Hết tháng 10/2023, mới khởi công được 10 dự án nhà ở xã hội

Thông tin tại Hội nghị tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở, ngày 13/11, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục phát triển Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), khẳng định, nguồn cung tiếp tục xu hướng giảm dần, nhất là số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành trên cả nước.  

"Việc triển khai đầu tư xây dựng các dự án bất động sản đều gặp khó khăn, dẫn đến nguồn cung sụt giảm, bên cạnh đó, cơ cấu sản phẩm nhà ở còn nhiều bất cập, chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở thương mại có giá phù hợp cho người thu nhập thấp", ông Hải cho hay.  Thường

So với quý 2/2023, số lượng dự án đang triển khai xây dựng quý 3/2023 đã tăng lên 123,64%. Nguyên nhân cơ bản là do có nhiều dự án đã được tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về pháp lý, nên số lượng dự án được cấp phép đầu tư, được triển khai xây dựng tăng lên trong quý 3/2023.

Tuy nhiên, so với quý II/2023, số lượng dự án bất động sản đang triển khai xây dựng trong qúy III/2023 giảm xuống còn 87,53%. Nguyên nhân cơ bản là do nhiều dự án quy mô nhỏ đã được chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện dự án để tránh việc chậm bàn giao nhà và gia tăng nguồn thu từ nghĩa vụ tài chính còn phải đóng theo hợp đồng mua bán của khách hàng.

Cũng theo ông Hải, các địa phương tập trung thu hút đầu tư, đẩy nhanh tiến độ phát triển nhà ở xã hội (NƠXH). Đã có nhiều hơn các dự án NƠXH được bắt đầu nhận và đánh giá hồ sơ. Nguồn cung nhà ở xã hội trong tương lai nhiều địa phương dự báo sẽ “được cải thiện rõ rệt hơn” trong năm 2024. 

Lũy kế giai đoạn 2021-2025, trên địa bàn cả nước đã có 465 dự án nhà ở xã hội dành cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp với quy mô 412.845 căn đã hoàn thành và đang được triển khai đầu tư xây dựng. Đã hoàn thành 46 dự án; khởi công xây dựng 110 dự án; có 309 dự án với quy mô 292.422 căn được chấp thuận chủ trương đầu tư trong 10 tháng đầu năm 2023, số lượng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân KCN đã được khởi công là 10 dự án với tổng số khoảng 19.853 căn.

"Số liệu trên cho thấy nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân còn hạn chế so với nhu cầu thực tế. Để đạt mục tiêu của Đề án đến năm 2025, đề nghị các bộ, ngành, địa phương cần phải quyết tâm hơn nữa, tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho doanh nghiệp, thúc đẩy hoàn thành các dự án đang triển khai xây dựng…", ông Hải cho hay.  

Cũng theo ông Hải, mặc dù tổng cầu được cải thiện nhờ kết quả của các cơ chế chính sách đang thẩm thấu dần, kinh tế bớt khó khăn, động thái giảm lãi suất..., tuy nhiên, lực cầu vẫn chỉ bằng 30% so với giai đoạn trước khi thị trường gặp khó khăn.  

Trong đó, khoảng 50% là nhu cầu về nhà ở nhưng gặp khó khăn về tài chính không thể chuyển thành cầu thật, phục vụ nhu cầu để ở. 20% là nhu cầu đầu tư bất động sản mua đi, bán lại, tăng khoảng 10% so với quý trước do được kích thích nhờ tình hình kinh tế có dấu hiệu hồi phục, lãi suất giảm thúc đẩy một phần dòng tiền quay trở lại thị trường. 30% cầu đầu tư để khai thác cho thuê.

"Đây là sự lựa chọn ưu tiên của nhiều khách hàng, nhà đầu tư. Đặc biệt, các sản phẩm căn hộ, nhà ở riêng lẻ có thể cho thuê tạo dòng tiền ổn định tại đô thị lớn hay tại các địa phương có tiềm năng cao về phát triển du lịch như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Lào Cai, Phú Quốc... ", Bộ Xây dựng đánh giá. 

Cũng theo Bộ Xây dựng, Quý 3/2023 ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần so với quý 2, hơn 2 lần so với quý 1/2023. Tuy nhiên, vẫn chỉ bằng khoảng 10% so với thời điểm trước dịch Covid-19. Tính chung 9 tháng năm 2023, lượng giao dịch chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước.

