Sân chơi mới dành cho các doanh nghiệp 'làm thật chơi thật' 

Thị trường bất động sản 20 năm trở lại đây đã tăng trưởng rất nhanh. Tuy nhiên, sau thời gian tăng trưởng mạnh, từ năm 2018 - 2019 đến nay đã bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu gặp khó. Nguyên nhân là do những vướng mắc về thể chế, pháp lý. Hiện cả nước có trên 1.200 dự án, trên 30 tỷ USD "mắc kẹt", nằm chờ rà soát thanh tra. Trước thực trạng đó, Chính phủ, Quốc hội đã sửa đổi các luật liên quan đến thị trường như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, và chính thức “bấm nút” từ hôm nay (1/8).

Khi các luật có hiệu lực, các doanh nghiệp sẽ không thể "tay không bắt giặc", việc phát triển các dự án sẽ khó khăn hơn rất nhiều. Các nhà đầu tư phải là người làm thật chơi thật. Việc đón sóng, lướt sóng ảo sẽ không thể xảy ra khi các quy định pháp luật mới có hiệu lực.

“Sẽ không còn chuyện đất ở đâu cũng sẽ sốt, phân khúc nào cũng lên ngôi. Cũng không còn chuyện đầu tư theo kiểu đón gió quy hoạch hay mua gom đất nông nghiệp để chuyển đổi quy hoạch đón đầu, mà thị trường sẽ bước vào giai đoạn đầu tư bền vững và chú trọng yếu tố pháp lý”, ông Nguyễn Thanh Sang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings nhận định.

Đồng thời nhấn mạnh, một thị trường phát triển bền vững là khi tất cả phân khúc đều phát triển bền vững. Điều đó có nghĩa phân khúc nhà vừa túi tiền có thể có mãi lực và tỷ trọng doanh số tốt hơn, nhưng không có nghĩa sản phẩm cao cấp, hạng sang không bán được.

Chia sẻ về tác động của 3 luật mới đến thị trường bất động sản, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh của OneHousing, cho biết điều đầu tiên mà hành lang pháp lý mới mang lại là giải thoát họ khỏi những gì đang mắc kẹt. Bởi lẽ, trước đây có những dự án bán hết từ năm 2015, nhưng đến bây giờ chưa có cơ sở quyết định quyền sử dụng đất, chưa có cơ sở cấp giấy chứng nhận cho người dân dù đã về ở. Tiếp đó, các luật mới sẽ định hình, sàng lọc nhà đầu tư rất rõ ràng.

"Nếu như chặng đường 10 năm, 15 năm trước đây, cứ có đất là sẽ góp vốn và trở thành một chủ đầu tư. Nhưng tôi nghĩ rằng sắp tới dù có đất cũng chưa chắc đã làm được bởi vì liên quan đến đầu ra, liệu có phù hợp thị trường hay không, có được xã hội đón nhận hay không", ông Trung nói.

Đặc biệt, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án của DKRA Group, nhận định, những chuyển biến của thị trường sẽ khiến cơ hội nghiêng về phía người mua, bởi không chủ đầu tư nào mạo hiểm tăng giá mạnh vào thời điểm này, vì nếu tăng giá quá cao sẽ làm giảm thanh khoản. Ưu tiên hiện nay của chủ đầu tư là dòng tiền chứ không phải lợi nhuận.

"Thời kỳ siêu lợi nhuận của bất động sản đã chấm dứt. Trước đây các doanh nghiệp kỳ vọng lợi nhuận lên đến 50-70%, thậm chí 100%, nhưng thời điểm hiện tại, chủ đầu tư mà kỳ vọng lợi nhuận cao, nâng giá bán thì không khác gì "đâm đầu vào chỗ chết". Chi phí tạo lập bất động sản có xu hướng tăng lên, chủ đầu tư chỉ có thể kỳ vọng lợi nhuận khoảng 10-15%", ông Thắng cho hay. 

Vẫn còn đó những nỗi lo 

Nhiều lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc vui mừng vì có cơ sở tháo gỡ khó khăn cho các dự án, nhưng cùng đó vẫn còn băn khoăn. Đơn cử, vấn đề giá đất cũng là điểm nghẽn rất lớn, nếu không giải quyết được sẽ tiếp tục gây tắc nghẽn các dự án, kéo theo đó là nhiều vấn đề ách tắc cho thị trường bất động sản. 

