Căn hộ hạng B chiếm 54% số mở bán mới tại TP Hồ Chí Minh

Ngày 21/2, Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM của Savills Việt Nam, cho hay thị trường bất động sản Thành phố hiện nay đang khan hiếm quỹ đất, chi phí phát triển dự án lại cao. Điều này buộc các chủ đầu tư phải lựa chọn phân khúc sản phẩm sao cho đảm bảo lợi nhuận tối thiểu. Đặc biệt nếu có quỹ đất ở vị trí chiến lược và gần trung tâm, chủ đầu tư sẽ ưu tiên lựa chọn phân khúc trung cao cấp để tối ưu hóa bài toán tài chính. Yếu tố cung cầu cũng tác động không nhỏ. Nguồn cung hạn chế đẩy giá bán các sản phẩm cao cấp lên cao.

“Thị trường Thành phố Hồ Chí Minh trong ngắn hạn vẫn sẽ tập trung vào phân khúc trung và cao cấp. Nếu người mua muốn tìm các sản phẩm vừa túi tiền, họ cần di chuyển đến các khu vực xa trung tâm hơn. Sự cân bằng của thị trường chỉ có thể được thiết lập khi nguồn cung được khơi thông. Điều này đòi hỏi phải có nhiều quỹ đất hơn trong nội thành và các khu vực ngoại thành. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, Thành phố Hồ Chí Minh vẫn sẽ là thị trường của phân khúc trung và cao cấp”, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills Thành phố Hồ Chí Minh, nhấn mạnh.

Trong năm 2024, lượng bán căn hộ tăng 29% tương đương khoảng 8.000 giao dịch, dẫn dắt bởi căn hộ hạng B. Hạng B cũng chiếm tỷ trọng cao nhất ở mức 67%, tiếp theo là hạng C với 28% và hạng A với 5%. Đáng chú ý, căn hộ giá thấp hơn hoặc bằng 50 triệu đồng/m2 chỉ chiếm 18% tổng lượng bán, giảm mạnh so với năm 2020 khi phân khúc này chiếm gần 50% lượng bán. Lượng giao dịch cũng giảm đáng kể 39% mỗi năm kể từ năm 2020.

Căn hộ vừa túi tiền khan hiếm đã khiến những người mua có ngân sách vừa phải tìm đến các thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An, nơi giá căn hộ chỉ dao động từ 30 - 40 triệu đồng/m2 diện tích thông thủy. Sự dịch chuyển nguồn cầu đã thúc đẩy lượng giao dịch căn hộ Bình Dương tăng trưởng đáng kể, hơn 200% theo năm.

"Đến năm 2025, hơn 10.000 căn dự kiến sẽ mở bán, trong đó căn hộ hạng B chiếm 54% tổng số căn. Đến năm 2027, nguồn cung tương lai đạt khoảng 46.000 căn đến từ 69 dự án. Thành phố Thủ Đức dự kiến chiếm 52%, quận Bình Tân chiếm 11% và quận 7 chiếm 10%", chuyên gia Savills thông tin.

Nguồn cung và giá thuê cạnh tranh là “trợ lực” giúp Khu công nghiệp Miền Bắc hút FDI

Lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam được dự báo sẽ tiếp tục có nhiều cơ hội phát triển mạnh mẽ dưới thời “Trump 2.0”, khi tình trạng căng thẳng thương mại thế giới có thể thúc đẩy xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang các quốc gia khác trong khu vực, trong đó Việt Nam là điểm đến hấp dẫn. Điều này tạo ra nhu cầu lớn đối với đất khu công nghiệp, đồng thời tăng giá trị và tính hấp dẫn của thị trường bất động sản công nghiệp.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong tháng 1/2025, tổng vốn FDI đăng ký đạt hơn 4,3 tỷ USD, tăng 48,6%; vốn thực hiện trên 1,5 tỷ USD, tăng 2% so với cùng kỳ năm 2024. Đáng chú ý, miền Bắc chiếm tỷ lệ "áp đảo" với 59% vốn FDI mới đăng ký vào sản xuất, tương đương 5,3 tỷ USD. Miền Nam chỉ đạt 38%, tương đương 3,4 tỷ USD.

Lý giải cho hiện tượng này, ông John Campbell, giám đốc bộ phận dịch vụ công nghiệp của Savills Việt Nam cho biết, đà tăng trưởng của lĩnh vực bất động sản công nghiệp được kỳ vọng sẽ nối dài, trong đó lợi thế thuộc về giá thuê và nguồn cung. 

