Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam (VREF 2025), chiều 27/12, phân tích báo cáo thị trường bất động sản năm 2024, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện nghiên cứu bất động sản thuộc hội môi giới (VARS) cho biết, năm 2024 là bước đột phá cho hành lang pháp lý mới của thị trường bất động sản Việt Nam, nhiều chủ đầu tư đã tự tin ra hàng sau một thời gian dài nghe ngóng và nhiều dự án đã tái khởi động sau thời gian dài nằm chờ. Lãi suất ngân hàng duy trì ổn định 6-8% giúp thị trường tăng nhiệt trở lại; kinh tế phục hồi mạnh mẽ cùng nhiều dự án giao thông, hạ tầng được khởi công càng làm gia tăng sức nóng cho thị trường bất động sản.

Về tổng lượng giao dịch, năm 2024 ghi nhận hơn 47.000 giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 72%, lượng giao dịch gấp 3 lần so với 2023. Hơn 50% lượng giao dịch sơ cấp đến từ nhu cầu đầu tư, trong đó có một lượng đầu cơ nhất định.

"Thị trường bất động sản năm 2024 đang tiến tới chặng nước rút với nhiều tín hiệu lạc quan, là năm “bản lề” để chứng kiến sự chuyển mình rõ rệt hơn nữa trong năm 2025", bà Miền nhận định.

Việc đẩy nhanh đầu tư công, tốc độ thị hóa cao (trên 40%) chính là động lực tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở, kinh doanh, đầu tư bất động sản. "Trong chu kỳ mới, tôi cho rằng thị trường sẽ có chất lượng tốt hơn. Với luật mới cùng các quy định chặt chẽ, cuộc chơi sẽ không còn cơ hội cho việc lợi dụng kẽ hở để hoạt động một cách không lành mạnh", vị này nhận định. 

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS đánh giá, giai đoạn này sẽ là một giai đoạn mới cho sự phát triển mới, một chu kỳ mới cho cả nền kinh tế lẫn thị trường bất động sản. Những khó khăn của thị trường đã và đang được tháo gỡ. Đáng chú ý, việc phục hồi nguồn cung và sức cầu đã thấy rõ kỳ vọng cho một chu kỳ mới xuất hiện.

"Nếu năm 2023, nguồn cung nhỏ giọt, thì cập nhật đến hết quý IV/2024, nguồn cung căn hộ mở mới cả năm 2024 đạt khoảng 35.000 căn, cao hơn so với dự báo trước đó là 22.000-24.000 căn. Năm 2025, mức này được dự báo tăng lên 40.000 căn hộ cho cả hai thị trường là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh", chuyên gia thông tin.

Về vấn đề giá bán, từ giờ đến hết năm 2025, các quy định của luật mới chưa được áp dụng hoàn toàn, vẫn được tận dụng từ vấn đề cũ, do đó giá đất dự báo vẫn sẽ ở mức hợp lý. Tuy nhiên, sang giai đoạn 2026 - 2027, nếu từ giờ đến lúc đó nếu vẫn không có căn chỉnh phù hợp thì có thể sẽ đẩy áp lực vào giá.

Đơn cử như tại TP.HCM, hiện nay bà con nông dân vùng ven đều tăng giá đền bù gấp 3 lần. Giá đất vì đó sẽ bật tăng rất mạnh. Song hiện nay, chính quyền TP.HCM vẫn đang điều tiết theo cách áp dụng cả cách tính cũ. Do đó vẫn còn đâu đó những chủ đầu tư ở một số địa phương vẫn chấp nhận được mức giá đền bù này. 

"Tôi đưa ra hai kịch bản cho thị trường địa ốc. Nếu chúng ta điều tiết tốt thì năm 2026 - 2027 thị trường sẽ tiếp tục ổn định. Còn nếu không có căn chỉnh kỹ thuật tốt thì có thể sẽ đẩy giá bất động sản lên mức cao hơn, bất hợp lý hơn, thị trường sẽ lại khó khăn", ông Đính nhận định.  

Nhấn mạnh giá bất động sản sẽ rất khó giảm trong giai đoạn tới, ông Ngô Hữu Trường, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, cho rằng một trong những nguyên nhân do xuất phát từ quy trình phê duyệt dự án thường mất khá nhiều thời gian, khiến gia tăng chi phí đầu tư. Hơn nữa, việc đấu giá đất phải tuân theo giá thị trường khiến giá trị đầu vào của các dự án cao hơn, kéo theo giá thành bất động sản tăng lên. Ngoài ra, giá bất động sản tăng còn có nguyên nhân từ sự tăng giá của vàng và USD so với VND đã tạo áp lực tăng giá lên bất động sản.

Thực tế, việc các địa phương áp dụng bảng giá đất mới dựa trên giá thị trường có thể tạo ra mặt bằng chi phí cao hơn khiến giá bất động sản khó giảm, ngay cả khi cung tăng. Điều này có thể làm giảm khả năng hấp thụ của thị trường, đặc biệt với các dự án cao cấp và kéo theo sự chững lại của toàn thị trường. Do đó, Chính phủ cần nghiên cứu điều chỉnh chi phí liên quan đến đất đai để bảo đảm mức giá phù hợp hơn, từ đó kích thích sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.