Nhiều người rút tiền tiết kiệm để mua chung cư

Căn hộ chung cư tại Hà Nội liên tục thiết lập mặt bằng giá mới trong nhiều năm gần đây. Đặc biệt, hiện giá chung cư đã tăng lên gần 60 triệu/m2 và được dự báo còn tiếp tục tăng.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng tại Tọa đàm "Bất động sản dòng tiền Cash-Home: Phân khúc căn hộ dẫn dắt thị trường Hà Nội năm 2024", ngày 24/4, tính đến quý 1/2024, giá chung cư mới đã đạt trung bình 59 triệu đồng/m2, tăng trong 5 năm liên tiếp (21 quý liên tiếp).

Nhận định về thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết: "Cuối quý 1/2024 thấy thị trường khởi sắc hơn. Các giao dịch về giá đã tiếp tục tăng trưởng bình quân 5%, các sản phẩm có giá 3 tỷ đồng trở xuống được nhiều người săn đón.  Sản phẩm được người dân quan tâm nhiều nhất là căn hộ và đất nền; giá và mức giao dịch ở khu vực đông dân cư và khu công nghiệp tăng mạnh khoảng 20%".

"Thời gian qua, có 8.000 căn hộ được mở bán trong cả nước, riêng tại Hà Nội đã có 3.000 căn được giao bán. Chỉ số căn hộ tại thị trường Hà Nội tăng mạnh khoảng 48% so với quý 1/2019, tại TP.HCM tăng 21% so với năm 2019. Đây thực sự là sự khởi sắc, tăng trưởng sôi động hơn của thị trường bất động sản", ông Đính cho hay.

Giá bán tại thị trường thứ cấp của chung cư Hà Nội quý 1 ghi nhận mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước tới nay, tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái và đạt trung bình hơn 36 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá bán thứ cấp chung cư sau thời gian hai năm qua có nhiều biến động được kỳ vọng dần ổn định trở lại do lượng nguồn cung mới dồi dào hơn trong các quý tới. 

CBRE dự kiến cả năm 2024, Hà Nội sẽ ghi nhận thêm hơn 12.000 căn hộ chung cư mở bán mới, tăng gần 20% so với năm 2023. Nguồn cung mới tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp khiến giá sơ cấp tại Hà Nội năm 2024 vẫn sẽ neo ở mức cao và có thể tăng 10% theo năm. 

 Sự tăng giá đột biến của căn hộ chung cư Hà Nội là sự điều chỉnh cần thiết khi thị trường bất động sản thời gian qua gặp nhiều khó khăn về nguồn cung, pháp lý, thị trường, sự đổ vỡ của hệ thống tài chính đã làm cho các nhà đầu tư có sự khủng hoàng thừa về dòng tiền. 

Chia sẻ tại toạ đàm, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group lấy ví dụ, theo báo cáo tài chính quý 1/2024 thì số tiền đang nằm trong các ngân hàng thương mại có khoảng 18 triệu tỷ đồng không thể giải ngân. Những người có nhu cầu rất cần tiền thì không có tài sản đảm bảo, nhưng những người có tài sản đảm bảo thì không có nhu cầu vay tiền. Từ đó, các ngân hàng thương mại phải hạ lãi suất xuống còn 5-6%, đây là điều chưa từng có trong lịch sử các năm qua. Khi lãi suất giảm, việc đầu tư, khai thác vào bất động sản đã tạo ra một dòng tiền dương. Từ đó tiền cho thuê bất động sản có thể bù đắp cho tiền lãi đi vay ngân hàng. 

“Tôi nhận thấy nhiều người sẵn sàng mua chung cư để cho thuê, rồi lấy tiền cho thuê để đi thuê một căn villas khác cùng khu vực để ở. Ví dụ, những căn chung cư như ở đường Lê Văn Lương có giá lên đến 100 triệu đồng/m2 tương đương 6-10 tỷ/m2 thì tôi có thể cho thuê từ 20-50 triệu đồng 1 tháng. Điều đó cho thấy hiện nay bất động sản chung cư đang tạo ra một dòng tiền rất tốt, đặc biệt các toà nhà ở vị trí đặc địa”, Shark Hưng phân tích.

Với góc nhìn của Shark Hưng, bất động sản đóng vai trò là một loại hàng hóa tiêu dùng. Vai trò thứ hai đó là tư liệu sản xuất đặc biệt như đất nông nghiệp, đất công nghiệp, đất hạ tầng…. Vai trò thứ 3 là một kênh đầu tư, theo thống kê ở Singapore trên 70% bất động sản tạo ra dòng tiền, nhưng ở Việt Nam tỷ lệ này chỉ có 15%. Cuối cùng, tài sản bất động sản đóng vai trò là một phương tiện tích lũy tài sản. 

