Thị trường bất động sản đang dần "vào phom", nhưng vẫn còn nhiều khó khăn trong việc cải thiện nguồn cung vì vướng mắc trong triển khai dự án, nhất là về pháp lý. Phân khúc bất động sản nhà ở thương mại có thêm nguồn cung mới nhưng mang tính cục bộ, chưa đáp ứng nhu cầu ở thực, đặc biệt tại các thành phố lớn, tình trạng “vừa thiếu, vừa ế” của phân khúc nhà ở xã hội chưa được khắc phục.

Chính vì vậy, để tăng nguồn cung nhà ở, mới đây, tại Kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XV, Chính phủ đã đề nghị xây dựng Nghị định thí điểm mở rộng loại đất làm nhà ở thương mại trong 5 năm, từ ngày 1/1/2025. Nghị quyết này được thông qua, hàng trăm dự án bất động sản bị vướng mắc trong thời gian qua sẽ được giải cứu. Điển hình như tại Hà Nội có khoảng 191 dự án, quy mô 1.700 ha đang "trùm mền" vì vướng quy định này. Tại TP.HCM có khoảng 148 dự án và đã có quy hoạch sử dụng khoảng 600.000 ha đất nông nghiệp sang mục đích ở.

"Nếu giải phóng số lượng dự án, quỹ đất này thì nguồn cung bất động sản sẽ được cải thiện rất lớn trong thời gian tới, giúp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp khi có hàng đưa ra thị trường", Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu dự báo.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phan Viết Nuôi, Tổng giám đốc Công ty cổ phần tư vấn đầu tư NQH, nếu nghị định trên được thông qua có thể xem là một bước tiến lớn trong hơn 10 năm qua. Bởi đối với các đô thị lớn thì cho chuyển các loại đất khác để làm dự án nhà ở thương mại giúp cho số lượng dự án tăng lên, trong khi ở các thành phố đất ở rất ít, đa số là đất thương mại, đất dịch vụ...

"Chúng tôi kỳ vọng nghị định này sớm ban hành. Đây là quy định rất cần thiết, đáp ứng được nhu cầu thực tiễn, khắc phục được các vướng mắc liên quan tới đất ở hiện nay. Đặc biệt là giúp tăng nguồn cung nhà ở, hạ giá bất động sản", ông Nuôi kỳ vọng.

Với vai trò đơn vị quản lý nhà nước, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM cho rằng những quy định mới giúp minh bạch về trình tự, thủ tục dự án bất động sản, và đó là lý do giúp cho nguồn cung nhà ở cho người dân, đặc biệt là ở các đô thị lớn như TPHCM trong thời gian tới sẽ tăng lên. Ông Khiết dẫn chứng, Luật Nhà ở năm 2023 quy định rõ các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm: giai đoạn chuẩn bị dự án, giai đoạn thực hiện dự án, giai đoạn kết thúc xây dựng dự án, đưa công trình của dự án vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về đầu tư…

Đối với loại hình nhà ở xã hội, quy định rõ chủ đầu tư nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn, không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… Các quy định này tạo "vốn mồi" cho các chủ đầu tư phát triển vào lĩnh vực nhà ở xã hội.

Ngăn chặn việc tranh chấp phát sinh

Tại “Tọa đàm pháp lý và thị trường bất động sản trong chu kỳ mới”, ngày 30/5, ông Phạm Văn Võ, Thành viên Hội đồng Khoa học và Hội đồng Giảng huấn, Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản, cho biết có nhiều điểm mới sẽ siết lại các hoạt động kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, quy định cụ thể về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Những điểm mới này sẽ chặt chẽ hơn trong việc lựa chọn chủ đầu tư phát triển dự án. Về điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án phân lô, bán nền… cũng được quy định cụ thể, chặt chẽ hơn, không được thực hiện dự án phân lô, bán nền tại các phường của đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III.

Luật sư Châu Việt Bắc, Phó Tổng thư ký Trung tâm trọng tài quốc tế tại Việt Nam (VIAC), cho biết tổng số vụ tranh chấp được giải quyết tại VIAC qua các năm trong giai đoạn 1993-2023 là hơn 2.940 vụ. Đáng chú ý trong năm 2023, số vụ tranh chấp lên tới 424 vụ, tăng gấp đôi so với năm 2022 (292 vụ). Tỉ lệ tranh chấp liên quan đến bất động sản so với các tranh chấp khác chiếm tới hơn 26%. Trong tổng số 424 vụ tranh chấp thì có tới 111 vụ tranh chấp liên quan tới bất động sản. 

VIAC chỉ rõ có 4 dạng tranh chấp phổ biến về bất động sản trong thời gian qua: Tranh chấp về mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện kinh doanh; tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong mua bán bất động sản; tranh chấp về hợp tác kinh doanh bất động sản; tranh chấp liên quan đến việc thuê, thực hiện dịch vụ tư vấn, M&A bất động sản...

"Nhiều điểm mới của Luật Đất đai 2024 sẽ tạo điều kiện pháp lý cho các dự án bất động sản được phép chuyển nhượng, cho thuê lại quyền thuê đất, giúp ngăn chặn việc tranh chấp phát sinh", Luật sư Bắc đánh giá.

Cụ thể như Luật Đất đai 2024 bổ sung quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất (Điều 30) và quyền cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất (Điều 34). Hay như trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, việc công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh được quy định chặt chẽ hơn và bổ sung các hành vi bị cấm (Điều 6). Quy định này sẽ hạn chế các nhầm lẫn, tranh chấp như thời gian qua liên quan đến tính pháp lý của các dự án bất động sản.

"Tác động của quy định mới với các giao dịch bất động sản trong chu kỳ mới sẽ chi tiết hơn trong kiểm soát giao dịch mua bán bất động sản, bảo vệ nhiều hơn cho bên mua. Bên cạnh đó, sự thay đổi quy định pháp luật sẽ tăng lượng đầu tư, từ đó gia tăng tỷ lệ các giao dịch bất động sản", ông Bắc nhận định.