Giá nhà ở riêng lẻ tại Hà Nội đã tăng từ 10% đến 20%

Đà tăng giá mạnh của chung cư Hà Nội, kéo theo làn sóng tăng giá của nhà riêng Hà Nội thời điểm đầu năm 2024 trở thành chất xúc tác khiến mặt bằng bán lẻ nằm trong các ngõ nhỏ Hà Nội cũng thiết lập mặt bằng giá thuê mới. Lực cầu của phân khúc này hiện khá tốt.  

Theo báo cáo của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá các căn nhà ở riêng lẻ đang được giao dịch đã tăng từ 5% - 15% so với cuối năm ngoái. VARS cũng nhấn mạnh, mặc dù có dấu hiệu bất thường về tăng giá, sự quan tâm và giao dịch bán nhà vẫn rất cao. Theo đó, trong quý 1/2024, mảng kinh doanh thổ cư đã ghi nhận lượng giao dịch cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.  

Báo cáo mới đây của kênh Batdongsan.com cũng chỉ ra, trong khi nhiều phân khúc bất động sản tiếp đà giảm tốc, nhà đất thổ cư tại Hà Nội vẫn tiếp tục ghi nhận tăng trưởng. Giá bán và mức độ quan tâm phân khúc này trong đầu năm nay tăng 2-9% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, nhà riêng tại quận Tây Hồ tăng giá mạnh nhất với 9%. Các quận khác như Đống Đa, Hà Đông, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai cũng tăng giá 4-8%. 

Cụ thể, giá nhà riêng tại quận Nam Từ Liêm diện tích 30-40 m2, ngõ nhỏ, ô tô không vào được thuộc các khu vực Mễ Trì, Mỹ Đình, Trung Văn, Phú Đô… giá bán đã tăng từ 2,8-4,4 tỷ đồng/căn lên mức 3,4-4,8 tỷ đồng/căn, tăng khoảng 21%. Những căn diện tích 30-40 m2, ô tô đỗ cửa, giá cũng tăng từ 4,8-5,5 tỷ đồng/căn lên mức 5,2-7,5 tỷ đồng/căn, tăng khoảng 16%.   

Trong một group chuyên về mua bán bất động sản thổ cư, một căn nhà có diện tích 31m2, 4,5 tầng, nằm trong ngõ 47 Nam Dư (Lĩnh Nam, Hoàng Mai) hiện cũng đang được rao bán với giá 5,7 tỷ đồng, tương đương khoảng 183 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá nhà mặt phố Nam Dư hiện chỉ khoảng 150 triệu đồng/m2. 

Có thể thấy, “ăn” theo đà tăng của chung cư, giá nhà trong ngõ ở Hà Nội cũng tăng mạnh. Đáng chú ý, với mức giá dao động từ 100 triệu đồng/m2 đến trên 200 triệu đồng/m2 của nhà ở trong ngõ đang cao hơn nhiều so với giá căn hộ chung cư và ngang ngửa với giá biệt thự, liền kề ở thị trường này. 

Cụ thể, báo cáo thị trường công bố mới đây của Savills cho biết, giá sơ cấp biệt thự, liền kề tại Hà Nội tăng 3% theo quý lên 164 triệu đồng/m2 đất do nguồn cung mới gia nhập trong quý I vừa qua. Liền kề giảm 1% theo quý xuống 192 triệu đồng/m2 đất, trong khi shophouse giảm 15% theo quý xuống 279 triệu đồng/m2 đất chủ yếu do nguồn cung mới giá thấp tại huyện Thường Tín... 

Bên cạnh đó, mức độ quan tâm với phân khúc nhà riêng Hà Nội tăng trung bình 2-3% so với quý 2/2023. Khảo sát của kênh này với các môi giới bất động sản thổ cư cũng cho thấy, phân khúc nhà riêng Hà Nội từ 3 đến 5 tỷ đồng đang có giao dịch tốt nhất. "Nhu cầu mua và thuê nhà riêng tăng cao, đặc biệt là nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ trong các ngõ nhỏ, đang thúc đẩy giá nhà riêng, các căn nhà riêng có giá khoảng 4 tỷ đồng, diện tích từ 30-40m2 đang trở thành lựa chọn phổ biến cho nhiều gia đình có nhu cầu an cư thực sự".

