Thống kê của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, tín dụng đến giữa tháng 2/2024 vẫn tăng trưởng âm. Nhu cầu vay yếu có nhiều nguyên nhân, trong đó có cả sự chậm lại của nhu cầu vay tiêu dùng - mảng chiếm 20% tổng dư nợ tín dụng của hệ thống.Trong mảng này, như Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng đã chia sẻ, sự chậm lại của vay tiêu dùng bất động sản là một trong những tác nhân.

Cụ thể năm 2023, tín dụng bất động sản tăng 6,75%, trong đó cho vay tiêu dùng bất động sản giảm 0,7%, nhưng cho vay kinh doanh bất động sản tăng tới 22%.Tuy vậy, dư nợ tín dụng cho lĩnh vực bất động sản cuối năm 2023 ước khoảng 2,75 triệu tỷ đồng, thì vốn tín dụng đang nằm ở dư nợ kinh doanh bất động sản chỉ hơn 1 triệu tỷ đồng.

Theo đó, xét trên tổng dư nợ cho vay bất động sản, thì cho vay mua nhà, sửa nhà chiếm 2/3. Vì vậy, một trong những “chìa khóa” được chỉ ra sẽ “mở” tín dụng tiêu dùng tăng, là phục hồi tín dụng tiêu dùng bất động sản, qua đó góp phần thúc đẩy tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, cho rằng trong năm 2024, với mặt bằng lãi suất đang giảm như hiện nay thì tín dụng mua nhà, sửa nhà sẽ phục hồi trở lại. Điều quan trọng nhất là không chỉ vấn đề về giá vốn vay đã rẻ hơn, mà kỳ vọng thu nhập khả dụng tăng lên đảm bảo khả năng trả nợ sẽ là yếu tố kích thích người dân “xuống tiền”.

Chưa kể, sau thời gian dài doanh nghiệp, khách hàng mua nhà gặp khó về nguồn vốn, khó tiếp cận tín dụng ngân hàng, thì gần đây nguồn vốn đã mở hơn, khi liên tiếp có những thương vụ tài trợ vốn lên đến hàng ngàn tỷ đồng từ ngân hàng cho chủ đầu tư các dự án, trong đó có một phần cho khách hàng vay mua nhà ở tại dự án đó.

Nổi cộm trong số này là Công ty bất động sản Phát Đạt được MB Bank cấp gói tín dụng hơn 6.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư và khách hàng mua sản phẩm ở 2 dự án khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 và 2 (tỉnh Bình Dương). Hai dự án này có tổng mức đầu tư hơn 10.800 tỷ đồng. Sau khi được rót vốn, Phát Đạt đã chính thức khởi công Dự án Thuận An 1...

Song, dù ghi nhận "cánh cửa" vốn từ ngân hàng đã mở, hiện doanh nghiệp bất động sản vẫn phải đối diện với tình trạng khát vốn do điều kiện tiếp cận tín dụng vẫn khó nhằn. Đặc biệt, Thông tư 22 quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với các tổ chức tín dụng sẽ có hiệu lực ngày 1/7/2024 tới đây đang gây lo ngại khiến tiến trình phục hồi của thị trường chậm hơn.

Cụ thể, trong văn bản kiến nghị mới đây gửi NHNN, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, chỉ rõ, với quy định Thông tư 22 không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho người dân vay để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được thế chấp bằng chính căn nhà đó. Do vậy, người dân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác, hoặc bảo đảm bằng tài sản khác.

Chủ tịch HoREA đề nghị sửa quy định trước khi Thông tư 22 có hiệu lực (từ ngày 1/7/2024), cho phép cá nhân được vay tín dụng mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó.

“Nếu quy định này không được sửa đổi trước khi Thông tư có hiệu lực, thì có thể gây khó khăn, cản trở hoạt động của thị trường bất động sản, tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường cả trước mắt và lâu dài”, ông Châu nhận định.

Lãnh đạo các doanh nghiệp địa ốc cũng tỏ ra hoang mang với quy định trên, bởi khách hàng trả tiền trước, cộng với trái phiếu, vay ngân hàng và các nguồn khác như vay nước ngoài, hợp tác đầu tư là những kênh huy động vốn chính của doanh nghiệp để phát triển dự án. Trong đó, với nguồn tiền từ khách hàng trả trước, đa số chỉ thanh toán 30 - 50%, còn lại là vay ngân hàng.

“Nếu áp quy định như vậy, doanh nghiệp khó lòng bán được nhà ở hình thành trong tương lai, bởi vay ngân hàng là lựa chọn tiên quyết để có thể sở hữu nhà trong vòng 1 - 2 năm tới, mà khách hàng không cần phải tích góp đủ số tiền”, đại diện doanh nghiệp trần tình.

