Những chuyển biến từ dòng tiền

Theo đánh giá của các chuyên gia về bất động sản, cú "chuyển mình" của thị trường vài tháng gần đây và tăng trưởng tín dụng bất động sản đã phản ánh phần nào các yếu tố tác động thời gian tới trong việc thúc đẩy tăng trưởng tín dụng trên cả nước nói chung. 

Báo cáo của Cục thống kê TP.HCM cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2024, doanh thu lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở TPHCM ước đạt 123.887 tỉ đồng, tăng 6,1% so với cùng kỳ. Như vậy, năm 2023, tăng trưởng kinh doanh bất động sản tại TPHCM là -6,38%. Đến năm 2024, kinh doanh bất động sản đã tăng trưởng dương trở lại, từ mức tăng 2,51% trong quý I/2024, sang quý II/2024, kinh doanh bất động sản đã tăng lên 2,94%.

Tín dụng nhà ở, cho vay với mục đích mua nhà để ở, mục đích tự sử dụng vẫn chiếm tỷ trọng cao nhất, chiếm 67,78% so với tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn TP.HCM. Trong đó, xuất hiện điểm tích cực ở phân khúc này, khi tín dụng nhà ở tăng trưởng trở lại, tăng 1,2% so với tháng 4/2024 (các tháng trước đó tăng trưởng âm). Đây là bộ phận tín dụng chiếm tỷ trọng cao, vì vậy tín dụng phân khúc này tăng trưởng không chỉ thúc đẩy tăng trưởng tín dụng bất động sản mà còn có ý nghĩa xã hội rất lớn, cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, qua đó tác động tích cực đến thị trường địa ốc và tăng trưởng kinh tế.

"Thị trường bất động sản đã bước qua thời kỳ trầm lắng khi các chính sách có liên quan phát huy được hiệu quả, lãi suất cho vay giảm, khả năng tiếp cận nguồn vốn của người dân và doanh nghiệp tăng lên, doanh thu lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng 6,1%",  Cục thống kê TP.HCM cho hay.

Bên cạnh đó, tín dụng bất động sản để phát triển hạ tầng khu chế xuất - khu công nghiệp; văn phòng cho thuê tiếp tục duy trì xu hướng tăng trưởng và tăng trưởng cao nhất so với lĩnh vực khác. Theo đó, tín dụng khu chế xuất - khu công nghiệp tăng 9,47% và tín dụng văn phòng, cao ốc tăng 11,2% so với cuối năm 2023. Mặc dù tỷ trọng dư nợ đối với lĩnh vực này thấp so với tổng dư nợ tín dụng bất động sản, song tín dụng tăng đã phản ánh xu hướng phát triển và là yếu tố tích cực tác động trực tiếp đến hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như tăng trưởng kinh tế. 

Nhận xét về con số tăng trưởng tín dụng trên, bà Phan Thị Liên, kinh tế trưởng của Chứng khoán Tiên Phong (TPS), cho rằng, khoảng hai tháng gần đây, lãi của các khoản vay đã bắt đầu nhích lên. Lãi vay giống như giá cả của tiền, khi mà cầu vốn tăng, lãi vay mới tăng như vậy có thể thấy nền kinh tế thực tế vẫn đang cần vốn chứ không phải dòng vốn đang bị kẹt không chảy vào nền kinh tế. Thực tế các chỉ số về sản xuất và đơn hàng xuất khẩu đều cho thấy nền kinh tế đang phục hồi. 

