Diễn đàn Phát triển bền vững thị trường bất động sản và Lễ trao chứng nhận dự án đáng sống 2024, ngày 27/11, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest kiêm Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, cảnh báo những khó khăn trong việc định giá đất đang tạo ra trở ngại lớn cho doanh nghiệp bất động sản, đẩy thị trường vào tình trạng "vòng luẩn quẩn" giữa giá đất và giá nhà.  

Ông Hiệp chỉ ra rằng hàng loạt dự án đang bị đình trệ do vướng mắc trong định giá đất. Nhiều dự án hoàn thiện nhưng chưa được định giá, chưa thể mở bán. Tắc định giá đất làm chậm tiến độ đầu tư xây dựng. Phương pháp định giá đất hiện nay khiến giá đất tăng nhanh bất hợp lý. Một số dự án chung cư trong vòng 6 tháng đã tăng gấp đôi, thậm chí có giá lên đến 500 triệu đồng mỗi mét vuông, mức giá "phi lý", khi giá đất hiện chiếm tới 40% giá thành bất động sản.  

"Nếu không có sự can thiệp kịp thời từ cơ quan chức năng, giá bất động sản sẽ tiếp tục leo thang. Cứ như vậy, tưởng rằng bất động sản Việt Nam đang tăng trưởng tốt về giá. Nhưng khi giá vượt quá khả năng chi trả của người dân, thanh khoản sẽ đóng băng, đẩy các doanh nghiệp đến nguy cơ sụp đổ, bởi giá cao như vậy thì ai mua?", ông Hiệp đặt câu hỏi.   

Đồng thời nhấn mạnh: "Việc giảm giá bất động sản đòi hỏi phải điều chỉnh hệ thống pháp lý, đặc biệt là trong định giá đất, để kiểm soát giá và đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường".   

Thông tin về vấn đề này, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản - Bộ Xây dựng thừa nhận, vẫn xảy ra tình trạng biến động giá cục bộ tại một số phân khúc và một số khu vực. Hiện tượng tăng giá có tính cục bộ, xảy ra ở một số khu vực, một số loại hình, một số phân khúc bất động sản dẫn đến tác động làm tăng giá chung.   

Giá bán bất động sản tăng một phần do biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai gần đây cũng như tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới. Thiếu nguồn cung bất động sản, nhà ở để đáp ứng nhu cầu đại bộ phận người dân, các đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình tại các khu vực đô thị, đặc biệt là TP Hà Nội và TP HCM...  

"Hiện, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn gặp khó khăn, vướng mắc trong thủ tục pháp lý, đặc biệt là việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất. Nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về nguồn vốn vay tín dụng, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Nhiều dự án đã, đang triển khai xây dựng thời gian qua phải tạm dừng, giãn tiến độ, chậm tiến độ triển khai xây dựng", ông Hải nói.  

Đặc biệt tại một số địa phương, khu vực có hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. 

“Việc quản lý, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại một số khu vực, địa phương chưa tốt, có hiện tượng nhiều nhà đầu tư thành lập hội, nhóm tham gia đấu giá; trả giá đất cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, rồi có thể “bỏ cọc” sau khi trúng đấu giá đất nhằm mục đích thiết lập mặt bằng giá ảo tại khu vực để kiếm lời”, ông Hải nói.

Ngoài ra, thị trường còn đang đối mặt với thiếu nguồn cung bất động sản, nhà ở để đáp ứng nhu cầu đại bộ phận người dân, các đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình tại các khu vực đô thị, đặc biệt là Hà Nội và TP HCM. Nguyên nhân là do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc trong thủ tục pháp lý, đặc biệt là việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất.   

Nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về nguồn vốn vay tín dụng, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp; Nhiều dự án đã, đang triển khai xây dựng thời gian qua phải tạm dừng, giãn tiến độ, chậm tiến độ triển khai xây dựng.   

“Mặc dù các Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được ban hành và có hiệu lực thi hành tuy nhiên vẫn còn một số hạn chế do cần có thời gian để các cơ chế, chính sách, pháp luật mới được ban hành được thực thi có kết quả, đi vào cuộc sống”, ông Hải nói.  

Trước thực trạng này, ông Hải đề nghị các doanh nghiệp bất động sản tập trung nghiên cứu, thực hiện có hiệu quả các cơ chế, chính sách, pháp luật mới được ban hành như: Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024 và các văn bản quy định chi tiết. 

Các doanh nghiệp, chủ đầu tư lớn cũng cần bảo đảm tuân thủ các quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản; thực hiện công khai đầy đủ, trung thực và chính xác các thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh. Đồng thời, cần chủ động rà soát tiết giảm chi phí, tích cực áp dụng công nghệ hiện đại trong xây dựng để giảm giá thành sản phẩm phù hợp với tình hình thực tiễn của thị trường; cơ cấu lại sản phẩm đầu tư, tái cấu trúc lại doanh nghiệp nhằm bảo đảm phù hợp với năng lực tài chính, khả năng quản trị của doanh nghiệp, tránh đầu tư dàn trải. 

"Nhà nước cần chủ động giải quyết các khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp, của dự án về pháp lý, nguồn vốn; rà soát, cơ cấu lại nguồn vốn; có trách nhiệm tập trung mọi nguồn lực xử lý nợ xấu, nợ đến hạn để tạo cơ sở, điều kiện tiếp cận các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, chứng khoán..., triển khai thực hiện dự án", ông Hải kiến nghị.