Sự phân hóa trong tốc độ phục hồi của từng phân khúc

Tại sự kiện Báo cáo thị trường bất động sản nửa đầu năm 2024, ngày 18/6, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, mỗi giai đoạn thuộc chu kì phát triển của thị trường bất động sản có những đặc điểm khác nhau, tương ứng với diễn biến của từng loại hình bất động sản.

Cụ thể, ở giai đoạn điểm đảo chiều, thị trường bắt đầu có dấu hiệu tích cực. Với giai đoạn thăm dò, thanh khoản của thị trường bắt đầu diễn ra nhỏ lẻ ở một số phân khúc nhất định. Với giai đoạn củng cố, thị trường ghi nhận những diễn biến tích cực của nguồn tiền, pháp lý và chính sách tiền tệ. Ở giai đoạn khởi sắc, thị trường có sự đi lên của phát triển kinh tế và đầu tư, nguồn cung bất động sản được khôi phục và có sự tăng trưởng về giá. Ở giai đoạn ổn định, thanh khoản và giá của thị trường đều tăng, thị trường phát triển đa dạng loại hình bất động sản.

Cùng với đó, tâm lý người mua cũng tương ứng với từng giai đoạn của thị trường. Đơn cử, với giai đoạn điểm đảo chiều và thăm dò, người mua ưu tiên các yếu tố chắc chắn là ở thực, pháp lý và tài chính. "Ở giai đoạn đảo chiều và thăm dò, loại hình bất động sản chung cư hồi phục sớm nhất khi đáp ứng nhiều tiêu chí của người mua", ông Nguyễn Quốc Anh cho hay.

Phân tích cụ thể, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn dẫn chứng, năm 2013, giai đoạn của cuộc khủng hoảng trước, thị trường ghi nhận sự hồi phục diễn ra trước tiên với chung cư. Ở giai đoạn này, thị trường ra mắt các dự án chung cư nổi bật như Vinhomes Royal City, Vinhomes Times City, Vinhomes Central Park, Masteri Thảo Điền với lượng giao dịch nổi bật. Một số chính sách hỗ trợ chung cư trong thời kì này có thể kể đến như gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng, nghị định 188/CP về nhà ở xã hội, trong đó quy định nhà ở xã hội được bán sau 5 năm, thay vì 10 năm như trước đó. 

Trên thực tế, ở cuộc khủng hoảng hiện tại, đến đầu năm 2024, thị trường cũng ghi nhận các tín hiệu phục hồi rõ nét với căn hộ chung cư khi đây là phân khúc có tốc độ tăng giá và thanh khoản tốt nhất trên thị trường. 

Ở giai đoạn củng cố, các yếu tố tài chính, pháp lý vẫn được đặt lên hàng đầu và các loại hình bất động sản ở thực, có dòng tiền tốt được ưu tiên lựa chọn. Với giai đoạn khởi sắc, người mua bắt đầu quan tâm đến nhu cầu đầu tư, mức độ tăng giá, không đặt nặng yếu tố giá bán, pháp lý như thời điểm ảm đạm. Và ở giai đoạn ổn định, người mua ưu tiên tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những loại hình bất động sản hot nhất, có tốc độ tăng giá cao, thu hút sự chú ý lớn nhất và có số lượng hữu hạn.

Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn cũng dự báo ở giai đoạn củng cố, yếu tố tiền tệ thuận lợi hơn, loại hình bất động sản chi phí cao như nhà riêng, nhà phố dần có lợi thế. Ở chu kì trước của thị trường, đến nửa đầu năm 2014, loại hình bất động sản nhà riêng, nhà phố bắt đầu ghi nhận cải thiện về giao dịch và tin đăng. Đây cũng là 2 phân khúc có lượng tin đăng phục hồi rõ rệt đầu năm 2014.

Ông Quốc Anh nhận định, giai đoạn củng cố của thị trường bất động sản ở chu kì hiện tại sẽ rơi vào quý 4/2024 đến đầu quý 2/2025 với sự tăng trưởng của nhà riêng, nhà phố. Ở giai đoạn khởi sắc của chu kì thị trường trước, tâm lý tự tin vào kinh tế và mức lợi suất khiến loại hình bất động sản đất nền, biệt thự được quan tâm.

Ở giai đoạn ổn định, hầu hết các loại hình bất động sản đều sẽ hồi phục, nửa cuối năm 2015 so với nửa đầu năm 2015, tất cả các loại hình bất động sản đều có những bước tăng trưởng ấn tượng. Theo đó, lượng tin đăng của bất động sản nghỉ dưỡng tăng 93,7%; officetel và căn hộ dịch vụ tăng 68,9%, nhà phố tăng 41,1%; đất nền tăng 33,9%, nhà riêng tăng 23,2%, chung cư tăng 16,6%. Với chu kì hiện tại, giai đoạn ổn định sẽ diễn ra vào quý 1/2026 trở ra.