Chia sẻ tại buổi tọa đàm "Vận hội mới của thị trường bất động sản", ngày 1/8, liên quan đến vấn đề giá đất, LS.Ths Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, cho rằng việc thẩm định giá hay định giá bất động sản theo các quy định mới được ban hành chưa có sự thay đổi “đột phá”. Luật vẫn quy định phương pháp xác định giá đất cụ thể dựa trên quy định trước đây (bỏ định giá đất theo phương pháp chiết trừ). 

Sự khó lường trong cách xác định giá đất dễ khiến những doanh nghiệp mới tham gia thị trường rơi vào thế "vỡ trận". Nếu không xoay được tài chính để nộp tiền sử dụng đất, doanh nghiệp rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan giữa việc tự nguyện trả lại đất cho nhà nước để xóa nợ không được, triển khai tiếp dự án cũng không xong vì không có nguồn vốn xây dựng. 

"Chi phí về tiền sử dụng đất là một bộ phận chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu lớn khi chủ đầu tư xây dựng giá thành, giá bán trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, cách xác định giá đất hiện nay của cơ quan chức năng rất khó cho các chủ đầu tư có thể ước tính chi phí trong quá trình chuẩn bị đầu tư. Điều này có thể gây rủi ro trong khâu tiêu thụ, khai thác cũng như đánh giá hiệu quả của khoản đầu tư", vị này nhận định.

Do đó, đưa lời khuyên cho chủ đầu tư, ông Tuấn cho rằng, doanh nghiệp xem xét nên tham gia thực hiện các dự án theo phương thức đấu giá, khi đó tiền sử dụng đất (giá khởi điểm) đã được xác định rõ, không còn là “ẩn số” như các dự án doanh nghiệp bồi thường giải phóng mặt bằng trước, nộp tiền sử dụng đất như hiện nay. 

Bên cạnh đó, quy định về đấu thầu dự án vẫn còn chồng chéo. Cụ thể, theo ông Tuấn, một điểm mới rất quan trọng tại khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai năm 2024 quy định, khi nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập không ứng đủ vốn trong vòng 6 tháng kể từ ngày nhận được yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền để thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư thì sẽ bị hủy kết quả trúng thầu. Việc giải quyết hậu quả pháp lý trong các trường hợp như vậy là vô cùng phức tạp và phát sinh nhiều vướng mắc. Quy định của Luật Đất đai năm 2024 và Luật Đấu thầu năm 2023 dường như chưa lường trước các tình huống phức tạp như trên.

"Các doanh nghiệp là chủ đầu tư các dự án có sử dụng đất cần lường trước được tình huống pháp lý (mới phát sinh) liên quan đến hậu quả pháp lý trong trường hợp chậm bố trí vốn để bồi thường hỗ trợ tái định cư, qua đó có sự chuẩn bị kỹ về nguồn tài chính để tránh rủi ro bị hủy thầu phát sinh", ông Tuấn cho hay.

Ông Nguyễn Văn Đính cũng bày tỏ băn khoăn các nghị định, thông tư dưới Luật liệu có phát sinh thêm những điểm nghẽn hay không. Các bên tham gia thị trường đều mong mỏi sớm có nghị định, thông tư hướng dẫn cụ thể, đồng bộ và diễn giải nhất quán. Có như vậy, thị trường bất động sản mới có thời gian để "ngấm" chính sách mới, doanh nghiệp và địa phương có thể áp dụng được ngay.

"Tuy nhiên, về quyết định đầu tư, tôi vẫn chờ các văn bản hướng dẫn triển khai để xem cụ thể các luật khi vận dụng vào thực tế sẽ như thế nào. Bên cạnh đó, tôi vẫn đang quan sát đà hồi phục của nền kinh tế, bởi vì đến cuối cùng, túi tiền của mọi người mới là yếu tố quyết định chính đến đà hồi phục của thị trường bất động sản", ông Đính chia sẻ.