Vẫn 'vướng và chậm, khó và bí'

Thị trường bất động sản hiện nay gắn liền với những từ khóa nổi bật: “Vướng và chậm, khó và bí”. Cụ thể là vướng phát lý, chậm thủ tục dự án, khó nguồn vốn và bí về thanh khoản. Đó là nhận định của TS. Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam tại Hội nghị do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), tổ chức 5/4 mới đây.

Kinh tế vĩ mô quý 1/2024 được cải thiện nhưng vẫn còn nhiều lo lắng để có thể tăng tốc thời gian tới. Theo ông Lộc, vừa qua chúng ta dựa nhiều vào FDI, xuất khẩu, đầu tư công nhưng những động lực này đang có xu hướng suy giảm. Theo đó, tăng đầu tư công không phải là động lực dài hạn cho tương lai. Đầu tư nước ngoài thì lại ít có dự án lớn về công nghệ cao. Xuất khẩu tăng trưởng nhưng không cao, còn khu vực tư nhân trong nước đang suy yếu...

TS Vũ Tiến Lộc nhấn mạnh: Kể cả khi Quốc hội đã thông qua 3 luật quan trọng, thị trường vẫn cần thời gian để thích nghi và còn rất khó khăn ở giai đoạn tới. Để giải quyết đồng bộ các vấn đề có rất nhiều việc phải làm.

Cụ thể, dù đã có 20 chính sách mới đã được triển khai, ngay cả việc định giá, dù có ra luật thì việc thực thi vẫn gian nan, không hề dễ dàng. Luật đang ngày càng được hoàn thiện và đồng bộ hơn nhưng rủi ro pháp lý thì luôn luôn còn, các tranh chấp vẫn sẽ xảy ra. Do đó, việc quan tâm đến rủi ro pháp lý, các tranh chấp bất động sản là rất cần thiết.

Đồng quan điểm, PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Kinh tế Việt Nam, nhìn nhận năm 2023 thực sự là một năm “sôi động” của thị trường bất động sản, nhưng theo hướng "đốt ruột đốt gan" chúng ta chứ không phải sôi động phát triển.

Xét theo lĩnh vực, ông Thiên đánh giá, kinh tế mặc dù tốt hơn nhưng thực trạng sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản đã yếu, trong khi đó, chính sách tháo gỡ rất chậm và triển vọng mới lại chưa thực sự rõ ràng.

Nêu 3 vấn đề tại hội nghị, TS Trần Đình Thiên cho rằng Luật Đất đai mới có rất nhiều điểm tích cực, song việc tận dụng như thế nào mới là điểm đáng quan tâm. Điểm mới chưa đảm bảo đầy đủ lại gây ra xung đột, gây ra rủi ro mới. Đặc biệt, những điểm mấu chốt mà Luật Đất đai kỳ vọng sửa thì lại chưa làm được.

Thứ hai, liên quan đến vốn là cách tiếp cận vốn, lãi suất vẫn đang cao, thời hạn cho vay đang làm yếu mòn doanh nghiệp. Phân định chức năng của các thị trường tài chính giữa nhà nước, doanh nghiệp, ngân hàng vẫn chưa hài hoà với nhau. Cuối cùng, liên quan đến nhà ở xã hội, ông nhấn mạnh cần có cách tiếp cận mới về tín dụng, ưu đãi tín dụng với phát triển nhà ở xã hội, trong đó, cần một đề án mới gắn vốn tín dụng với nhà ở xã hội.

"Thị trường bất động sản đang ở giai đoạn thay đổi, rất cần dồn tổng lực để định hình lại theo hướng bền vững hơn", nguyên Viện trưởng Kinh tế Việt Nam nhận định.

Gia tăng lực đẩy cho nhà vừa túi tiền

Đại diện các doanh nghiệp đánh giá, dù đã có nhiều nỗ lực tháo gỡ, song thị trường bất động sản hiện vẫn còn gặp nhiều khó khăn. Nhất là trong quá trình làm nhà ở xã hội (NƠXH), "làm đến đâu, vướng đến đó". Việc quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở để cho thuê và chủ đầu tư chỉ bán lại sau 5 năm đưa vào sử dụng là rất khó thực hiện.

Ông Đào Ngọc Thanh, Chủ tịch HĐQT Vinaconex đặt vấn đề: Chúng tôi có 20% quỹ đất xây dựng NƠXH trong một khu đô thị ở Thừa Thiên Huế với 8 toà nhưng hiện chưa thể bán được Chưa kể, để đủ điều kiện bán, phải trình Sở Xây dựng 4 lần phê duyệt. Bởi muốn mua, thì tiêu chuẩn đầu tiên phải là thường trú ở Huế, Ngoài ra, giấy thường trú đó sẽ do phường, xã xác nhận là không có nhà đất mới được mua.

