Sáng nay, 8/2, NHNN tổ chức Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Tham dự hội nghị có đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) và đại diện 20 doanh nghiệp bất động sản.

Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes nêu 3 vướng mắc mà các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp phải. Vướng mắc đầu tiên là câu chuyện vay vốn. Theo ông Hoa, trên quan điểm thận trọng, các ngân hàng không tài trợ cho hoạt động liên quan đến mục đích mua bán hay đặt cọc, chuyển nhượng phần vốn góp và cổ phần trong các công ty đầu tư dự án và hoạt động M&A, và quy vào diện cho vay mua cổ phiếu, cổ phần và bị hạn chế bởi thông tư 2022.

"Trong đầu tư bất động sản, có nhiều chi phí phát sinh, nhưng không phải chi phí nào cũng được ngân hàng giải ngân như chi phí giải phóng mặt bằng. Trước đây, khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp còn tốt thì doanh nghiệp có thể huy động vốn để tài trợ cho các chi phí ban đầu này. Nhưng hiện tại, chúng tôi mong muốn NHNN xem xét thêm", Chủ tịch HĐQT Vinhomes bày tỏ.

Về lãi suất vay vốn, ông Hoa cho rằng bất động sản đang chịu hệ số rủi ro cao lên tới 200% so với hoạt động kinh doanh thông thường. Bất động sản với các các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý, không quá nhiều rủi ro so với các ngành kinh doanh khác. Do đó, lãi suất cho vay cao hơn các ngành nghề khác sẽ ảnh hưởng đến nhà đầu tư và khách hàng. Bên cạnh đó, việc hạn chế room tín dụng cho vay cũng bị hạn chế đẩy lãi suất cho vay tăng lên.

"Việc vướng mắc tiếp cận tín dụng của bất động sản còn liên quan đến tài sản đảm bảo khi các ngân hàng yêu cầu tỷ lệ thuế suất đặc biệt trên vốn vay cao hơn các khoản vay thông thường. NHNN nên xem xét các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý thì nên duy trì tỷ lệ tài sản đảm bảo như các khoản vay thông thường trong bối trưởng thị trường đang gặp nhiều khó khăn. Bên cạnh đó, cần bổ sung các cơ chế chính sách đặc thù cho các nhà đầu tư lớn, các dự án có đầy đủ pháp lý mang tính trọng điểm, tránh tình trạng cào bằng. Đồng thời có biện pháp giảm dần lãi suất để hỗ trợ khả năng tài chính cho người dân và chủ đầu tư", đại diện Vingroup nói.

Bà Đỗ Thị Phương Nam, Giám đốc Phụ trách tái cấu trúc cho CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc NoVa (Novaland, Mã: NVL), chia sẻ doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong giai đoạn khủng hoảng vừa qua.

Đối với các khoản nợ nước ngoài, Novaland đã thuyết phục đối tác nhìn nhận đây là rủi ro thị trường để tiến hành tái cơ cấu. Còn với các khoản nợ trong nước, doanh nghiệp đang tiếp tục làm việc với các ngân hàng thương mại để tháo gỡ khó khăn. Một trong 4 kiến nghị của Novaland là mong NHNN xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24-36 tháng.

Ông Lê Trọng Khương, Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh kiêm Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land, chia sẻ về câu chuyện trái phiếu: Ở một số nước trên thế giới, việc huy động vốn từ trái phiếu là một nguồn tiền rất tốt cho các doanh nghiệp. Tuy nhiên, hiện nay kênh huy động này đang gặp bế tắc do một số vụ việc vừa qua đã khiến niềm tin của các nhà đầu tư bị ảnh hưởng.

"Để giải quyết khó khăn này, về góc độ doanh nghiệp, tôi đề nghị NHNN và các bộ ngành xem xét có phương án để hỗ trợ các doanh nghiệp tồn tại và phát triển tốt thì các trái chủ mới cảm thấy yên tâm đầu tư”, ông Khương cho hay.

Vấn đề thứ hai, lãi suất hiện nay đang ở mức rất cao. Các nhà đầu tư nước ngoài đã vào Việt Nam từ trước đây gần như hiện tại họ không tham gia đầu tư và đang ở tâm thế chờ đợi. Bên cạnh đó, lãi suất tăng cao cũng ảnh hưởng đến giá thành của sản phẩm được đưa ra thị trường.

"Bản thân Hưng Thịnh Land thời gian vừa qua cũng có kế hoạch xây nhà ở xã hội và chúng tôi cũng cần phải có nguồn vốn huy động nhưng cũng đang gặp bế tắc. Chúng tôi đề xuất NHNN và các ngân hàng thương mại nghiên cứu về lãi suất để có một mức phù hợp hỗ trợ cho các doanh nghiệp tạo ra các sản phẩm vừa túi tiền cho người dân", ông nói.