Ngành bất động sản là ngành hút tín dụng rất nhiều, chiếm tương đương khoảng từ 20 đến 30% tổng dư nợ. Chính vì vậy khi mà Luật Bất động sản sửa đổi có hiệu lực vào tháng 8/2024 sẽ có tác động đến thị trường bất động sản, vốn vào ngành lớn như bất động sản, xây dựng, công nghiệp, thương mại sẽ gia tăng, vì vậy kéo theo cầu tín dụng tăng theo. Bởi lẽ nếu muốn đẩy vốn nhanh nhất ra nền kinh tế, những ngành này cần đến sự ưu tiên tín dụng nhiều nhất. Ngoài ra, trong bối cảnh hiện tại, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào ngành chế biến chế tạo tăng trưởng rất mạnh, trong thời gian tới, tăng trưởng tín dụng chắc chắn sẽ tốt hơn. 

Để đón đầu làn sóng mua bất động sản

Tuy nhiên, các chuyên gia vẫn có nhiều lo ngại về khả năng sớm phục hồi của thị trường. Tại Hội thảo “Tháo gỡ “điểm nghẽn”, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển", 5/7, ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng trong năm 2024, doanh nghiệp bất động sản vẫn khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã nỗ lực điều chỉnh, hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế thông qua nhiều đợt giảm lãi suất, các gói tín dụng ưu đãi...; mức lãi suất đã giảm mạnh, lãi suất huy động và lãi suất cho vay mới của các ngân hàng thương mại đã giảm khoảng hơn 2%/năm so với cuối năm 2022 đầu năm 2023; thực tế, các thỏa thuận tín dụng cũng chỉ tập trung chủ yếu vào các doanh nghiệp có tình hình tài chính tốt, có quỹ đất lớn với các dự án sạch.

"Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn do "sức khỏe" của các đối tượng này vốn đã suy yếu từ lâu, cùng với các khó khăn của thị trường", ông Khánh nói. Mặt khác, ông cho rằng người vay mua nhà, bao gồm cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội cũng bị “làm khó” bởi chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn. Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà, thì đầu ra thị trường sẽ càng đi xuống.

Theo đó, các chuyên gia cho rằng để đón đầu cho làn sóng mua bất động sản sau khi luật bất động sản sửa đổi có hiệu lực từ tháng 8, cần thiết kế các gói vay có thời hạn dài hơn, lãi suất ổn định hơn vì vậy cũng đỡ tiềm ẩn rủi ro với người đi vay. Đặc biệt, để cho vay trong lĩnh vực bất động sản, cần phải giải quyết cả những vấn đề pháp lý hiện đang còn tồn tại, điều này cần sự vào cuộc của nhiều bộ ban ngành chứ không phải chỉ riêng ngành ngân hàng có thể giải quyết được. 

"Song song với việc điều chỉnh hạ lãi suất, các ngân hàng cần xem xét, nới lỏng điều kiện vay để các doanh nghiệp, khách hàng tăng cơ hội tiếp cận được với các khoản vay. Tránh trường hợp "lãi tuy giảm” nhưng thủ tục lại “chặt”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam thẳng thắn.

Đồng thời nhấn mạnh, đối với các dự án đáp ứng nhu cầu thực, NHNN nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoãn nợ các khoản vay đến hạn, tiếp cận với các khoản vay tín dụng mới để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường. Các ngân hàng cũng cần dành nguồn vốn trung và dài hạn cấp cho mảng bất động sản công nghiệp, không chỉ cho vay đầu tư hạ tầng, mà có chính sách cho vay thông thoáng hơn cho các các nhà đầu tư thứ cấp. 

Nội dung này cũng được đề cập trong báo cáo tình hình hoạt động kinh doanh quý 2/2024 được Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM (Huba) gửi tới UBND TP.HCM mới đây, cộng đồng doanh nghiệp kỳ vọng sẽ có những tín hiệu tích cực khi Quốc hội đã thông qua 3 Luật sửa đổi liên quan đến thị trường bất động sản, hy vọng đến quý 3, quý 4 những khó khăn được tháo gỡ sẽ tạo ra hiệu ứng chung cho thị trường bất động sản. Khi đó người dân sẽ bắt đầu mua nhà, đổi nhà và tín dụng sẽ tăng trưởng tốt hơn.