Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 đã chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024. Tuy nhiên, bên cạnh nhiều điểm mới có tác động tích cực, thì 3 luật trên cũng còn một số quy định có thể gây khó khăn cho hoạt động của doanh nghiệp trong giai đoạn tới. 

Chia sẻ tại Hội thảo "Động lực mới, cơ hội, thách thức từ Luật đất đai 2024 và các Luật liên quan", ngày 15/8, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất - Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh: Các doanh nghiệp, đặc biệt là chủ đầu tư dự án bất động sản cần lưu ý về phương thức tiếp cận đất đai, nhất là lưu tâm đến hoạt động đấu giá và đấu thầu. Trong đó, với trường hợp, giao đất, cho thuê đất không đấu giá, nếu Nhà nước giao đất không thu tiền thì các doanh nghiệp phải chú ý rằng, luật quy định những trường hợp cho thuê đất mà miễn tiền thuê đất một số năm để xây dựng cơ bản thì nhà nước giao đất có chỉ định.

"Tôi đặc biệt lưu ý các doanh nghiệp bất động sản, trường hợp nhà đầu tư được miễn giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất thì sẽ không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn. Đồng thời, các doanh nghiệp đầu tư trong trường hợp được miễn nghĩa vụ tiền đất thì không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất", ông Chính nói.

Liên quan đến nội dung doanh nghiệp trúng đấu thầu có thể bị hủy thầu nếu chậm ứng vốn bồi thường hỗ trợ tái định cư, LS. Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản, chỉ rõ việc hủy kết quả trúng đấu thầu có thể sẽ đặt ra một số vấn đề pháp lý về tính đồng bộ giữa Luật Đất đai năm 2024 và Luật Đấu thầu năm 2023. 

Cụ thể, quy định tại Luật Đất đai năm 2024 như trên còn thiếu tương thích với các tình huống hủy thầu tại khoản 2 Điều 17 Luật Đấu thầu năm 2023 (không có trường hợp hủy thầu do chậm ứng vốn bồi thường hỗ trợ tái định cư).

Ông Tuấn đặt vấn đề: Với dự án sử dụng đất có quy mô lớn, có phân kỳ tiến độ đầu tư các giai đoạn khác nhau thì tiến độ thu hồi đất cũng được phân kỳ làm nhiều lần tương ứng. Như vậy, với dự án có quyết định thu hồi đất ở nhiều giai đoạn khác nhau và các lần thu hồi trước doanh nghiệp đều ứng đủ vốn, nếu chỉ chậm ứng vốn bồi thường hỗ trợ tái định cư trong 1 lần thì có bị hủy toàn bộ kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với toàn bộ dự án không?

Do đó ông lưu ý với các doanh nghiệp là chủ đầu tư các dự án có sử dụng đất cần lường trước được tình huống pháp lý (mới phát sinh) liên quan đến hậu quả pháp lý trong trường hợp chậm bố trí vốn để bồi thường hỗ trợ tái định cư, qua đó có sự chuẩn bị kỹ về nguồn tài chính để tránh rủi ro bị hủy thầu phát sinh.

Về nội dung không áp dụng hình thức chấp thuận nhà đầu tư với dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn, ông Tuấn chỉ rõ, các dự án có sử dụng đất là khu đô thị, khu dân cư nông thôn khi tổ chức thầu lựa chọn nhà đầu tư, vì nhiều lý do khác nhau, nếu chỉ có 1 nhà đầu tư đáp ứng hồ sơ yêu cầu năng lực kinh nghiệm sơ bộ thì thuộc trường hợp chấp thuận nhà đầu tư. Các dự án khi chấp thuận nhà đầu tư, cơ quan có thẩm quyền không phải xác định giá trị nộp ngân sách nhà nước (thường gọi là "giá trị m3"), ngoài tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

"Quy định này không chỉ tác động tới thủ tục hành chính mà còn tác động tới cả chi phí của doanh nghiệp. Quy trình thực hiện dự án bị kéo dài, chi phí thực hiện dự án cao hơn trước đây", ông Tuấn lo ngại.

Đồng thời lưu ý các doanh nghiệp cần xem xét cả về khía cạnh tài chính (buộc phải nộp giá trị m3) và thủ tục pháp lý (quá trình đấu thầu kéo dài) khi tham gia thực hiện các dự án có sử dụng đất là khu đô thị, khu dân cư nông thôn. Việc phải nộp tiền m3 áp dụng với các dự án có sử dụng đất là khu đô thị, khu dân cư nông thôn sẽ dẫn đến chi phí thực hiện dự án tăng. Mặt khác, thủ tục đấu thầu rộng rãi dẫn đến các thủ tục pháp lý dự án kéo dài, phức tạp hơn so với thủ tục chấp thuận nhà đầu tư trước đây.

Nêu quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng, sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, thị trường bất động sản được dự báo sẽ chỉ có các dự án nhà ở thương mại là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn được hình thành thông qua việc nhà nước thu hồi đất.

Quy định này dẫn đến các dự án sản xuất, kinh doanh sẽ không triển khai được quy hoạch đã điều chỉnh dẫn đến lãng phí ngân sách nhà nước trong công tác lập, điều chỉnh quy hoạch. sâu xa hơn là hạn chế thất thoát ngân sách do chuyển mục đích sử dụng đất dự án không qua đấu giá.

Mặc dù mục tiêu của quy định về phải có "đất ở" khi thực hiện dự án nhà ở mà các nhà làm luật hướng đến là hạn chế chuyển các dự án nông nghiệp, sản xuất kinh doanh sang làm nhà ở thương mại. Tuy nhiên, cách tiếp cận theo góc độ này vô hình trung có thể tạo ra các rào cản cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án nhà ở thương mại. Để chống thất thoát ngân sách nhà nước trong quá trình thực hiện các dự án nhà ở thương mại là ở bước cơ quan thẩm quyền xác định giá 

"Tôi cho rằng, các doanh nghiệp cần xác định, rà soát quỹ đất có thuộc trường hợp có toàn bộ hoặc một phần "đất ở" để đánh giá khả năng tiếp tục triển khai dự án hoặc có phương án chuyển sang thực hiện dự án khác không có mục tiêu xây dựng nhà ở thương mại. Quốc hội xem xét bổ sung, điều chỉnh Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở để tháo gỡ vướng mắc cho các doanh nghiệp đang "kẹt" vì không có đất ở", ông Đính đề xuất.

Góp ý sửa đổi, bà Tống Thị Hạnh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựng, cho rằng, đối với trường hợp ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nên tạo điều kiện thuận lợi để chủ đầu tư thực hiện dự án, tiết kiệm được thời gian và chi phí.

Cụ thể, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này; trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai.

"Những chính sách cắt giảm và đơn giản hóa thủ tục hành chính không chỉ giúp tiết kiệm thời gian mà còn giảm chi phí tuân thủ thủ tục hành chính cho doanh nghiệp, mang lại nhiều lợi ích kinh tế. Đồng thời, các chính sách này cũng được thiết kế để xử lý mâu thuẫn, chồng chéo và bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, giúp tạo ra một môi trường pháp lý minh bạch và nhất quán trong tổ chức thực hiện, đồng thời giảm thiểu rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp", Vụ trưởng Vụ Pháp chế nhìn nhận.