Theo Trung tâm nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate, dự báo quý 2/2024, lượng giao dịch chuyển nhượng bất động sản tiếp tục tăng ở cả phân khúc chung cư và thổ cư. Trong đó, Long Biên, Nam Từ Liêm và Bắc Từ Liêm là ba quận sẽ tiếp tục tăng nhiệt, phân khúc giá được nhiều khách hàng lựa chọn giao dịch dao động từ 3-7 tỷ. 

Nhà đầu tư cần thận trọng khi xem xét mức giá

VARS cho biết, sở dĩ nhà ở riêng lẻ trong ngõ thiết lập mặt bằng giá mới còn được thúc đẩy từ nhu cầu đầu tư. Nhà trong ngõ được đánh giá là loại hình có thanh khoản tốt kèm pháp lý đầy đủ, giá bán phải chăng, đem lại lợi suất cao từ việc cho thuê trong bối cảnh nhu cầu thuê, mua nhà để ở tăng cao. Đặc biệt, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ trong ngõ nhỏ cũng đang duy trì xu hướng tăng trong thời gian qua khi các doanh nghiệp vừa và nhỏ có kế hoạch bỏ bớt gánh nặng chi phí.

"Trước đây người mua ở thực thường "đặt lên bàn cân" giữa nhà đất trong ngõ hẻm với chung cư mới. Tuy nhiên, giá chung cư tăng đột ngột ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp thời gian qua đã thúc đẩy một nhóm khách hàng chuyển hướng sang nhà đất. Cùng tầm tiền như nhau, nhiều người mua chấp nhận những bất tiện của nhà trong ngõ hẻm với tâm lý "vừa có đất vừa có tổng diện tích sàn sử dụng lớn hơn", ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS đánh giá. 

Nhấn mạnh, khu vực nội đô giá sẽ khó hạ nhiệt, Chủ tịch VARS cho rằng, người dân có nhu cầu ở thực, nên cân nhắc tới việc xuống tiền mua nhà nếu tìm thấy sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính, nghĩa là không dùng đòn bẩy quá nhiều.  

"Qua các đợt tăng giá trong lịch sử cho thấy, giống như phân khúc căn hộ, giá nhà đất thổ cư Hà Nội cũng ghi nhận tình trạng tăng tương tự vào cuối năm 2021, đến giữa năm 2022, khi thị trường khó khăn, giá loại hình này có giảm nhưng không thấm gì so với mức tăng, đến nay lại tiếp tục tăng trở lại", ông Đính dẫn chứng.   

Theo đó, khuyến cáo nhà đầu tư cần thận trọng khi tiếp cận mức giá. "Giá trị khi nó đang tăng cao có phù hợp, có đúng với giá trị thực không. Nếu trong trường hợp không phải giá trị thực mà đang bị bong bóng, thị trường đang cân đối lại, cung ra nhiều hơn thì sẽ tụt xuống rất nhanh. Trong trường hợp nó là giá trị cao ở giá trị thật do các chi phí đã tăng lên, đầu tư tăng lên thì chúng ta phải tính toán để tránh trường hợp mua phải giá ảo". 

Ngoài ra, các vấn đề về pháp lý, dự án hình thành trong tương lai phải xem xét kỹ về pháp lý, chủ đầu tư, hạ tầng… nếu nó phù hợp và đảm bảo quy định pháp luật thì hãng tham gia. Cần phải rất thận trọng, có thể mua lại thứ cấp của những khách hàng đang cần tiền muốn bán, hoặc chọn địa phương có giá đang tốt. Ví dụ huyện Hoài Đức, quận Hà Đông có mức giá khá tốt so với mức giá ở các quận huyện khác tại Hà Nội.