Những cải cách từ Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 được các chuyên gia và giới đầu tư kỳ vọng sẽ mở ra một chương mới cho thị trường bất động sản Việt Nam. Chẳng hạn, việc công bố bảng giá đất hàng năm từ năm 2026 thay vì 5 năm một lần sẽ phản ánh sát giá trị thực tế, hạn chế đầu cơ và tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch mua bán...

Tương tự, quy định về giới hạn thanh toán trước khi bàn giao nhà (tối đa 70% giá trị hợp đồng) không chỉ bảo vệ quyền lợi của người mua mà còn đảm bảo thị trường vận hành minh bạch hơn. Đồng thời, việc hạn chế phân lô bán nền tại các khu vực đô thị lớn nhằm phát triển hạ tầng đồng bộ cũng được đánh giá là một bước đi chiến lược giúp thị trường phát triển bền vững hơn. 

Cùng với đó, các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở 2023, bao gồm miễn tiền sử dụng đất cho các dự án xã hội, cũng được kỳ vọng sẽ thúc đẩy nguồn cung nhà ở dành cho người thu nhập thấp, giảm bớt áp lực về giá cho toàn thị trường. 

Đáng chú ý, mới đây ngày 13/11, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy đã trình bày tờ trình dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm mở rộng đất làm dự án nhà ở thương mại. Cụ thể, Chính phủ đề xuất cho nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại, thí điểm trong 5 năm. 

Rõ ràng, việc thí điểm cho phép doanh nghiệp được mua đất không phải đất ở để làm dự án nhà ở là cơ chế đúng đắn, không chỉ tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại đang bị “kẹt” vì không có yếu tố đất ở, mà còn tăng khả năng tiếp cận đất đai, khuyến khích nhà đầu tư phát triển dự án, góp phần hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường bất động sản.  

“Việc Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã đưa nội dung này vào kỳ họp là điều các doanh nghiệp rất mong chờ, bởi việc ban hành Nghị quyết thời điểm này là rất cần thiết và cấp bách để “làm đầy khoảng trống” của Điều 127 Luật Đất đai 2024 nhằm mục đích xây dựng hoàn thiện 3 phương thức tiếp cận đất đai của nhà đầu tư  Trong đó, phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất là phương thức chủ yếu", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM bày tỏ. 

Nhà nước 'cầm cân này mực' để tăng hiệu quả của chính sách

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, để chính sách thực sự phát huy tác dụng, quá trình chuyển đổi và nhận chuyển đổi vẫn cần sự hỗ trợ của cơ quan quản lý Nhà nước. Do đó trong dài hạn, việc quy định theo hướng Nhà nước  đóng vai trò là nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất để triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua đấu giá hoặc đấu thầu sử dụng đất sẽ là giải pháp quan trọng, nhằm đảm bảo thị trường cân bằng trong dài hạn và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.  

Theo đó, tổ chức phát triển quỹ đất cần rà soát và bố trí tạo lập quỹ đất phù hợp với nhu cầu địa phương. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở của các hộ gia đình có thu nhập thấp, Nhà nước có thể dành riêng một phần quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ và khu tái định cư. Những dự án này sẽ được triển khai theo hình thức đấu giá hoặc giao đất cho doanh nghiệp phát triển với điều kiện giá cả có thể hợp lý hơn.

Đồng thời, tạo lập quỹ đất phát triển nhà ở thương mại đủ lớn để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp cạnh tranh, đảm bảo rằng doanh nghiệp nhỏ và vừa cũng có thể tham gia cạnh tranh bình đẳng. Quy trình đấu giá phải có thủ tục rõ ràng, công khai, tránh hiện tượng đầu cơ và giảm áp lực về chi phí đất đối với doanh nghiệp nhỏ… 

"Chỉ khi thị trường minh bạch sẽ khiến những chủ đầu tư vốn mỏng, năng lực yếu kém gần như không còn đất để “diễn”, người dân không còn phải “khốn khổ” khi mua phải các dự án chậm triển khai của doanh nghiệp “tay không bắt giặc”. Thị trường sẽ đón nhận nguồn cung đa dạng hơn từ các dự án bất động sản quy mô lớn, từ đó đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân", ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định.

Về phía các doanh nghiệp quy mô nhỏ, muốn tiếp tục tồn tại phải có chiến lược tăng vốn, huy động vốn từ các quỹ đầu tư, đối tác chiến lược, nhằm đáp ứng điều kiện tiếp cận đấu giá, đấu thầu. Hoặc xem xét hình thức hợp tác với doanh nghiệp khác để tạo nền tảng tài chính vững chắc phát triển dự án trên cơ sở “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ". Đặc biệt, thay vì cạnh tranh trực tiếp, doanh nghiệp nhỏ có thể tập trung vào thị trường ngách, phát triển dự án nhỏ hơn, hướng tới khách hàng với nhu cầu cụ thể như nhà ở giá rẻ, nhà cho thuê hoặc dự án có quy mô phù hợp tiềm lực tài chính của mình.