"Phải đợi đến tháng 7/2024, khi Luật mới chính thức có hiệu lực và phải bỏ quy định cư trú thì mới có thể giải quyết được khó khăn này", Chủ tịch Vinaconex nói.

Cái khó khăn nữa là vay vốn. Theo quy định, đất ở trong khu đô thị được làm NƠXH thì không được tiếp cận gói vay 120.000 tỷ đồng. "Thử tưởng tượng, nếu cho một mảnh đất ở nơi xa xôi hẻo lánh làm NƠXH thì bán cho ai? Vậy thì người nghèo mãi khổ, vì không tiếp cận được khu đô thị có hạ tầng tốt nhất, có giao thông tốt nhất". 

Ngoài ra, người mua NƠXH được quyền vay ngân hàng chính sách, lãi 4,5% còn bản thân doanh nghiệp vay vẫn 9%. Trong khi đó, chủ đầu tư không được quyền thế chấp đất để vay vốn. Nếu doanh nghiệp thế chấp tài sản trên đất thì người dân sẽ không tiếp cận được gói vay của ngân hàng chính sách xã hội vì NƠXH đó đã được thế chấp. "Sau nhiều năm tham gia làm dự án NƠXH, chúng tôi nhận thấy khó trăm bề", ông Thanh nói. 

Đồng quan điểm, bà Tô Thị Hạnh, Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà số 7, chia sẻ thực tế việc cải tạo chung cư cũ giống như triển khai một loại hình NƠXH đặc biệt. "Song trong 20 năm qua, cải tạo chung cư cũ còn khó hơn xây NƠXH, tiến độ cải tạo chung cư cũ trên cả nước chỉ đạt 1 - 2%, quá thấp so với kế hoạch đặt ra, do tồn tại nhiều vướng mắc".

Theo bà Hạnh, nút thắt lớn nhất là người dân luôn muốn một hệ số đền bù cao thì mới đồng thuận di dời, còn doanh nghiệp cần xây dựng một cơ chế để giải quyết thu hồi nguồn vốn, lợi ích hài hoà thì lại vướng mắc quy hoạch dẫn đến hạn chế phát triển. Doanh nghiệp không được thoải mái xây dựng, không được đưa cư dân mới vào ở sau khi dự án được cải tạo. Như vậy, doanh nghiệp không thể đủ chi phí vốn để cải tạo. Hai "nút thắt" này khiến doanh nghiệp không thể cân đối trong việc thu hồi vốn, trong khi Luật Nhà ở vừa ban hành chưa thể hiện được vai trò chủ đạo trong điều tiết những vấn đề này.

"Dự thảo Luật Nhà ở ban đầu đưa 1 chương về cải tạo chung cư cũ nhưng rất sơ sài. Nếu như nội dung đó chính thức được ban hành, tôi cho rằng, 10 - 20 năm thậm chí 30 năm nữa, kế hoạch cải tạo chung cư cũ cũng vẫn dậm chân tại chỗ", bà Hạnh chia sẻ.

Trong một thời gian dài, nguồn cung nhà ở đã lệch về phía sản phẩm cao cấp, hạng sang. Phân khúc vừa túi tiền bị mất vị thế khi thị trường phát triển nóng. Để cân bằng hơn về cơ cấu sản phẩm, Thủ tướng đưa ra nhiều chỉ đạo tháo gỡ vướng mắc, khó khăn, trong đó có chỉ đạo Bộ Tài chính nghiên cứu thành lập Quỹ NƠXH với chính sách thuế phù hợp, yêu cầu Ngân hàng Nhà nước chung tay cùng doanh nghiệp nghiên cứu, xây dựng và cung cấp gói tín dụng cho người mua... đang cho thấy nỗ lực chuyển đổi thông qua những giải pháp tổng hòa. 

Song, những khó khăn hiện tại đòi hỏi cần gia tăng "lực đẩy" mạnh hơn, để phân khúc này một lần nữa được kỳ vọng trở lại với sứ mệnh “giải cứu” thị trường như đã từng thực hiện 10 năm trước đó. Việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản để nền kinh tế có thể bật lên là một giải pháp rất quan trọng hiện nay. Vì tăng trưởng trong bất động sản liên quan đến cả chuỗi cung ứng, là nền tảng cho các hoạt động sản xuất kinh doanh trong nền kinh tế, cũng là nơi ở, là cuộc sống của người dân.