“Ở thời điểm hiện tại, các loại hình hầu như vẫn duy trì đặc điểm như trước đây. Do đó, không khó hiểu khi các mốc tăng trưởng của nhiều loại hình bất động sản sẽ lặp lại có tính quy luật như chu kì trước đó”, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhấn mạnh.

Nhiều loại hình tăng giá bán tại TPHCM

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, trong tháng 5/2024 thị trường bất động sản TP.HCM có chuyển biến về giá bán ở một số phân khúc chủ lực như chung cư, biệt thự. Cụ thể, giá bán chung cư TP.HCM tháng 5 trung bình vào khoảng 50 triệu đồng/m2, tăng 1 triệu đồng/m2 so với mức giá bán tháng 4 trước đó. Riêng giá bán nhà mặt phố TP.HCM có diễn biến tăng mạnh hơn, từ mức trung bình 214 triệu đồng/m2 tháng 4/2024 hiện tại đã lên 217 triệu đồng/m2. 

Với loại hình biệt thự, dù nhu cầu và lượng tin đăng bán giảm nhưng giá bán phân khúc này vẫn tăng thêm 1 triệu đồng trên mỗi m2. Từ mức 149 triệu đồng/m2 lên 150 triệu đồng/m2 trong tháng 5. Nhà riêng và shophouse không có biến động giá bán, duy trì đi ngang ở mức 111-113 triệu đồng/m2.

Đất nền tiếp tục có diễn biến trái chiều ở hai loại hình đất dự án và đất thổ cư tự do trong dân. Đất nền dự án TP.HCM có giá bán giảm khá sâu, từ 68 triệu đồng/m2 giảm xuống mức trung bình vào khoảng 66 triệu đồng/m2. Riêng đất nền thổ cư tự do người dân đăng bán lại tăng mạnh từ mức 55 triệu đồng/m2 thời điểm tháng 4 lên mức 58 triệu đồng, tăng gần 3 triệu đồng mỗi m2 chỉ trong 1 tháng.

Nhìn chung thị trường bất động sản TP.HCM đang có xu hướng tăng giá trở lại với những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và vẫn còn nhiều khó khăn với các loại hình phục vụ nhu cầu đầu tư.

Cả nhu cầu tìm kiếm và lượng tin đăng bán nhà đất TP.HCM đã tăng nhẹ so với tháng trước đó. Cụ thể, nhu cầu tìm mua bất động sản TP.HCM tăng thêm 3%, lượng tin đang bán nhà đất tăng 9% so với tháng trước. Tin đăng tăng mạnh nhất ở các phân khúc nhà riêng (+10%), chung cư (+6%) và đất nền (+6%). Biệt thự là loại hình bất động sản duy nhất ghi nhận tin đăng bán giảm (-2%) trong tháng qua.

Phân khúc này cũng không ghi nhận nguồn cung mở bán mới. Về nhu cầu tìm kiếm, chung cư TP.HCM là phân khúc duy nhất có sự tăng trưởng lượt tìm mua trong tháng 5, mức tăng vào khoảng 3%. Những loại hình bất động sản khác tại TP.HCM như đất nền, nhà mặt phố bán duy trì xu hướng đi ngang, trong khi loại hình nhà riêng và biệt thự liền kề đăng bán có lượt tìm mua giảm 4% so với tháng trước.

Trái ngược với nhu cầu mua bán, lượt tìm thuê bất động sản TP.HCM vẫn tiếp tục tăng trưởng nhanh trong tháng qua. Theo đó, lượng tin đăng cho thuê tăng ở hầu hết các loại hình: chung cư tăng 12%, nhà mặt phố, nhà trọ tăng 8%, văn phòng cho thuê tăng 10% so với tháng 4.Nhu cầu tìm thuê chung cư TP.HCM tăng 8%, nhà trọ tăng 17%, nhà riêng, kho xưởng cho thuê tăng 7%. Xét trên khu vực, quận 5 và quận 11 là hai khu vực có nhu cầu tìm thuê tăng mạnh nhất, lần lượt 24-25% so với tháng trước đó. Huyện Củ Chi là địa phương có nhu cầu thuê kho xưởng tăng mạnh đến 46% trong tháng 5 vừa qua.

Thị trường bất động sản TP.HCM đang có sự khác biệt rõ nét giữa khu Đông và khu Tây. Cụ thể, khu Đông vốn là địa bàn hội tụ rất nhiều dự án bất động sản cao cấp, hạng sang trong khi khu Tây và một phần khu Nam TP.HCM (quận Bình Tân, quận 8, quận Tân Bình, một phần huyện Bình Chánh…) vẫn là thị trường tập trung dự án giá trung cấp. Điều này khiến sức mua ở thực nghiêng về khu Tây nhiều hơn, nhất là trong bối cảnh thanh khoản thị trường đang tập trung ở sản phẩm giá vừa túi tiền. Những dự án căn hộ có mức giá 40-50 triệu đồng/m2 tại khu Tây TP.HCM đang có sự vượt trội về thanh khoản so với khu Đông.