 Khảo sát từ Viện kinh tế xây dựng – Bộ Xây dựng cho thấy, có sự chênh lệch không hề nhỏ về giá thuê đất giữa hai miền Nam – Bắc. Đến cuối quý IV năm 2024, giá thuê trung bình của các khu công nghiệp ở phía Bắc đạt khoảng 137 USD/m2/kỳ hạn còn lại, trong khi ở phía Nam đạt 175 USD/m2/kỳ hạn còn lại, cao hơn gần 28% so với phía Bắc. 

"Sự khác biệt về giá thuê là một trong những yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư cân nhắc để tối ưu chi phí. Không chỉ lợi thế về giá thuê, khu vực phía Bắc còn thu hút sự quan tâm của nguồn vốn FDI có trình độ công nghệ từ tầm trung bình đến cao, có giá trị gia tăng cao như ô tô, máy móc thiết bị, điện tử bán dẫn và năng lượng mặt trời", theo chuyên gia Savills Việt Nam.

Triển vọng tăng trưởng còn lớn nên các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp không ngừng mở rộng hoạt động kinh doanh. Mới đây, Tập đoàn Phát triển Hưng Yên đã ký kết hợp tác với Tập đoàn Trump Organization của Mỹ, xây dựng tổ hợp khách sạn, sân golf, khu dân cư cao cấp tại Hưng Yên, với tổng vốn đầu tư khoảng 1,5 tỷ USD. 

Có thể thấy, nhóm khách thuê chính tại khu vực phía Bắc là các khách thuê trong lĩnh vực có giá trị gia tăng cao, bao gồm điện tử và máy vi tính, ô tô, máy móc và thiết bị và sản xuất liên quan đến năng lượng mặt trời với các khách thuê là các tập đoàn quy mô lớn như Samsung, LG Electronics, Foxconn, Canon, Hyundai, Honda và Vinfast.

Về nguồn cung, trong tương lai, các khu công nghiệp sẽ tiếp tục tập trung phát triển mạnh tại miền Bắc. Sự phân bổ nguồn cung này dự báo sẽ thúc đẩy mạnh hơn xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư ra phía Bắc trong thời gian tới.

Tính đến ngày 31/12/2024, tất cả 63 địa phương trên cả nước đã hoàn thành phê duyệt quy hoạch thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050. Theo đó, cả nước sẽ có 221 khu công nghiệp quy hoạch phát triển mới đến năm 2030. Miền Bắc dẫn đầu với 130 khu công nghiệp trong quy hoạch, có tổng diện tích khoảng 40.707 hecta. Miền Trung có 52 khu công nghiệp với tổng diện tích khoảng 20.262 ha, trong khi miền Nam chỉ có 39 khu công nghiệp với tổng diện tích khoảng 11.997 hecta.

Bên cạnh yếu tố nguồn cung và chi phí thuê, những tiện ích từ hệ thống hạ tầng cũng là điểm cộng giúp miền Bắc trở thành điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư. Khu kinh tế trọng điểm phía Bắc, gồm Bắc Ninh và Hải Phòng, có lợi thế chiến lược nhờ vị trí gần Trung Quốc và các thị trường Bắc Á. Khu vực này sở hữu khoảng 61% tổng chiều dài đường cao tốc của Việt Nam, trong đó có tuyến cao tốc Lào Cai – Quảng Ninh dài 600 km, giúp kết nối nhanh chóng giữa các khu công nghiệp, Hà Nội và biên giới Trung Quốc.

Cùng với đó, hệ thống cảng biển tại Hải Phòng, Quảng Ninh, Thái Bình và Nam Định, cùng với hai sân bay quốc tế Nội Bài và Cát Bi, tạo điều kiện thuận lợi cho chuỗi cung ứng và thương mại quốc tế.

Theo báo cáo bất động sản công nghiệp của Savills, tổng diện tích đất khu công nghiệp đang hoạt động trên cả nước đã đạt hơn 38.200 hecta, tăng 5% so với năm trước. Với những ưu thế rõ ràng và tầm nhìn dài hạn, miền Bắc đang dần trở thành trung tâm công nghiệp công nghệ cao, hứa hẹn tiếp tục thu hút dòng vốn FDI giá trị cao trong thời gian tới.