Lượng giao dịch phục hồi nhờ "hấp thụ" dần của hàng loạt các động thái hỗ trợ quyết liệt của Chính phủ và một phần dòng tiền quay trở lại do lãi suất giảm. Trong đó, gần 90% lượng giao dịch là căn hộ chung cư từ các dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, ở các đại đô thị đã đi vào hoạt động tại các thành phố lớn.

"Mức độ quan tâm chung cư đã có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua chung cư tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước. Trong đó, các căn hộ có giá từ 2-4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất; tại các thành phố lớn hiện đã có dấu hiệu hấp thụ tốt, tập trung ở phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỷ đồng tại khu vực lõi trung tâm. Nhu cầu tìm kiếm, sự quan tâm của các nhà đầu tư tới các sản phẩm đối với nhà ở riêng lẻ, đất nền trong dự án bất động sản đã tăng so với 2 quý đầu năm 2023, tuy nhiên tình hình giao dịch nhìn chung chưa có nhiều cải thiện", ông Hải chia sẻ.

Đà tăng giá vẫn đi lên, phụ thuộc vào cán cân cung-cầu 

Bên cạnh đó, theo ước tính của Bộ Xây dưng, mỗi năm, Việt Nam sẽ thiếu hụt khoảng 300.000 đơn vị nhà ở do phát sinh thêm các hộ gia đình thành thị mới, đặc biệt là từ nhu cầu ra ở riêng của thế hệ trẻ tách từ các đại gia đình. 

"Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Do sự thiếu hụt này, giá nhà sẽ còn tăng cao hơn. Dù vậy, sự thiếu hụt này không xảy ra ở tất cả các phân khúc", Bộ Xây dựng cho hay.  

Thực tế, tình trạng thiếu hụt nguồn cung chỉ xảy ra ở một số khu vực, phân khúc nhất định. Đáng chú ý, khi nguồn cung bất động sản nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá phù hợp đang và nhiều khả năng sẽ tiếp tục thiếu hụt trong tương lai thì loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, giá trị lớn lại đang hiện hữu trên danh mục hàng tồn kho của hầu hết các "ông lớn" bất động sản.    

Trong khi đó, nguồn cung hiện hữu trên thị trường cũng không phù hợp với nhu cầu, khả năng tài chính của số đông người dân. Đồng thời, điều kiện vay vốn ngặt nghèo, khó thỏa mãn cùng với môi trường đầu tư, kinh doanh rủi ro buộc nhà đầu tư phải thận trọng hơn, khiến lượng khách hàng tiềm năng tham gia thị trường cũng suy giảm. 

Chưa kể, khó khăn trong việc phát triển dự án nhà ở xã hội bao gồm việc xử lý thủ tục đầu tư, tiếp cận vốn, bán hàng,... cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá nhà. Bởi càng mất nhiều thời gian để khắc phục các vướng mắc đầu vào nói trên thì giá nhà càng có nguy cơ sẽ bị đẩy lên cao hơn. 

Để tăng khả năng tiếp cận nhà ở với giá hợp lý cho người dân trong bối cảnh gia tăng dân số và đô thị hóa, cần giải quyết được bài toán mất cân đối cung – cầu, Chính phủ cũng đang rất quyết liệt triển khai chương trình 1 triệu căn nhà xã hội cho công nhân và người thu nhập thấp. 

"Ngày 8/11, Bộ Xây dựng có báo cáo Chính phủ liên quan đến kiến nghị chỉnh lý, bổ sung trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), với kiến nghị đề xuất bổ sung quy định về cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NƠXH", ông Hải cho hay. 

Theo đó, chủ đầu tư dự án xây dựng NƠXH không phải bằng vốn đầu tư công được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây NƠXH. Đồng thời, được dành 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. 

"Chủ đầu tư được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng công trình này vào giá thành NƠXH và được hưởng toàn bộ lợi nhuận từ phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này...", ông Hải cho biết.  

Đồng thời nhấn mạnh, thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục phối hợp với các Ủy ban của Quốc hội và bộ, ngành liên quan nghiên cứu, hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, khả thi của hệ thống pháp luật, nhất là với Luật Đất đai (sửa đổi) để thực hiện tháo gỡ khó khăn hiệu quả các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư.