Chất lượng dòng tiền xấu nhất trong vòng 5 năm gần đây 

Trong quý 1/2024, bất chấp nhiều dự báo có nhiều tín hiệu phục hồi, nhóm ngành bất động sản lại gây bất ngờ nhất đối với nhà đầu tư khi nhiều ông lớn ghi nhận lợi nhuận giảm sâu, thậm chí là lỗ kỷ lục.  

Cụ thể, theo kết quả kinh doanh vừa công bố, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Novaland,( mã NVL) ghi nhận mức lỗ sau thuế lên tới 601 tỷ đồng trong quý 1/2024, cao hơn mức lỗ 410 tỷ đồng cùng kỳ năm ngoái. Đây cũng là khoản lỗ theo quý đậm nhất lịch sử doanh nghiệp này sau khi vừa thoát lỗ 2 quý. 

Cùng cảnh, Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng DIC Corp (mã DIG) bất ngờ có quý lỗ kỷ lục 121 tỷ đồng. Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý 1, tổng công ty phát sinh doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ 186 tỷ đồng, giảm 6% so với quý 1/2023. Tuy nhiên, bị giảm trừ gần hết khiến doanh thu thuần còn 489 triệu đồng.  

Được đánh giá là doanh nghiệp tích cực, lành mạnh nhất trong ngành, quý I/2024, Công ty CP Đầu tư Nam Long (mã: NLG) cũng gây bất ngờ, vì 10 năm qua chưa quý nào NLG báo lỗ. Thậm chí, trong giai đoạn thị trường bất động sản khó khăn nhất thời điểm cuối năm 2022, đầu năm 2023, Nam Long vẫn báo lãi đều đặn. Thế nhưng, quý I/2024, NLG lỗ sau thuế 46,6 tỷ đồng. Lý do bởi biên lợi nhuận gộp giảm sâu, từ mức 68% quý I/2023 về 42,3% trong quý I/2024. Với mức lỗ kỷ lục này, khả năng hoàn thành kế hoạch năm của NLG vẫn là một thách thức rất lớn. 

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã KBC) cũng bất ngờ báo lỗ sau thuế 77 tỷ đồng trong quý 1, còn cách rất xa mục tiêu lãi 4.000 tỷ đồng đề ra trong năm nay. Quý này, công ty đạt doanh thu đạt hơn 152 tỷ đồng, giảm 93% so với cùng kỳ năm ngoái. Doanh thu hoạt động tài chính cũng giảm 56%, còn gần 68 tỷ đồng. 

Bên cạnh đó, không ít doanh nghiệp có ghi nhận lợi nhuận sụt giảm mạnh so với cùng kỳ, như Nhà Khang Điền (mã KDH) lãi sau thuế 64 tỷ đồng, giảm 68%; Khải Hoàn Land (mã KHG) lãi sau thuế 13 tỷ đồng, sụt giảm 77%; Văn Phú Invest (mã VPI) lãi sau thuế 70 tỷ đồng, giảm 77%...

Dự báo dòng tiền cho lĩnh vực bất động sản vẫn còn hạn chế trong quý 2/2024. Các chuyên gia đánh giá, hiện tình trạng dòng tiền cho bất động sản là xấu nhất trong vòng 5 năm gần đây. 

"Từ đầu năm 2024 đến nay, giá vàng tăng mạnh, tỷ giá USD đã tăng trên 5%, điều này hạn chế cung tiền của Chính phủ. Từ đó, dòng tiền khó khăn cho quý 1 và quý 2 năm nay", Chuyên gia kinh tế TS Đinh Thế Hiển đánh giá.

Các doanh nghiệp bất động sản có kết quả kinh doanh ảm đạm sẽ khó tiếp cận được vốn ngân hàng. Tiêu dùng vẫn hạn chế do việc làm chưa phục hồi và nhóm trung lưu phải giải quyết nợ vay bất động sản. Một điểm khác cản trở dòng tiền đầu tư được ông Hiển chỉ ra là trái phiếu phải xử lý năm 2024 lên tới 382.000 tỷ đồng. Cùng với đó, thanh khoản tiền mặt cũng thấp do các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về giao dịch.  

Ngóng cơ chế 

Tại Hội thảo quốc gia về "Quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh - Thực trạng và giải pháp", ngày 14/5, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, cho rằng trong bối cảnh hiện nay, việc khơi thông nguồn cung sản phẩm cho năm 2024 trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Những trở ngại đang làm chậm nguồn cung là chậm trễ trong xét duyệt và hoàn thiện pháp lý của các dự án. 

Đơn cử, quý 1/2024, TP. HCM chỉ có 1 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư với diện tích 3.647 m2 và chỉ có 1 dự án cũ đã hoàn thành đầu tư xây dựng với quy mô 219 căn hộ, không có dự án nhà ở thương mại nào đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai. Ngoài ra, cũng không có dự án nhà ở xã hội nào được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy phép xây dựng.  

Đây chính là nguyên do khiến chủ đầu tư tham gia thị trường không có được tài sản thế chấp cần thiết để ngân hàng cho vay, làm cho doanh nghiệp không có nguồn tín dụng phát triển dự án.   

Kiến nghị cụ thể, ông Châu cho rằng nếu được "tiếp sức" bằng việc tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội sẽ cho phép áp dụng sớm 6 tháng kể từ ngày 1/7/2024 đối với Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và dự kiến xem xét 2 dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội và các Bộ, ngành, các địa phương và cộng đồng doanh nghiệp bất động sản nỗ lực thực hiện Chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030 thì thị trường sẽ tăng trưởng trở lại bình thường vào năm 2025 trở đi.