Đề xuất kéo dài thời gian vay và được tiếp cận gói hỗ trợ

Theo lãnh đạo một số doanh nghiệp đang thực hiện nhà ở xã hội (NƠXH), việc kéo dài thời gian vay sẽ tạo điều kiện lớn cho người lao động được sở hữu nhà ở. Chia sẻ tại Hội nghị về phát triển NƠXH, ngày 16/3, ông Nguyễn Văn Thanh Huy, Phó Tổng giám đốc Tổng công ty Becamex cho hay, lãi vay cho người lao động vẫn còn cao và thời gian vay gói 120.000 tỷ đồng cho người lao động còn ngắn. "Qua theo dõi, tìm hiểu, nếu chúng ta kéo dài thời gian vay cho người lao động thì sẽ tạo điều kiện lớn cho người lao động được sở hữu NƠXH".

Nêu quan điểm, ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tư vấn, Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân cũng cho biết, với chương trình 120.000 tỷ đồng, chưa có sự đồng bộ thời gian vay giữa chủ đầu tư và khách hàng.

"Khách hàng được vay 5 năm nhưng chủ đầu tư chỉ có vay 3 năm và nhiều ngân hàng đề nghị chủ đầu tư phải bảo lãnh cho khách hàng khi vay vốn mua NƠXH. Như vậy, nếu khách hàng là 5 năm thì chủ đầu tư phải được vay 5 năm, rất mong NHNN nghiên cứu thêm vấn đề này", ông Tuấn nói.

Hơn nữa, với lãi suất vay là 7,5%/năm trong thời hạn vay 5 năm, không thật phù hợp với đối tượng mua nhà ở, căn hộ thuộc các dự án NƠXH, nhà ở công nhân. Do lãi suất vay quá cao và thời gian vay quá ngắn, không phù hợp với chính sách của pháp luật về nhà ở.

Theo số liệu mới nhất từ NHNN, các ngân hàng đã cam kết cấp tín dụng cho 15 dự án với số tiền cam kết là khoảng 7.000 tỷ đồng. Trong đó, 10 dự án có nhu cầu giải ngân, số tiền cam kết cấp tín dụng gần 2.000 tỷ đồng. Tuy nhiên đến nay, ngân hàng mới giải ngân được hơn 646 tỷ đồng - con số quá thấp sau hơn 1 năm triển khai.

Theo đó, để thúc đẩy tăng trưởng tín dụng tiêu dùng bất động sản, HoREA đề nghị NHNN nên “mở rộng hơn” các đối tượng được vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng này, bao gồm chủ đầu tư và người mua nhà thuộc các dự án nhà ở thương mại có giá bán không vượt quá 3,5 tỷ đồng/căn (35 triệu đồng/m2) và có ưu tiên cho “người mua căn nhà đầu tiên”.

Ngoài ra, để thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với NHNN và các cơ quan có thẩm quyền xem xét khôi phục lại đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng. Gói này mới chỉ bằng 30% tổng nhu cầu vốn để thực hiện Chương trình phát triển 1 triệu căn NƠXH. Lãi suất cho vay ưu đãi 4,8-5%/năm trong thời hạn tối đa 25 năm.

Trước đó, tại Hội nghị tín dụng toàn ngành cuối tháng 2, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng nhấn mạnh, tăng tiếp cận tín dụng tiêu dùng đang là vấn đề được quan tâm, về phía điều hành, NHNN đã và sẽ tiếp tục điều hành linh hoạt, chỉ đạo các tổ chức tín dụng thực hiện các giải pháp. 

Thực tế, dù chiếm 1/5, nhưng dư nợ tín dụng tiêu dùng của Việt Nam vẫn được xem là thấp so với nhiều quốc gia cùng khu vực. Cùng với đó, tỷ trọng cho vay bất động sản nói chung, bao gồm đầu tư kinh doanh và tiêu dùng của nền kinh tế vẫn còn mỏng. Dư địa còn và có thể tăng trưởng thêm là điều kiện quan trọng để các ngân hàng thương mại dù thận trọng về mặt chất lượng tín dụng, vẫn có thể xem xét "nới" cho vay. 

Tại cuộc điều tra xu hướng tín dụng dựa trên phương pháp cân bằng (Balance Method) của các TCTD vừa được NHNN công bố, trong 6 tháng đầu năm 2024, các TCTD dự kiến giữ ổn định các điều kiện và điều khoản cho vay tổng thể đối với khách hàng doanh nghiệp và nới lỏng hơn đối với khách hàng cá nhân, áp dụng đối với lĩnh vực vay phục vụ đời sống, vay mua bất động sản để ở... kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ sớm nhận được dòng vốn rẻ hơn, có nhiều cơ hội khởi sắc hơn.