lòng" nhà đầu tư trong 2-3 năm trở lại đây. Tuy mức độ lợi nhuận, tăng giá không nhanh như đất nền hay nhà đất thổ cư, nhưng giá căn hộ chung cư lại tăng trưởng ổn định, ít rủi ro và đặc biệt dễ thanh khoản trong thời gian qua. Đặc biệt, từ cuối năm 2021, khi thị trường đất nền "sốt nóng" trên cả nước, nhiều nhà đầu tư đã rút vốn về đầu tư vào căn hộ chung cư. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính cũng được tính toán thận trọng hơn.

"Việc xuống tiền vào căn hộ chung cư sẽ không có lợi nhuận nhanh và lớn, nhưng giai đoạn này, đây là phân khúc có thanh khoản tốt. Tùy thuộc vào nguồn vốn, có nhà đầu tư sẽ lựa chọn đầu tư lâu dài và cho thuê. Cũng có đầu tư nhanh nhạy, tìm kiếm nguồn hàng tốt để "lướt sóng", Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhìn nhận.

Đưa lời khuyên cho chủ đầu tư, ông Tạ Thanh Tùng, Trưởng phòng Bất động sản, Công ty Tư vấn đầu tư và Quản lý gia sản FIDT, phân tích, thông thường, khi thị trường bất động sản không bị thanh khoản kém hoặc đóng băng, giai đoạn trước khi nhận bàn giao căn hộ là lúc mang lại nhiều lợi nhuận. Ở những thời điểm sau khi dự án cất nóc hoặc ngay khi nhận bàn giao, người mua có thể chuyển nhượng và có lợi nhuận từ 25-50% giá trị khoản tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư. 

"Thống kê của các công ty bất động sản cho thấy, trường hợp người mua nắm giữ căn hộ dưới 3 năm, tính từ khi nhận bàn giao đến lúc bán, có thể đạt mức tăng giá "ngọt" khoảng 10% một năm; nắm giữ dưới 6 năm, mức tăng giá khoảng 8% một năm. Ngoài ra, căn hộ chung cư sau khi nhận bàn giao còn tạo ra dòng tiền với hiệu suất cho thuê khoảng 4-6% một năm (hiệu suất tính trên tỷ lệ giữa thu nhập cho thuê chia cho giá trị căn hộ)", vị chuyên gia nhận định.