“Hiện nay, thị trường không có nhiều sản phẩm thay thế được căn hộ chung cư. Có những sản phẩm có dòng tiền, có giá trị nhưng lại bế tắc thanh khoản hay có những sản phẩm có đầy đủ pháp lý nhưng không có giá trị dòng tiền. Giá chung cư tăng tới thời điểm này đã tương đối cân bằng so với cung cầu và chắc chắn sẽ có những điều chỉnh, nhưng nếu nói về kỳ vọng giảm giá thì tôi nghĩ là không”, Shark Hưng nhận định. 

"Hành vi mới" của người mua khiến giá chung cư tăng cấp số nhân

Nêu quan điểm, TS. Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho biết từ trước đến nay, loại hình căn hộ chung cư người dân sử dụng với mục đích chủ yếu để ở. Ngược lại, nếu đứng ở góc độ đầu tư, thì ở nước ngoài loại hình căn hộ chung cư cho thuê lại rất phổ biến. 

Câu hỏi đặt ra là, tại sao sau 20 năm gần như là đứng im thì 3 năm trở lại đây, chung cư bất ngờ được săn đón và trở thành phân khúc tăng giá cao nhất? ông Lượng cho rằng, trước đây, tâm lý sợ chung cư bởi rất nhiều lý do như: pháp lý, sổ đỏ hay vấn đề phòng cháy chữa cháy…nhưng hiện nay, quan điểm của người tiêu dùng cũng dần thay đổi, bởi tính tiện nghi, dịch vụ tiện ích, vị trí thuận lợi của các căn hộ chung cư. Ngoài ra, đây còn là phân khúc mới, rơi vào thời điểm phù hợp, đặc biệt là hành vi của người mua nhà thay đổi khiến phân khúc chung cư nhiều nơi giá bán tăng theo cấp số nhân.  

"Hành vi của người mua đã thay đổi, đặc biệt, sau khi Luật Nhà ở 2023 điều chỉnh quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư, căn hộ 50 năm tại thị trường Hà Nội cũng bất ngờ được “săn đón”, do có giá bán phù hợp hơn với khả năng tài chính của nhiều người", ông Lượng cho hay. 

Nói về xu hướng này, bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc EximRS, phân tích: thực tế, tại các thành phố lớn, các bất động sản có vị trí thuận lợi luôn đạt tỷ lệ lấp đầy rất cao. Với những người trẻ hiện nay, họ không nặng về tư duy sở hữu mà quan tâm nhiều đến công năng sử dụng của căn nhà. Bên cạnh đó, “khẩu vị” của người mua giờ cũng thay đổi nhiều, thay vì mua nhà để ở, để làm tài sản tích luỹ…, nhiều người đã chuyển sang mua để cho thuê, nhằm tạo dòng tiền ổn định hàng tháng. Vì thế, họ sẵn sàng lựa chọn mua căn hộ 50 năm. 

“Mới đây, khảo sát của chúng tôi đưa ra bảng đánh giá khách hàng, thì hơn 60% người mua cho biết có nhu cầu cho thuê sau khi nhận bàn giao nhà. Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư cũng đang chú trọng phát triển căn hộ cash – home, loại hình nhà ở tạo dòng tiền để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường”, bà Tú nhận định. 

Cũng theo bà Tú: Loại hình nhà ở cash - home hiện rất được quan tâm, bởi giá bán thường thấp hơn khoảng 20% so với căn hộ sở hữu lâu dài cùng khu vực và phân khúc, trong khi công năng sử dụng như nhau, có cùng thiết kế, cùng mức đầu tư… Hơn nữa, dòng sản phẩm này có thể đưa vào khai thác cho thuê luôn, ngay khi nhận nhà (qua hình thức ký hợp đồng với đơn vị vận hành), mà vẫn có khả năng tăng giá, lại dễ thanh khoản khi cần.

Cùng nhìn nhận về tiềm năng khai thác dòng tiền từ căn hộ cho thuê, TS. Vũ Đình Ánh, Chuyên gia tài chính phân tích, trong thời gian tới, chúng ta sẽ có những căn hộ chỉ sở hữu 50-70 năm. Đây là một hướng đi mới để thị trường căn hộ nói riêng và thị trường nhà ở nói chung sẽ phù hợp với thông lệ của nền kinh tế thị trường phát triển.  

Đồng thời lưu ý, hiện kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn là cho thuê bất động sản, đặc biệt cho người nước ngoài thuê với giá cao rồi đi thuê nơi khác để ở. "Tuy nhiên, dù đầu tư hay đầu cơ thì điều quan trọng nhất là tính thanh khoản; người mua cần so sánh mức giá chung cũng như vị trí tại dự án; đánh giá được giá trị khai thác, khả năng tạo ra dòng tiền; và hạ tầng của dự án đó đã đầy đủ, hoàn thiện hay chưa".