Ngoài ra, đại diện Hưng Thịnh Land cho rằng, chính sách cho người mua sản phẩm này cũng đang gặp khó khăn trong lĩnh vực condotel. Do đó, đề xuất ngành ngân hàng có chính sách hỗ trợ cho vay đối với sản phẩm này.

Về phần mình, đại diện của Sun Group cho biết đầu năm 2022, bất động sản du lịch và du lịch nghỉ dưỡng tăng trưởng tốt. Tuy nhiên, từ quý III trở đi thị trường gặp phải khó khăn chung.

Từ kinh nghiệm thực tế của doanh nghiệp và cũng như những ý kiến của các đơn vị khác, đại diện Sun Group đề xuất nên có cơ chế chính sách riêng cho bất động sản ngành du lịch, coi như ngành sản xuất kinh doanh, tức là nằm trong lĩnh vực ưu tiên chứ không phải lĩnh vực hạn chế, kiểm soát chặt chẽ.

Ngân hàng vào cuộc

Trước những kiến nghị của doanh nghiệp, ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng Giám đốc Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), cho hay, tính đến ngày 31/12/2022, dư nợ bất động sản tại Vietcombank chiếm trên 20%, bao gồm cả cho vay doanh nghiệp, khách hàng cá nhân mua. Tăng trưởng tín dụng bất động sản khoảng 17%. Điều này cho thấy VCB vẫn luôn đáp ứng đủ room tín dụng cho bất động sản và đây là lĩnh vực không bị hạn chế. 

"Đối với bất động sản nhà ở, trong năm 2023 chúng tôi cũng chia ra làm hai đối tượng. Đối với những đơn vị phát triển dự án uy tín, tài chính minh bạch, chúng tôi áp dụng các chính sách lãi suất hợp lý. Đối với cá nhân mua nhà ở, chúng tôi sẽ tập trung ưu tiên đồng thời thận trọng hơn đối với phân khúc giá trị cao", đại diện Vietcombank cho hay.

Nêu cụ thể về khó khăn, vướng mắc, Vietcombank cho rằng đã gặp không ít khó khăn liên quan vấn đề pháp lý. Có trường hợp cấp tín dụng xong thì chủ đầu tư bị thay đổi hồ sơ pháp lý dự án, điều này không chỉ ảnh hưởng đến chủ đầu tư mà cả ngân hàng thương mại... Đây là một cái khó trong việc tìm nguồn trả nợ, nên ngân hàng cũng phải thận trọng trong việc đánh giá nguồn trả nợ của khách hàng cá nhân.

Về việc phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp, nguồn tài trợ tín dụng trung và dài hạn trước đây đến từ ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên thời gian qua thị trường trái phiếu gặp rất nhiều khó khăn.

Liên quan đến đề xuất cơ cấu nợ cho các doanh nghiệp, ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó Tổng giám đốc Ngân hàng Công thương Việt Nam (VietinBank) cho rằng, đây là vấn đề của thị trường, nếu có cơ chế đặc thù cho bất động sản thì các hiệp hội ngành nghề khác cũng đòi cơ cấu nợ, như vậy sẽ không đảm bảo nguyên tắc công bằng giữa các ngành nghề.

Ông Lê Ngọc Lâm, Tổng giám đốc Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), nhấn mạnh: "Về đề xuất của Hiệp hội bất động sản bỏ giấy phép xây dựng khi giải ngân, tôi cho rằng đây là quy định của nhà nước. Khi giải ngân bắt buộc phải có giấy phép xây dựng, còn trước đó thì có thể không cần.

Ngân hàng cho vay cũng phải tuân thủ quy định của pháp luật, nếu những vướng mắc từ các thủ tục đầu tư, ngân hàng không thể cấp vốn. Khi vướng mắc thủ tục ở đâu thì các daonh nghiệp nên kiến nghị ở các cơ quan liên quan cho phù hợp. Về ý kiến của doanh nghiệp đối với chi phí đền bù, BIDV sẵn sàng ngồi với doanh nghiệp để xem xét tháo gỡ", Đại diện BIDV nhận định.

Chỉ đạo chung tại Hội nghị, Phó Thống đốc Đào Minh Tú nhận định: “Các ngân hàng thương mại và doanh nghiệp bất động sản đều là quan hệ cộng sinh, cùng chia sẻ và cùng có những khó khăn cần tháo gỡ. Cả hai cùng chung một chiếc thuyền.Đến nay chúng tôi vẫn nhất quán quan điểm chỉ đạo như vậy. NHNN coi bất động sản cũng là một ngành nghề cần bình đẳng như những lĩnh vực khác trong nền kinh tế”, Phó Thống đốc Đào Minh Tú nói