Ba yếu tố tác động đến giá nhà 

Tại hội nghị Bất động sản Việt Nam 2024, ngày 3/12, dẫn số liệu từ Global Property Guide, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan thông tin, giá bán bất động sản Việt Nam đang tăng trưởng nhanh chóng so với thế giới.  

Cụ thể, tăng trưởng giá 5 năm (2019-2024) của Việt Nam đạt mức 59%, cao hơn nhiều quốc gia khác như Mỹ (54%), Úc (49%), Nhật Bản (41%), Singapore (37%)… Mức giá tăng cao khiến lợi suất cho thuê bất động sản ở Việt Nam chỉ ở mức 4%, trong khi nhiều quốc gia khác như Philippines, Malaysia, Thái Lan, Indonesia, Anh, Úc, Mỹ có lợi suất cho thuê bất động sản giao động từ 5-7%. 

Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn chỉ ra ba yếu tố chính tác động đến giá bất động sản tại Việt Nam là kinh tế, quản lý và xã hội. “Việt Nam là quốc gia có tốc độ tăng trưởng kinh tế đầu người, lạm phát mạnh mẽ. Đồng thời, môi trường lãi suất và hiệu quả đầu tư các kênh trong nước đều củng cố nhu cầu mua bất động sản của người tiêu dùng”.

Cụ thể, tăng trưởng GDP bình quân đầu người của Việt Nam hiện ở mức 34,8%, cao hơn trung bình thế giới (20,8%) và các nước đang phát triển (22%). Mặt khác, lạm phát tại Việt Nam cũng ở mức cao hơn so với trung bình các nước. Hiện tại, môi trường lãi suất ở Việt Nam đang dần trở về mức thuận lợi hơn và tỷ trọng tài sản tích trữ trong GDP của Việt Nam khá cao (32,8%), đứng thứ 27 trên thế giới (trung bình 27,1%).

Với lượng tiền tích trữ, người Việt Nam có một số kênh đầu tư chính như thị trường tài chính, bất động sản, vàng, ngoại tệ và gửi tiết kiệm. Trong khi kênh đầu tư vàng nhiều biến động, rủi ro và có chênh lệch lớn giữa giá vàng trong nước và thế giới, Kênh ngoại tệ và gửi tiết kiệm có lợi suất ở mức khá thấp, trong khoảng ~9 – 13%/2 năm.

Đáng chú ý, theo Batdongsan.com.vn, bất động sản được đánh giá là kênh đầu tư có lợi suất tốt nhất tại Việt Nam trong 10 năm qua với tỷ suất lợi nhuận của loại hình chung cư đạt 197% và Đất nền đạt 137% vào quý 4/2024 so với quý 1/2015.

Yếu tố thứ hai là quản lý với thuế vừa là nguồn thu, vừa là công cụ quản lý thị trường. Dữ liệu từ Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) cho thấy tỷ trọng thuế bất động sản trong GDP theo quốc gia của Việt Nam đang ở mức (0,03%) thấp hơn hẳn so với các quốc gia khác như Trung Quốc, Singapore (1,5%), Nhật Bản (2,6%), Hàn Quốc (4%).

Ông Anh cũng khẳng định từ kinh nghiệm một số quốc gia trên thế giới, có thể thấy thuế bất động sản được sử dụng làm chính sách quản lý thị trường và tối ưu nguồn thu cho đất nước. Đây cũng là xu hướng nhà đầu tư bất động sản phải tính toán vào phương án tài chính đầu tư bất động sản những năm tới.

Cuối cùng là yếu tố xã hội. Dân số và tốc độ đô thị hóa của Việt Nam cho thấy nhiều cơ hội cho tăng trưởng nhu cầu bất động sản. Xu hướng gia đình nhỏ hơn cũng thúc đẩy nhu cầu mua bất động sản cho thế hệ sau thừa kế và hành trình tự sở hữu nhà của người trẻ. 

Để mua chung cư giá 3 tỉ đồng, cần mất 25,8 năm tiền lương

Theo Batdongsan.com.vn, so sánh lương trung bình và giá nhà của thời xưa và nay có thể thấy, không riêng Gen Z (những người trẻ sinh từ 1997 - 2012), mà người trẻ thời buổi nào cùng gặp không ít khó khăn trong việc tự mua nhà. 

Đơn cử, ở thời điểm năm 2004, với GDP bình quân đầu người khoảng 1,8 triệu đồng/tháng, một người trẻ thế hệ 7X mất khoảng 31,3 năm làm việc, tích cóp để có đủ tiền mua một căn hộ chung cư 60m2, giá bán khoảng 600 triệu đồng/căn, điều kiện lãi suất huy động 7,4%/năm. 

10 năm sau (thời điểm năm 2014), với GDP bình quân đầu người khoảng 5,5 triệu đồng/người, một người trẻ thế hệ 8X cần làm việc, tích cóp 22,7 năm để có đủ tiền mua một căn hộ chung cư 60m2, giá bán khoảng 1,5 tỷ đồng/căn, lãi suất huy động khoảng 6%/năm. 

Và hiện nay năm 2024, với GDP bình quân đầu người khoảng 9,5 triệu đồng/tháng, một người trẻ 9X cần làm việc, tích cóp 25,8 năm để mua căn hộ khoảng 60m2, giá khoảng 3 tỷ đồng, trong điều kiện lãi suất huy động 4,5%.

Từ so sánh trên, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, người trẻ thuộc các thế hệ vẫn cần nỗ lực trong thời gian dài mới có thể tự sở hữu nhà. Đáng chú ý, dù giá tăng cao, người Việt Nam nói riêng và người châu Á nói chung vẫn kỳ vọng cao về việc sở hữu bất động sản trong đời, với các lý do phổ biến gồm lợi suất cao và ổn định, thị trường tài chính chưa phát triển, sự công nhận từ xã hội và tài sản, nơi sinh sống cho gia đình.

"Do đó, Việt Nam lọt top quốc gia có tỷ lệ sở hữu bất động sản cao nhất thế giới với 90%, cao hơn một số nước trong khu vực Đông Nam Á như Singapore (88%), Indonesia (84%) và cao hơn Mỹ (66%), Úc (66%)...", vị chuyên gia thông tin.

Nhìn lại hành trình 30 năm, thị trường bất động sản Việt Nam trải qua 5 giai đoạn chính:

Khởi đầu (trước 2009): Thị trường hình thành với sự gia tăng đầu tư nước ngoài, đặc biệt sau khi Việt Nam gia nhập WTO.

Định hình (2009-2012): Thị trường chững lại do lãi suất tăng và tín dụng thắt chặt, dẫn đến khủng hoảng niềm tin.

Tăng trưởng (2013-2019): Luật pháp hoàn thiện hơn, nguồn cung tăng, thị trường sôi động trở lại.

Biến động (2020-2021): Covid-19 gây ảnh hưởng nhưng giao dịch bất động sản vẫn duy trì với sự nâng cấp hóa sản phẩm.

Thách thức (2022-2024): Tình hình vĩ mô khó khăn làm bộc lộ điểm yếu của nhiều doanh nghiệp, đặt ra yêu cầu về cải thiện tính minh bạch và uy tín.